Acheter un bien immobilier confère encore la résidence dans certains pays — et dans d'autres, cette porte s'est refermée. En 2026, les Émirats arabes unis accordent un Golden Visa de 10 ans à AED 2M, Cyprus offre une résidence permanente dans un pays de l'UE à partir de €300,000 de bien neuf, et Montenegro rattache un permis de séjour à tout achat immobilier. Mais Spain a supprimé son Golden Visa immobilier le 3 avril 2025, et le UK n'offre plus aucune voie de résidence par l'immobilier depuis 2022. Ce guide compare les voies actives sur l'ensemble des marchés d'INOVO — les seuils exacts, les membres de la famille couverts, l'atterrissage à l'intérieur ou à l'extérieur de l'UE, et l'investisseur auquel chaque voie convient réellement. Les règles dans ce domaine changent fréquemment ; chaque chiffre ci-dessous est à jour pour 2026, et INOVO met chaque client en relation avec un spécialiste agréé de l'immigration avant tout engagement.
Quatre des sept marchés d'INOVO accordent la résidence directement pour un achat immobilier en 2026 : les Émirats arabes unis, Cyprus, Montenegro et l'Indonesia (Bali). Trois ne le font pas : Spain a mis fin à son Golden Visa immobilier le 3 avril 2025, Thailand n'a jamais lié la résidence à l'immobilier, et le UK a fermé sa voie investisseur en 2022. Les voies actives de l'immobilier vers la résidence sont : - Émirats arabes unis — AED 2,000,000 (environ US$545,000) de bien immobilier donne droit à un Golden Visa de 10 ans, renouvelable. - Cyprus — €300,000 (plus TVA) de bien neuf donne droit à une résidence permanente dans un État membre de l'UE. - Montenegro — tout achat immobilier éligible appuie un permis de séjour temporaire d'un an, renouvelable, dans un pays officiellement candidat à l'UE. - Indonesia/Bali — un bien ou des fonds déposés d'une valeur d'environ IDR 2 milliards (soit environ US$130,000) donne droit au Second Home Visa (5 ou 10 ans). Spain, Thailand et le UK exigent un visa différent, non lié à l'immobilier (traité ci-dessous). Le reste de ce guide détaille chaque voie par seuil, couverture familiale et statut UE.
Les Émirats arabes unis accordent un Golden Visa de 10 ans, renouvelable, à quiconque détient un bien d'une valeur de AED 2,000,000 (environ US$545,000) ou plus — et les achats sur plan auprès de promoteurs agréés sont éligibles, ce sur quoi INOVO se concentre. Il n'existe plus de règle d'apport minimum ni de valeur d'hypothèque ; le seuil de AED 2M porte sur la valeur du bien elle-même, et il peut être atteint sur un ou plusieurs biens. La voie des Émirats arabes unis est la plus flexible de tous les marchés présentés ici : - Durée : 10 ans, renouvelable tant que vous détenez l'actif. - Famille : le conjoint, les enfants de tout âge (sous conditions) et les parents peuvent tous être parrainés, ainsi que le personnel de maison. - Fiscalité : aucun impôt sur le revenu des personnes physiques, aucun impôt sur les plus-values et aucun impôt foncier au niveau individuel. - Statut UE : hors-UE (Golfe), mais avec un accès sans visa ou avec visa à l'arrivée à une grande partie du monde grâce à la liste d'accords en expansion des Émirats arabes unis. Convient le mieux à : les investisseurs qui veulent une seconde base rapide et à faible friction, une fiscalité personnelle nulle et un horizon de 10 ans sans ambitions au sein de l'UE. Le point d'entrée à AED 2M et l'éligibilité du sur plan font de Dubai le choix par défaut de la plupart des clients d'INOVO.
