Où l'achat immobilier donne encore droit à la résidence — ou à un passeport — en 2026, et où ce n'est plus le cas. L'investissement immobilier minimum et ce que chaque voie accorde, pays par pays, avec les voies fermées clairement signalées. Compilé par INOVO à partir de sources officielles et de sources sectorielles reconnues.
| Pays | Voie immobilière ? | Invest. immobilier min. | Ce qu'elle accorde |
|---|---|---|---|
| Émirats arabes unis | Oui · résidence | AED 2M (≈ $545k) | Golden Visa de 10 ans renouvelable ; famille incluse |
| Grèce | Oui · résidence | €250k / €400k / €800k selon la zone | Permis de 5 ans renouvelable ; famille + parents des deux conjoints |
| Chypre | Oui · résidence permanente | €300k + TVA (neuf) | Résidence permanente (durée indéterminée) ; famille incluse |
| Malte | Oui · résidence permanente | À partir de €375k + contributions | Résidence permanente ; jusqu'à trois générations |
| Monténégro | Oui · résidence | €150k (valeur cadastrale) | Résidence de 1 an renouvelable ; résidence permanente après ~5 ans |
| Bali (Indonésie) | Oui · résidence | ≈ IDR 2bn (≈ $126k) | Second Home Visa (KITAS) de 5 ans, renouvelable jusqu'à 10 ans |
| Maldives | Annoncé · pas encore ouvert | Pas encore publié | Titre de séjour Pearl Residence ; conditions pas encore publiées |
| Thaïlande | Partiel | Le bien compte dans les 500 k$ du LTR ; séjour investisseur dès ฿3M (≈ $85k) | LTR = résidence de 10 ans ; ฿3M = séjour d'un an renouvelable |
| Caraïbes (5 États) | Oui · citoyenneté | $200k–$325k en immobilier | Citoyenneté pleine + passeport ; héréditaire ; famille incluse |
| Espagne | Fermé | — | Aucun |
| Portugal | Fermé pour l'immobilier | — (fonds €500k uniquement) | Résidence via des fonds, pas l'immobilier |
| Royaume-Uni | Fermé | — | Aucun |
| Italie | Non (immobilier exclu) | — (obligations / société / don) | Visa investisseur via des voies non immobilières |
| Hongrie | Pas d'immobilier direct | €250k fonds immobilier uniquement | Permis Guest Investor de 10 ans via un fonds |
| Suisse | Non (voie fiscale) | — (impôt au forfait) | Résidence via imposition au forfait |
Minimums indicatifs fournis à titre indicatif seulement, compilés à partir de sources officielles et de sources sectorielles réputées — ne constituent pas un conseil juridique ni un conseil en immigration. Les programmes et les seuils changent fréquemment ; vérifiez toujours les règles en vigueur pour votre nationalité avant d'agir.
Actif et stable en 2026 — la voie la plus claire de l'immobilier vers la résidence ; les biens sur plan comme les biens hypothéqués comptent tous les deux.
Le principal golden visa immobilier de l'UE toujours pleinement ouvert ; seuils par paliers depuis 2024.
Voie de résidence permanente active ; le « golden passport » de citoyenneté distinct a été supprimé en 2020.
La résidence MPRP se poursuit ; le programme de citoyenneté par investissement a été invalidé par la Cour de l'UE en avril 2025.
Hors UE (pays candidat à l'UE) ; un minimum de €150k a été introduit en 2026. La citoyenneté par investissement a fermé à la fin de 2022.
Actif en 2026. À noter que les biens immobiliers à Bali sont en leasehold / Hak Pakai, et non en pleine propriété foncière.
Le premier programme de résidence par investissement des Maldives. Selon son site officiel, il sera lancé au second semestre 2026 et n'accepte pour l'instant que des manifestations d'intérêt ; un achat aujourd'hui ne confère donc aucun droit de séjour.
À lui seul, l'achat d'un appartement ne confère pas la résidence ; il peut compter dans l'investissement LTR.
Le seul endroit où l'on peut encore obtenir la citoyenneté par l'immobilier en 2026 (St Kitts, Antigua, Dominica, Grenada, St Lucia) ; un plancher de $200k est entré en vigueur en July 2024.
Golden Visa aboli — dernières demandes closes le 3 avril 2025 (Organic Law 1/2025). Aucun remplacement.
L'immobilier a été retiré du Golden Visa en October 2023 ; seuls les fonds éligibles et d'autres voies non immobilières subsistent.
Le visa Tier 1 Investor a fermé aux nouveaux demandeurs en February 2022 ; l'immobilier britannique n'a jamais donné droit à un visa.
L'achat d'un bien immobilier n'est pas admissible et aucune option immobilière n'est prévue.
L'option immobilière directe prévue a été abandonnée quelques jours avant son lancement en December 2024 ; seule une voie par fonds subsiste.
Ce n'est pas un dispositif immobilier — la résidence s'obtient via un impôt annuel négocié (forfait fiscal), et non via un achat.
Méthodologie : les investissements immobiliers minimums sont compilés par INOVO à partir des portails gouvernementaux officiels et de conseillers en résidence et citoyenneté réputés au 2026-10-12, et convertis en dollars américains approximatifs. Les règles d'immigration et les seuils changent fréquemment et dépendent de votre nationalité — il s'agit d'informations générales, non d'un conseil juridique, fiscal ou en immigration ; vérifiez toujours les règles en vigueur et prenez un avis professionnel avant d'agir.
Les voies les plus claires sont les UAE (immobilier à partir de AED 2M / environ US$545,000 pour un Golden Visa 10-year), la Grèce (à partir de €250,000–€800,000 selon la zone), Chypre (€300,000 + TVA dans le neuf, pour la résidence permanente), le MPRP de Malte, le Monténégro (à partir de €150,000) et Bali (environ IDR 2bn). La Pearl Residence des Maldives est annoncée pour le second semestre 2026, mais n'accepte pas encore de candidatures. Le condominium thaïlandais peut compter dans son investissement LTR mais n'accorde pas à lui seul la résidence.
Non — pas par l'immobilier. L'Espagne a totalement supprimé son Golden Visa le 3 April 2025, et le Portugal a retiré l'immobilier de son Golden Visa en October 2023 (seuls les fonds éligibles et d'autres voies non immobilières subsistent). Ni l'un ni l'autre n'offre la résidence pour l'achat d'un logement en 2026.
En 2026, seuls les cinq États des Caraïbes proposant la citoyenneté par investissement — St Kitts & Nevis, Antigua & Barbuda, Dominica, Grenada et St Lucia — accordent la citoyenneté pleine et un passeport via un bien immobilier agréé, d'environ US$200,000 à US$325,000. Aucun pays européen ne vend la citoyenneté contre un bien immobilier ; Chypre, Malte et le Monténégro ont tous mis fin à leurs programmes de citoyenneté.
Non. Le visa Tier 1 Investor du Royaume-Uni a fermé en February 2022 et l'immobilier britannique n'a jamais conféré de visa. La Suisse accorde la résidence via un accord fiscal négocié au forfait, et non via un achat immobilier — ce n'est pas un golden visa.
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