El Reino Unido no impone ninguna restricción a la propiedad por parte de extranjeros: un no residente puede comprar una propiedad en freehold o leasehold sin visado, sin límite de propiedad y sin aprobación gubernamental. Lo que separa a un buy-to-let británico sólido de uno mediocre no es el acceso, sino la aritmética — el impuesto que paga al entrar, el rendimiento que obtiene mientras lo mantiene y la ciudad que elige.
Esta guía expone, en términos sencillos, lo que un inversor extranjero paga y gana realmente con un buy-to-let británico en 2026: los recargos de stamp duty que se aplican a los no residentes, cómo tributan los ingresos por alquiler y las plusvalías, qué comprobar en un leasehold y por qué las ciudades de regeneración del Norte y las Midlands superan el rendimiento de Londres en una proporción de aproximadamente dos a uno. Las cifras están actualizadas para el ejercicio fiscal 2026/27 y verificadas con GOV.UK cuando ha sido posible; son información general, no asesoramiento fiscal personalizado.
Sí — no existe ninguna restricción legal para que no residentes o extranjeros compren propiedad residencial en el Reino Unido, ya sea en freehold o leasehold. No hay límite de titularidad, ni requisito de nacionalidad o residencia, ni aprobación gubernamental que obtener.
En la práctica completará las comprobaciones contra el blanqueo de capitales y de origen de los fondos a través de su abogado, y si tiene intención de financiarse, existen hipotecas para no residentes pero en condiciones más estrictas (mayores desembolsos iniciales, menos prestamistas). La mayoría de los inversores extranjeros compran a distancia — visitas virtuales, firmas electrónicas e identificación notariada son habituales. Puede consultar nuestras promociones actuales en el Reino Unido en la página del mercado del Reino Unido.
El Stamp Duty Land Tax (SDLT) en Inglaterra e Irlanda del Norte se aplica por tramos: 0% hasta £125,000, 2% hasta £250,000, 5% hasta £925,000, 10% hasta £1.5m y 12% por encima. En una propiedad buy-to-let o adicional se acumulan entonces dos recargos sobre cada tramo:
Un no residente que compre una vivienda adicional añade por tanto 7 puntos porcentuales a cada tramo. En un piso de £200,000 eso supone £15,500 de SDLT — un 7.75% efectivo, frente a solo £1,500 para un residente en el Reino Unido que compra su única vivienda. Si más adelante pasa a ser residente en el Reino Unido dentro del periodo cualificado, puede recuperar el recargo del 2%. Scotland (LBTT) y Wales (LTT) tienen sus propios regímenes y no aplican el recargo del 2% para no residentes — las cifras anteriores son solo para Inglaterra e Irlanda del Norte.
Las casas suelen venderse en freehold — usted posee el edificio y el terreno en plena propiedad, sin ground rent y sin un leasehold que se agote; por ejemplo, nuestras viviendas Georgian Square en Cambridgeshire son freehold. Los pisos son casi siempre leasehold: usted posee un arrendamiento largo (habitualmente 125, 250 o 999 años) en lugar del propio freehold.
El leasehold ya no es la trampa que fue en su día. La Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022 limita el ground rent a un 'peppercorn' (efectivamente cero) en la mayoría de los nuevos arrendamientos largos — por eso los proyectos modernos como Paper Yard (arrendamiento de 999 años), Penny Place (999 años) y Lombe House (250 años) tienen un ground rent nulo o de tipo peppercorn. La más amplia Leasehold and Freehold Reform Act 2024 solo está parcialmente en vigor en 2026, por lo que algunas reformas anteriores (como el marriage value en las ampliaciones de arrendamientos cortos) siguen aplicándose por ahora.
En cualquier leasehold, compruebe tres cosas: la duración restante del arrendamiento (sea prudente por debajo de unos 80–85 años, donde los costes de ampliación suben con fuerza), el ground rent (importe y cualquier cláusula de escalada), y el service charge (nivel, historial y cualquier obligación por obras mayores).
Si su vivienda habitual está fuera del Reino Unido, se aplica el Non-Resident Landlord Scheme: su agente de alquiler (o el inquilino, si no hay agente) debe retener el impuesto al tipo básico del 20% de su renta a menos que se registre en HMRC (formulario NRL1) para recibir la renta en bruto y autoliquidar. La mayoría de los inversores serios se registran para el pago en bruto.
El beneficio se grava entonces de una de dos formas:
La razón por la que tantos arrendadores compran ahora a través de una sociedad es la Section 24: los particulares ya no pueden deducir los intereses de la hipoteca de los ingresos por alquiler y en su lugar reciben solo un crédito fiscal del 20%, mientras que una sociedad deduce los costes de financiación en su totalidad. Una sociedad que posea una vivienda de más de £500,000 también debería revisar el Annual Tax on Enveloped Dwellings, aunque la desgravación estándar por alquiler a terceros normalmente lo elimina. Qué estructura es la adecuada depende enteramente de sus circunstancias — busque asesoramiento antes de comprar.