Oui — €300,000 (plus TVA) investis dans un bien résidentiel neuf donnent droit à une résidence permanente à Cyprus, un État membre de l'UE, dans le cadre de la procédure accélérée du Regulation 6(2). Il s'agit d'une résidence permanente, non d'une citoyenneté : Cyprus a mis fin à son programme de citoyenneté par investissement en 2020, de sorte que l'immobilier ne conduit plus à un passeport de l'UE. Ce que la voie des €300,000 apporte : - Seuil : €300,000 minimum (hors TVA), sur du neuf acheté auprès d'un promoteur — la revente n'est pas éligible à la procédure accélérée. - Statut : résidence permanente à vie, avec une exigence de présence physique légère (une visite tous les deux ans). - Famille : couvre le conjoint et les enfants financièrement à charge jusqu'à l'âge de 25 ans. - Revenus : les demandeurs doivent justifier d'un revenu annuel sûr provenant de l'extérieur de Cyprus (repère autour de €50,000, majoré par personne à charge). - Statut UE : membre à part entière de l'UE. La résidence permanente vous permet de vivre à Cyprus indéfiniment, mais elle ne confère pas en soi le droit de travailler ni la libre circulation dans les autres États de l'UE. Convient le mieux à : les investisseurs qui veulent un ancrage permanent au sein de l'UE, une base méditerranéenne et une résidence clairement peu fiscalisée — et qui privilégient la permanence à la voie du passeport (désormais fermée).
Acheter un bien au Montenegro appuie un permis de séjour temporaire — renouvelé chaque année — et Montenegro est un pays officiellement candidat à l'UE visant l'adhésion autour de 2028, mais pas encore membre. Il n'y a ici ni Golden Visa ni citoyenneté par investissement : Montenegro a fermé son programme de citoyenneté par investissement fin 2022, de sorte que la voie actuelle est la résidence par l'immobilier, non un passeport. Comment cela fonctionne : - Seuil : aucun prix plancher légal fixe — la propriété d'un bien résidentiel enregistré constitue la base d'éligibilité au permis. - Statut : permis de séjour temporaire d'un an, renouvelable ; une voie vers la résidence permanente s'ouvre après cinq ans de résidence légale continue. - Statut UE : candidat à l'UE. La thèse d'investissement consiste à acheter en amont d'une adhésion potentielle en 2028, où une revalorisation liée à l'adhésion à l'UE pourrait faire monter à la fois les valeurs immobilières et la valeur de la résidence détenue. - Famille : les membres de la famille peuvent être inclus dans la demande de résidence. Convient le mieux à : les investisseurs qui font un pari UE précoce, en amont de l'adhésion — à l'aise pour détenir un actif de pays candidat en vue du potentiel de hausse si et quand Montenegro rejoindra l'UE, plutôt que d'avoir besoin de droits UE établis dès aujourd'hui.
Non. Spain a aboli son Golden Visa le 3 avril 2025, et l'achat immobilier ne confère plus aucun droit de résidence — quel que soit le montant investi. L'ancienne voie immobilière de €500,000 est entièrement fermée aux nouveaux demandeurs. Quiconque commercialise un bien espagnol comme une voie de résidence en 2026 décrit un programme qui n'existe plus. Les voies de résidence vers Spain aujourd'hui ne sont pas liées à l'immobilier : - Visa Non-Lucrative — pour ceux qui vivent de revenus passifs ou d'une épargne, sans exercer d'activité en Spain. Il exige la preuve d'environ €28,800 par an pour le demandeur principal, plus environ €7,200 par personne à charge, et une couverture santé privée complète. - Visa Digital-Nomad — pour les travailleurs à distance et les indépendants servant des clients principalement hors de Spain, exigeant un revenu d'environ €2,760 par mois (soit environ 200 % du salaire minimum espagnol). Statut UE : Spain est un membre à part entière de l'UE/Schengen, de sorte que l'un ou l'autre visa offre la mobilité Schengen — mais par les revenus, non par l'immobilier. Convient le mieux à : les acheteurs qui veulent une résidence espagnole pour le mode de vie et le rendement locatif, et qui remplissent séparément les conditions de résidence par les revenus. Le bien immobilier en Spain reste un actif solide ; il ne constitue simplement plus un visa.
