Comment acheter un bien immobilier à l'étranger : le guide complet de l'investisseur 2026

Comment acheter un bien immobilier à l'étranger en tant qu'étranger, étape par étape ?

L'achat d'un bien immobilier à l'étranger en tant que non-résident suit un processus en huit étapes, globalement identique d'un marché à l'autre, que vous achetiez à Dubaï, à Chypre ou à Bali.

• Choisissez d'abord le marché et vérifiez les règles de propriété applicables aux étrangers — pleine propriété (freehold) ou bail (leasehold), quotas réservés aux étrangers et éventuelle autorisation gouvernementale requise.
• Mandatez un avocat indépendant qui n'agit que pour vous, jamais pour le promoteur ou le vendeur.
• Obtenez le numéro fiscal ou d'identification local et, si nécessaire, un compte bancaire local (le NIE espagnol en est un exemple courant).
• Menez une due diligence : vérification du titre au registre foncier, permis d'urbanisme, antécédents du promoteur et protection par compte séquestre.
• Signez un contrat de réservation ou une promesse de vente et versez un acompte — généralement 5-10% — sur un compte séquestre ou sur le compte client de votre avocat.
• Organisez le financement et le change avant de vous engager : obtenez un accord de prêt et sécurisez une stratégie de change.
• Ne payez que par des canaux réglementés — compte séquestre dans l'ancien, versements échelonnés pour le neuf sur plan.
• Faites enregistrer le titre de propriété (ou le bail) au registre foncier et acquittez l'ensemble des droits de mutation et frais.

Les achats sur plan ajoutent une étape de livraison et de levée des réserves à l'achèvement. Faites transiter les fonds par un compte séquestre réglementé ou un compte client tout au long de l'opération — ne payez jamais directement un particulier.

Quel est le meilleur pays où acheter un bien immobilier à l'étranger en 2026 ?

Il n'existe pas de meilleur pays universel — le bon marché dépend de ce que vous privilégiez : des revenus non imposés, la croissance du capital, le rendement locatif, l'accès à l'UE ou une voie vers la résidence. Voici comment les sept marchés d'INOVO se comparent en 2026.

• Émirats arabes unis (Dubaï, Abou Dabi, RAK) : 0 % d'impôt sur le revenu des personnes physiques, sur les loyers et sur les plus-values ; pleine propriété ouverte aux étrangers dans les zones désignées ; environ 7-10 % de frais d'acquisition tout compris ; 2 millions AED donnent droit à un Golden Visa de 10 ans.
• Chypre : membre de l'UE, 20 % d'impôt sur les plus-values immobilières, aucune taxe foncière annuelle et résidence permanente accélérée à partir de 300 000 euros plus TVA dans un bien neuf.
• Espagne : marché mature, avec 10-14 % de frais tout compris et 19-24 % d'imposition pour les non-résidents, mais son Golden Visa a pris fin le 3 avril 2025 : il ne subsiste donc aucune voie d'accès à la résidence par l'immobilier.
• Monténégro : droits de mutation faibles de 3-6 %, impôt forfaitaire de 15 % sur les plus-values et résidence par l'achat immobilier ; pays candidat à l'UE, pas encore membre.
• Bali (Indonésie) : rendements élevés mais pas de pleine propriété pour les étrangers — l'accès se fait via un bail de 25-30 ans ou un titre de droit d'usage Hak Pakai.
• Thaïlande (Phuket) : les appartements en copropriété peuvent être détenus en pleine propriété dans la limite du quota étranger de 49 % d'un immeuble ; les terrains et les villas uniquement via un bail ou une société thaïlandaise.
• Royaume-Uni : marché profond et liquide, mais fiscalité de transaction élevée pour les non-résidents (jusqu'à 19 % de SDLT) et plus de golden visa depuis 2022.

Adaptez le marché à votre objectif plutôt que de courir après les prix affichés.

Combien coûte l'achat d'un bien immobilier à l'étranger, frais cachés compris ?

Prévoyez 7-15% du prix d'achat en sus du montant affiché pour couvrir les frais de transaction à l'étranger. Droits de mutation ou TVA, honoraires juridiques, frais d'enregistrement et commissions d'agence en constituent les principaux postes, et ils varient fortement d'un pays à l'autre.