Los no residentes pagan el impuesto británico sobre las ganancias de capital sobre la propiedad residencial del Reino Unido al 18% (ganancias dentro del tramo de tipo básico) o al 24% (por encima), tras el importe anual exento de £3,000 — tipos sin cambios desde April 2024. Los no residentes generalmente tributan solo sobre la ganancia desde el 5 April 2015, mediante una opción de rebasing.
Una norma pilla a la gente desprevenida: un no residente debe presentar una declaración de Non-Resident CGT y pagar cualquier impuesto dentro de los 60 days siguientes a la finalización (completion) — y debe declarar cada transmisión de terreno en el Reino Unido dentro de los 60 days, incluso cuando no hay ganancia ni impuesto que pagar. Anótelo en la agenda en el momento de la venta.
Aquí es donde el dinero de un inversor extranjero rinde más. Las rentabilidades brutas de London se sitúan en torno al 3–4%; las ciudades de regeneración del Norte y las Midlands se mueven entre el 5–8%, con precios de entrada más bajos:
Las previsiones a cinco años de Savills sitúan el North West (~29%) y las West Midlands (~25%) creciendo en precio por encima de London, por motivos de asequibilidad. Las rentabilidades y previsiones varían según la fuente y el código postal — considérelas rangos indicativos, no garantías, y nunca como una rentabilidad prometida.
Para un comprador de vivienda sobre plano (off-plan) desde el extranjero la secuencia es predecible, aunque el contrato de cada promoción rige los términos exactos:
Las construcciones sobre plano normalmente se completan entre 12 y 36 meses desde el intercambio, según la fase de construcción.
El Reino Unido recompensa a los compradores que aciertan en tres decisiones: la ciudad adecuada para rentabilidad y crecimiento, el régimen de tenencia y el contrato de arrendamiento (lease) adecuados, y la estructura de propiedad adecuada para su situación fiscal. Esa es la conversación que tenemos primero — no simplemente qué unidad comprar. Seleccionamos un pequeño número de promociones en los mercados de regeneración más fuertes y te presentamos a los solicitors y especialistas fiscales del Reino Unido que estructuran la compra correctamente.
Si quieres ver cómo la estructura de propiedad cambia lo que conservas, lee cómo poseen propiedad los ricos, o habla con un asesor sobre tu lista corta del Reino Unido.
Sí. No existe restricción alguna para que no residentes o ciudadanos extranjeros compren propiedad residencial en el Reino Unido, en freehold o en leasehold — sin límite de propiedad, sin visado y sin aprobación gubernamental. Completarás las comprobaciones estándar antiblanqueo de capitales y de origen de fondos, y las hipotecas para no residentes, aunque están disponibles, se ofrecen en condiciones más estrictas.
En una propiedad adicional o buy-to-let, un no residente paga los tramos estándar del SDLT (0/2/5/10/12%) más un recargo de tipo superior del 5% y un recargo para no residentes del 2% — 7 puntos porcentuales por encima de cada tramo. En un piso de £200,000 eso supone £15,500 (un 7.75% efectivo). El 2% es reclamable si posteriormente pasa a ser residente en el Reino Unido dentro del periodo que reúne los requisitos. Escocia y Gales aplican regímenes distintos sin el recargo del 2%.
Mucho menos que antes. La Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022 limita el ground rent a un 'peppercorn' (efectivamente cero) en la mayoría de los nuevos arrendamientos de larga duración, por lo que los proyectos modernos suelen tener arrendamientos de 999 o 250 años con ground rent nulo o de peppercorn. Compruebe siempre la duración restante del arrendamiento (sea prudente por debajo de ~80–85 años), el ground rent y cualquier cláusula de incremento, y el service charge antes de comprar.
Bajo el Non-Resident Landlord Scheme, se deduce un 20% de su alquiler a menos que se registre en HMRC para recibirlo en bruto y autoliquidar. El beneficio tributa entonces según los tramos del impuesto sobre la renta de las personas físicas (20/40/45%) si se posee a título personal, o al impuesto de sociedades (19–25%) a través de una sociedad británica. Dado que las personas físicas solo obtienen un crédito del 20% por los intereses hipotecarios (Section 24) mientras que las sociedades los deducen en su totalidad, muchos inversores apalancados compran a través de una sociedad — pero la estructura adecuada depende de sus circunstancias.
Sí. Los no residentes pagan el CGT británico sobre propiedad residencial al 18% o 24% (tras una exención anual de £3,000), generalmente sobre la ganancia desde abril de 2015. Fundamentalmente, debe presentar una declaración de CGT de no residente y pagar cualquier impuesto en un plazo de 60 días desde la finalización de la operación — y declarar cada transmisión de terreno británico en un plazo de 60 días aunque no haya ganancia ni impuesto a pagar.
Las ciudades en regeneración del Norte y las Midlands van en cabeza: Liverpool y Leeds en torno al 6–8%, Manchester ~6–7%, Birmingham ~5.5–7%, Derby ~6% y Wolverhampton ~5.4–6.5% — frente a aproximadamente un 3–4% en Londres, con precios de entrada mucho más altos. Las rentabilidades varían según la fuente y el código postal y deben considerarse indicativas, no garantizadas.
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