Thailand n'accorde pas la résidence pour l'achat d'un bien immobilier — les étrangers ne peuvent pas posséder de terrain, et même la pleine propriété d'un appartement en copropriété (plafonnée à 49 % d'un immeuble) ne comporte aucun visa. À la place, Thailand propose deux visas de long séjour, achetés ou obtenus indépendamment de tout bien immobilier. - Thailand Privilege (anciennement Elite Visa) : un programme d'adhésion accordant de 5 à 20 ans de droits de long séjour, avec des frais démarrant autour de THB 650,000 pour le palier d'entrée. Il s'agit d'un privilège de long séjour payant, non d'une résidence permanente, et sans lien avec l'immobilier. - Visa Long-Term Resident (LTR) : un visa de 10 ans pour les personnes fortunées, les retraités fortunés, les professionnels à distance et les travailleurs qualifiés. L'éligibilité repose sur les revenus et le patrimoine — généralement US$80,000 de revenu annuel, ou US$1,000,000 d'actifs pour certaines catégories — et peut inclure des avantages fiscaux et de permis de travail. Statut UE : hors-UE (Asie du Sud-Est). Convient le mieux à : les acheteurs mode de vie et résidents de long séjour qui veulent un appartement thaïlandais pour l'usage et le rendement, et qui obtiennent leur séjour via Privilege ou LTR plutôt que d'attendre que le bien lui-même porte un visa. INOVO structure l'achat immobilier ; un spécialiste thaïlandais gère le visa.
L'Indonesia propose deux voies pour les investisseurs axés sur Bali, dont l'une est directement adossée à un actif. Le Second Home Visa accorde un séjour de 5 ans ou 10 ans aux demandeurs qui détiennent soit environ IDR 2 milliards (soit environ US$130,000) dans une banque d'État indonésienne, soit un bien éligible d'une valeur équivalente. L'Investor KITAS est un permis de travail et de séjour obtenu en investissant dans une société indonésienne. - Second Home Visa : environ US$130,000 en fonds déposés ou en valeur immobilière ; 5 ou 10 ans ; adapté aux retraités et aux résidents de long séjour passifs qui n'ont pas besoin de travailler localement. - Investor KITAS : accordé via une participation/un investissement dans une PT PMA (société à capitaux étrangers), généralement de l'ordre de IDR 10 milliards d'investissement dans la société ; il autorise l'activité commerciale et est renouvelable. Note sur la propriété : les étrangers ne peuvent pas détenir la pleine propriété indonésienne (Hak Milik). Le bien immobilier à Bali est détenu selon des structures de bail emphytéotique (leasehold) ou de Hak Pakai (droit d'usage) — un point critique qu'INOVO traite dans chaque transaction à Bali. Statut UE : hors-UE (Asie du Sud-Est). Convient le mieux à : le Second Home Visa convient aux investisseurs mode de vie passifs ; l'Investor KITAS convient à ceux qui dirigent ou financent une entreprise sur l'île. Les deux s'associent naturellement à une résidence à Bali sélectionnée par INOVO.
Non. Le UK n'offre aucune résidence pour l'achat d'un bien immobilier, et sa principale voie investisseur est fermée. Le visa Tier 1 (Investor) — qui n'a jamais exigé de bien immobilier mais était la voie fondée sur le patrimoine la plus proche — a été fermé aux nouveaux demandeurs en février 2022 et n'est pas revenu. Posséder un bien immobilier au UK ne confère absolument aucun statut d'immigration. Les voies de migration d'affaires restantes reposent sur l'effort, non sur les actifs : - Visa Innovator Founder — pour ceux qui lancent une entreprise innovante et validée au UK. Il est jugé sur l'idée d'entreprise et la validation, non sur des capitaux immobilisés dans l'immobilier. - Skilled Worker et autres voies parrainées — liées à l'emploi, non à l'investissement. Statut UE : le UK est hors de l'UE (post-Brexit), de sorte qu'il n'offre ni résidence UE ni accès Schengen. Convient le mieux à : les acheteurs qui veulent un bien au UK purement comme actif — préservation du capital, revenu locatif, ou base pour une famille déjà titulaire d'un statut au UK — et qui comprennent qu'il ne procure aucun visa. Pour la résidence, les voies des Émirats arabes unis, de Cyprus, de Montenegro et de Bali ci-dessus sont les options actionnables.