• Émirats arabes unis : environ 7-10% tout compris — 4% de droits de mutation du Dubai Land Department, environ 2% de commission d'agence, plus les frais d'enregistrement et de titre ; pas de droit de timbre, et les ventes de logements neufs sont exonérées de TVA.
• Chypre : droits de mutation de 3-8% selon un barème progressif (réduits de moitié par un abattement permanent de 50%, et totalement supprimés lorsque la TVA de 19% est acquittée sur un bien neuf) ; le droit de timbre sur le contrat a été aboli par la réforme de 2026.
• Espagne : environ 10-14% — l'ITP, droit de mutation applicable à l'ancien, est régional (6% à Madrid, 7% en Andalousie, jusqu'à 13% en Catalogne) ; dans le neuf, 10% de TVA plus environ 1.5% de droit de timbre, auxquels s'ajoutent 2-3% de frais de notaire et d'avocat.
• Monténégro : droit de mutation progressif de 3-6% dans l'ancien ; aucun droit de mutation dans le neuf, mais une TVA de 21% est incluse dans le prix.
• Royaume-Uni : SDLT jusqu'à 12%, plus une surtaxe de 5% pour résidence supplémentaire et une surtaxe de 2% pour les non-résidents, qui se cumulent jusqu'à 19% dans la tranche supérieure.
• Bali : une taxe d'acquisition BPHTB de 5% plus environ 1-2% de frais de notaire ; les biens neufs vendus par un promoteur supportent une TVA effective de 11%.
• Thaïlande : environ 2-4% pour un condominium — 2% de frais de mutation plus, au choix, 3.3% de taxe commerciale ou 0.5% de droit de timbre.

Ajoutez toujours à votre budget le spread de conversion de devises et les honoraires d'un conseil juridique indépendant (généralement 1-2%).

Les étrangers peuvent-ils obtenir un prêt immobilier, et comment fonctionnent les échéanciers de paiement sur plan ?

Oui, les non-résidents peuvent obtenir un crédit immobilier sur de nombreux marchés, mais avec une quotité de financement plus faible et des taux plus élevés que les acheteurs locaux ; les plans de paiement proposés par les promoteurs pour les achats sur plan constituent souvent l'alternative la moins coûteuse, et sans intérêts.

• Crédits pour non-résidents : l'Espagne prête généralement 60-70 % de la valeur (LTV) aux non-résidents ; les Émirats arabes unis accordent aux non-résidents jusqu'à environ 50 % de LTV (davantage pour les résidents) ; les banques chypriotes et portugaises prêtent aux non-résidents, mais exigent un compte local et un justificatif de revenus.
• Plans de paiement sur plan : vous payez par échéances liées aux étapes de la construction, ce qui étale le coût sans intérêts sur toute la durée du chantier au lieu de recourir à l'emprunt.
• Une structure type à Dubaï : 10-20 % d'apport à la réservation, des paiements échelonnés jusqu'à la livraison et, de plus en plus souvent, une part post-livraison réglée sur 1 à 5 ans après l'achèvement.
• Les acomptes et les échéances doivent être versés sur un compte séquestre réglementé — obligatoire pour les achats sur plan à Dubaï, via des comptes fiduciaires enregistrés auprès du DLD — et non directement au promoteur.
• L'achat sur plan et le Golden Visa : aux Émirats arabes unis, depuis la circulaire fédérale de février 2026, un bien hypothéqué et/ou acquis sur plan ouvre droit au Golden Visa dès lors que la valeur évaluée par le DLD atteint au moins 2 millions AED, à condition d'obtenir un certificat de non-objection (NOC) auprès de l'établissement prêteur ; vérifiez la position en vigueur auprès de la GDRFA ou de l'ICP, cette règle étant récente.

Un plan de paiement est un financement, pas une remise. Tenez compte des variations de change sur un chantier de deux à trois ans et vérifiez quelles protections s'appliquent si le promoteur prend du retard.

Faut-il acheter un bien immobilier à l'étranger en nom propre ou via une société ?

Pour une simple résidence secondaire ou un unique bien locatif, la détention en nom propre est généralement la solution la plus simple et la moins coûteuse ; une société, un SPV, un trust ou une fondation ne se justifient que pour un portefeuille, une planification successorale ou un cloisonnement des responsabilités — et peuvent se retourner contre vous sur le plan fiscal.

• Nom propre : coût minimal et aucune obligation déclarative de société, mais imposition personnelle (souvent à des taux non-résidents plus élevés), exposition totale à la procédure successorale locale et à la réserve héréditaire, sans aucune protection de responsabilité.
• Société locale : permet d'éviter les taux personnels élevés applicables aux non-résidents sur les loyers, et vous cédez des parts plutôt que le bien lui-même — mais ajoute un impôt sur les sociétés (Espagne environ 25%, Chypre 15% à partir de 2026, Émirats arabes unis 9% au-delà de AED 375,000) et un coût de conformité.
• SPV offshore (BVI, Jersey) : transmission simple et cloisonnement, mais pour un bien résidentiel britannique cela déclenche un SDLT forfaitaire punitif de 17%, l'ATED annuel et une déclaration obligatoire au Register of Overseas Entities.
• Trust : très efficace pour la transmission dynastique et pour éviter la procédure successorale, mais les pays de droit civil (Espagne, Portugal, Monténégro) ne reconnaissent souvent pas les trusts et peuvent les taxer lourdement.
• Fondation (Émirats arabes unis) : le principal véhicule successoral des grandes fortunes — détaillé dans la section suivante.

Toute structure est visible par l'administration fiscale de votre pays de résidence au titre du CRS, et les règles CFC et anti-abus peuvent vous réattribuer directement les loyers d'une entité étrangère faiblement imposée. Le bon choix dépend de votre nationalité et de votre résidence fiscale — faites-vous conseiller par un professionnel agréé avant d'acheter.

Une fondation familiale émirienne peut-elle détenir un bien immobilier à l'étranger et réduire l'impôt ?

Oui — une fondation familiale émirienne (ADGM, DIFC ou RAK ICC) peut détenir des parts de sociétés immobilières dans plusieurs pays et peut demander à la Federal Tax Authority d'être traitée comme fiscalement transparente : les revenus sont alors attribués par transparence au fondateur et aux bénéficiaires qui, en tant que personnes physiques, sont imposés à 0% aux Émirats arabes unis. C'est pourquoi une fondation peut l'emporter sur une société ordinaire, laquelle acquitterait l'impôt sur les sociétés émirien de 9% sur les loyers dépassant AED 375,000.

• Transparence fiscale : en vertu de l'article 17 de la loi émirienne sur l'impôt sur les sociétés, une fondation familiale agréée est assimilée à une société de personnes sans personnalité morale ; les lignes directrices de la FTA de juin 2026 ont confirmé ce cadre.
• Conditions : l'objet principal doit être la gestion du patrimoine familial, la transmission ou la philanthropie — et non une activité commerciale active — et les bénéficiaires doivent être majoritairement des personnes physiques liées au fondateur, ou des organismes caritatifs.
• Transmission : les actifs se transmettent selon la charte de la fondation et non par voie judiciaire, ce qui évite la procédure successorale et, grâce au cadre de common law, la réserve héréditaire ; l'ADGM et le RAK ICC ne tiennent aucun registre public des bénéficiaires.
• Limites : une LLC ne peut pas être qualifiée de fondation, et la transparence n'est jamais automatique — elle doit être demandée.

La CRS et la FATCA restent applicables, et un fondateur résident du Royaume-Uni ou de l'UE peut être confronté à la transparence imposée par son pays de résidence, dont l'administration traite alors la fondation comme un trust et applique les règles relatives au constituant ou celles des sociétés étrangères contrôlées (SEC). La transparence aux Émirats arabes unis ne la garantit pas dans votre pays de résidence.

Comment un bien immobilier situé à l'étranger est-il imposé — revenus locatifs, plus-values et double imposition ?

Les revenus locatifs et les plus-values sont presque toujours imposés d'abord dans le pays où se situe le bien, puis potentiellement une seconde fois dans votre pays de résidence — mais une convention de non-double imposition et un crédit d'impôt étranger vous évitent généralement de payer deux fois en totalité sur le même revenu.