Le plus grand clivage entre ces marchés est l'accès à l'UE, et il sépare nettement les voies : - À l'intérieur de l'UE : Cyprus est le seul marché d'INOVO à accorder aujourd'hui une résidence par l'immobilier au sein de l'UE (résidence permanente à partir de €300,000 de neuf). Spain est dans l'UE mais sa voie immobilière a disparu — la résidence n'y vient désormais que par des visas fondés sur les revenus. - Candidat à l'UE : Montenegro offre une résidence par l'immobilier tout en restant hors du bloc, avec un objectif d'adhésion autour de 2028 — un pari sur un futur statut UE plutôt que sur des droits UE actuels. - Hors-UE, rapide et flexible : les Émirats arabes unis (AED 2M, 10 ans, fiscalité personnelle nulle) constituent la voie hors-UE la plus forte pour la rapidité et la simplicité. Bali/Indonesia (environ US$130,000) convient aux résidents mode de vie passifs. Thailand offre un long séjour via Privilege ou LTR, sans lien avec l'immobilier. - Aucune voie : le UK n'accorde aucune résidence par l'immobilier. Comment choisir : si vous voulez un ancrage dans l'UE, Cyprus est la voie directe et Montenegro la voie spéculative. Si vous voulez la seconde base la plus fluide, sans impôt, choisissez les Émirats arabes unis. Si le mode de vie et le rendement guident votre réflexion, Bali et Thailand conviennent — la résidence étant gérée séparément. INOVO sélectionne le bien sur chaque marché et vous met en relation avec le spécialiste agréé de l'immigration et de la fiscalité qui exécute le visa. Nous ne donnons pas nous-mêmes de conseils en immigration ; nous veillons à ce que le bon expert le fasse.
Oui. Un bien sur plan auprès de promoteurs agréés des Émirats arabes unis compte dans le seuil de AED 2,000,000 (environ US$545,000) pour le Golden Visa de 10 ans. Il n'existe pas de règle d'apport minimum distincte — l'éligibilité porte sur la valeur du bien, qui peut être atteinte sur un ou plusieurs logements. Le positionnement sur plan d'INOVO à Dubai s'articule autour de cette voie.
Non. Cyprus a mis fin à son programme de citoyenneté par investissement en 2020, de sorte que l'immobilier ne conduit plus à un passeport. La voie du neuf à €300,000 accorde une résidence permanente à Cyprus — un droit à vie d'y vivre en tant que résident d'un pays de l'UE — mais il s'agit d'une résidence, non d'une citoyenneté, et elle ne confère pas en soi le droit de travailler ni la libre circulation dans l'UE.
Spain a aboli le programme de Golden Visa le 3 avril 2025. L'achat immobilier — y compris l'ancienne voie de €500,000 — ne confère plus aucune résidence. Spain reste un excellent marché pour une résidence mode de vie et un rendement locatif, mais la résidence ne vient désormais que par des voies fondées sur les revenus telles que le visa Non-Lucrative ou le visa Digital-Nomad, qui n'ont aucun lien avec l'immobilier.
Montenegro est un pays officiellement candidat à l'UE, visant l'adhésion autour de 2028, mais n'en est pas encore membre. L'achat d'un bien éligible appuie un permis de séjour temporaire d'un an, renouvelable, avec une voie vers la résidence permanente après cinq ans. Il a fermé son programme de citoyenneté par investissement fin 2022, de sorte que la voie actuelle est la résidence par l'immobilier, non un passeport — et la thèse consiste à acheter en amont d'une adhésion potentielle à l'UE.
Pas au sens habituel de la pleine propriété. À Bali, les étrangers ne peuvent pas détenir la pleine propriété Hak Milik ; le bien est détenu selon des structures de bail emphytéotique (leasehold) ou de Hak Pakai (droit d'usage). En Thailand, les étrangers ne peuvent pas posséder de terrain mais peuvent détenir des appartements en copropriété en pleine propriété, dans la limite de 49 % d'un immeuble. INOVO structure correctement la propriété sur les deux marchés avant tout achat, et la résidence dans chacun est gérée par des voies de visa distinctes.
Non. La propriété d'un bien au UK ne confère aucun statut d'immigration. Le visa Tier 1 (Investor) a été fermé aux nouveaux demandeurs en février 2022 et n'a pas rouvert, et il n'existe aucune voie de résidence par l'immobilier. Le bien immobilier au UK peut servir d'actif pour la préservation du capital ou le revenu locatif, mais pour une résidence effective, les voies actionnables sur les marchés d'INOVO sont les Émirats arabes unis, Cyprus, Montenegro et Bali.
Non. INOVO sélectionne et structure le bien, met en place les plans de paiement et coordonne le processus — puis vous met en relation avec un spécialiste agréé de l'immigration et de la fiscalité dans le pays concerné, qui gère la demande de visa ou de résidence. Comme les règles dans ce domaine changent fréquemment, nous confirmons chaque seuil et exigence en vigueur avec le spécialiste avant que vous ne vous engagiez.
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