• Revenus locatifs (non-résident) : Espagne 24% sur le brut pour les propriétaires hors UE (19% sur le net pour l'UE) ; le Royaume-Uni retient 20% au titre du Non-Resident Landlord Scheme ; Chypre impose les loyers à l'impôt sur le revenu des personnes physiques, à des taux progressifs pouvant atteindre 35% (après un abattement légal de 20% et la tranche exonérée de 19,500 euros), et à partir de 2026 les non-doms sont exonérés de la Special Defence Contribution sur les loyers, mais acquittent toujours en sus le prélèvement santé GESY de 2.65% ; les Émirats arabes unis 0% ; Bali environ 10-20% de retenue à la source.
• Plus-values de cession : Chypre 20%, Espagne 19% forfaitaire pour les non-résidents (avec une retenue de 3% prélevée par l'acquéreur), Royaume-Uni 24% au taux supérieur sur le résidentiel, Monténégro 15% et Émirats arabes unis 0%.
• Élimination de la double imposition : sous convention, vous payez en général l'impôt du pays de situation du bien, puis vous demandez dans votre pays de résidence un crédit d'impôt étranger correspondant à ce que vous avez déjà payé ; vous êtes donc imposé au plus élevé des deux taux, et non aux deux en totalité.
• Le piège des sociétés à prépondérance immobilière : Chypre applique un impôt sur les plus-values de 20% aux titres de sociétés dont 20% ou plus seulement des actifs sont constitués d'immobilier chypriote, et l'Espagne comme le Royaume-Uni imposent les non-résidents sur les plus-values tirées de sociétés à prépondérance immobilière — vendre la SPV n'échappe pas toujours à l'impôt du pays de situation.

Votre pays de résidence impose vos revenus mondiaux si vous y êtes résident, et la déclaration CRS fait que le loyer, comme le compte qui le reçoit, y est déjà visible.

Votre bien immobilier à l'étranger sera-t-il soumis aux droits de succession et à une procédure successorale dans deux pays ?

Potentiellement oui — un bien situé à l'étranger relève généralement des règles successorales du pays de situation et de la procédure successorale locale, puis, à nouveau, des droits de succession de votre pays d'origine si vous y êtes domicilié ou y résidez de longue date. C'est précisément cette double exposition qui rend le structurage indispensable.

• Procédure successorale dans le pays de situation : un bien détenu en nom propre passe généralement par une procédure successorale dans chaque pays où vous possédez des biens, ce qui est lent, public et coûteux, et les règles de réserve héréditaire des pays de droit civil peuvent imposer qui hérite, quelles que soient vos dispositions testamentaires.
• Double exposition aux droits de succession : le Royaume-Uni applique les droits de succession à l'ensemble du patrimoine mondial de toute personne domiciliée au Royaume-Uni ou y résidant de longue date (critère fondé sur la résidence depuis le 6 avril 2025), tandis que le pays étranger peut lui aussi taxer le même actif.
• Détenir des parts, et non le bien lui-même : détenir via une société, une SPV, un trust ou une fondation signifie que les héritiers reçoivent des parts ou un intérêt bénéficiaire, ce qui permet d'éviter la procédure successorale locale et la réserve héréditaire.
• La voie de la fondation : une fondation émirienne distribue selon sa charte, évitant totalement la procédure successorale et mettant les actifs à l'abri de futurs créanciers personnels.

Certains pays ne reconnaissent pas les trusts et les conventions fiscales en matière de succession sont peu nombreuses : l'articulation de deux systèmes exige donc un spécialiste des questions transfrontalières. Il n'existe pas de solution universelle — la réponse dépend de votre domicile, de la localisation du bien et de son mode de détention.

Quels golden visas peut-on encore obtenir par un investissement immobilier en 2026 ?

En 2026, les principales voies de résidence par l'immobilier sont les Émirats arabes unis (2 millions AED), Chypre (300,000 euros plus TVA) et la Grèce (800,000 euros dans les zones à forte demande, 400,000 euros ailleurs, ou 250,000 euros pour les conversions de locaux commerciaux en logements et les bâtiments classés), tandis que l'Espagne, le Portugal pour l'immobilier, le Royaume-Uni et la voie de citoyenneté du Monténégro ont tous fermé.

• Golden Visa des Émirats arabes unis (10 ans) : bien d'une valeur de 2 millions AED ; depuis février 2026, les biens hypothéqués comme les biens sur plan sont éligibles sur la base de l'évaluation du DLD, sans exigence d'apport minimum — un logement à la fois hypothéqué et sur plan peut être éligible dès lors que la valeur retenue par le DLD atteint au moins 2 millions AED, à condition que le prêteur délivre un certificat de non-objection.
• Résidence permanente accélérée à Chypre : 300,000 euros plus TVA dans un bien résidentiel neuf acquis auprès d'un promoteur, plus 50,000 euros de revenus annuels garantis provenant de l'étranger ; le bien doit être conservé à vie.
• Golden Visa grec (5 ans, renouvelable) : 800,000 euros dans les zones à forte demande (Attique, Thessalonique, Mykonos, Santorin et les îles de plus de 3,100 habitants), 400,000 euros ailleurs pour un logement unique d'au moins 120 m², ou 250,000 euros pour les conversions de locaux commerciaux en logements et les restaurations de bâtiments classés — un seuil nettement supérieur à celui des voies d'entrée de gamme qui l'entourent.
• Espagne : Golden Visa supprimé le 3 avril 2025 par la loi organique 1/2025 — plus aucune voie immobilière ; les alternatives sont le visa non lucratif ou le visa nomade numérique.
• Portugal : le Golden Visa existe toujours, mais il n'offre plus de voie immobilière depuis octobre 2023 (les voies restantes sont 500,000 euros en fonds, en dons ou en création d'emplois).
• Royaume-Uni : pas de golden visa — le visa Tier 1 (Investor) a été fermé le 17 février 2022, et l'achat d'un bien immobilier ne confère aucun statut migratoire.
• Monténégro : la citoyenneté par investissement a pris fin le 31 décembre 2022, mais la résidence par l'immobilier subsiste à environ 150,000 euros de valeur évaluée.
• Indonésie : un achat seul ne donne droit à aucun visa, mais le Second Home Visa (5/10 ans) exige un dépôt de 2 milliards IDR (environ 130,000 USD) ou un bien éligible.

Quels sont les principaux risques et les erreurs les plus fréquentes lors d'un achat immobilier à l'étranger ?

Les erreurs les plus coûteuses consistent à faire l'impasse sur une due diligence juridique indépendante, à présumer que l'on peut détenir un terrain qui ne peut pas l'être, et à payer un promoteur en direct, en dehors d'un compte séquestre.

• Recourir à l'avocat du promoteur ou du vendeur : désignez toujours votre propre avocat local, indépendant et agréé, pour vérifier le titre de propriété, les permis et les contrats.
• Mal interpréter les droits de propriété : les étrangers ne peuvent pas détenir de terrain en pleine propriété en Thaïlande (appartements en copropriété uniquement, dans la limite d'un quota de 49%) ni en Indonésie (bail emphytéotique ou Hak Pakai) — vérifiez le titre exact que vous achetez.
• Acheter sur plan sans protection : assurez-vous que les fonds sont versés sur un compte séquestre ou fiduciaire réglementé et vérifiez les antécédents de livraison du promoteur ; un échéancier de paiement ne constitue pas une garantie contre les retards ou l'insolvabilité.
• Repousser à plus tard la question de la structure de détention : transférer dans une SPV un bien que vous détenez déjà peut déclencher de nouveaux droits de mutation et un impôt sur les plus-values ; tranchez donc avant d'acheter.
• Croire qu'une structure garantit le secret ou une économie d'impôt : le CRS (échange automatique de renseignements) la signale, et les règles CFC (sociétés étrangères contrôlées), les dispositifs anti-abus et les registres des bénéficiaires effectifs peuvent en annuler le bénéfice.
• Oublier le change et le coût total : les variations de devises pendant la construction et des frais de transaction de 7-15% peuvent effacer une bonne affaire sur le papier.

Considérez les conseils fiscaux et juridiques transfrontaliers comme faisant partie du prix d'achat, et non comme une option. INOVO sélectionne les biens et met ses clients en relation avec des spécialistes fiscaux et juridiques agréés, sans agir elle-même comme cabinet d'avocats ou d'expertise fiscale.