Inmuebles en Egypt

Sí, y en pleno dominio. La Ley 230/1996 permite a un no egipcio poseer hasta dos inmuebles residenciales en todo el país, cada uno de menos de 4.000 metros cuadrados, para uso del propietario y su familia, con la reventa normalmente restringida durante cinco años desde la adquisición. Las zonas costeras designadas reciben un trato más flexible: la Resolución del Primer Ministro 548/2005 equipara a los compradores extranjeros con los egipcios en materia de pleno dominio en áreas como Sidi Abd El Rahman y Ras El Hekma, sujeto a autorizaciones de seguridad, y exime a esas unidades de la restricción de cinco años. El Sinaí Norte y Sur siguen reservados a egipcios, con un usufructo de 75 años para extranjeros. Confirme qué régimen rige su promoción antes de reservar.

Da derecho a solicitar un permiso de residencia, pero no lo concede por sí solo. La compra de un inmueble le permite solicitar un permiso renovable —un año desde 50.000 $, tres años desde 100.000 $ y cinco años desde 200.000 $— y existe además una vía separada de ciudadanía por inversión desde 300.000 $ para inmuebles de proyectos gubernamentales. En la práctica, el precio debe transferirse a Egipto en divisa a través de un banco reconocido, así que conserve el comprobante SWIFT: es la prueba sobre la que se sostiene la solicitud. Los umbrales y las condiciones cambian, confírmelos con un abogado antes de basarse en ellos.

Comprar resulta inusualmente barato. El comprador no paga ningún impuesto de transmisión ad valorem: la inscripción del título cuesta una tarifa fija de 500–2.000 EGP conforme a la Ley 186/2020, más gastos notariales y legales; presupueste en torno a un 1–3 % para asesoría independiente. El impuesto anual sobre bienes inmuebles es del 10 % de un valor locativo oficial fijado muy por debajo del mercado, tras una reducción residencial del 30 %, y las modificaciones de 2026 exoneran las viviendas valoradas hasta 100.000 EGP anuales, lo que deja sin gravar a la mayoría de la vivienda residencial. Las rentas del alquiler tributan a tipos progresivos de hasta el 27,5 % tras una deducción a tanto alzado de gastos del 50 %. En la reventa, un particular paga un impuesto de transmisión del 2,5 % sobre el precio bruto en lugar del impuesto sobre plusvalías.

Sí, y es lo más importante que hay que entender en este mercado. La libra ha perdido en torno al 85 % frente al dólar desde 2016 y ahora cotiza cerca de 50 EGP por dólar, de modo que un fuerte crecimiento de precios en libras egipcias refleja en parte la devaluación y no una revalorización real. Juzgue cualquier inversión egipcia en la moneda que finalmente vaya a gastar. La razón por la que la propiedad prime de la Costa Norte sigue funcionando es que se trata de un activo real en una moneda débil, en la única franja de costa donde confluyen el capital soberano del Golfo, los operadores de marca y la riqueza de El Cairo. Pregunte en qué moneda está denominado su contrato y en qué moneda vencen sus plazos: esa respuesta, y no la tasa de crecimiento del titular, decide su rentabilidad real.

Ras El Hekma es el emplazamiento en la Costa Norte de la mayor inversión extranjera directa de la historia de Egipto: ADQ, de Abu Dabi, comprometió 35.000 millones de dólares en febrero de 2024 para construir una nueva ciudad de unos 170 km², conservando el Estado egipcio una participación del 35 %. Para 2026, la primera fase de 50 km² cuenta con promotor maestro, contratos de infraestructura adjudicados y un aeropuerto internacional previsto. Eso cambia la naturaleza del riesgo —se trata de un programa respaldado por un Estado soberano y no de un plan maestro especulativo—, pero los objetivos de población y turismo a largo plazo siguen siendo proyecciones, no compromisos, y deben leerse como tales.

Puede serlo con la diligencia adecuada: el riesgo está en el título, no en la construcción. Buena parte de la obra nueva sobre plano de la Costa Norte se sustenta en contratos de promotor validados judicialmente y no en un título plenamente inscrito, y la práctica registral varía de una promoción a otra, así que un abogado egipcio debe verificar el título del promotor sobre el suelo, la vía de inscripción de su unidad y la exigibilidad de la fecha de entrega antes de que se mueva dinero alguno. Vincule el calendario de pagos a hitos de obra y no al calendario natural, y obtenga por escrito qué ocurre con sus plazos si la entrega se retrasa. Una promoción de marca con operador internacional aporta una disciplina reputacional que el producto local sin marca no tiene, pero eso no sustituye a la revisión legal.

Sí, pero desde 2025 exige licencia. El Decreto n.º 209 de 2025 del Ministerio de Turismo, publicado en el Boletín Oficial en mayo de 2025, hizo obligatoria una licencia de Holiday Home para cualquier vivienda ofrecida para estancias cortas, renovable anualmente, y la unidad debe situarse en una zona turística designada o en un complejo residencial de alto nivel. El Decreto n.º 801 de 2025 añadió normas para edificios explotados íntegramente como alojamiento vacacional. Al margen de ello, la mayoría de los complejos de la Costa Norte imponen sus propias reglas de alquiler y muchos exigen el consentimiento de la empresa gestora antes de comercializar. Confirme ambos aspectos antes de comprar.

No. En Egipto la titularidad plena solo existe cuando la compraventa se inscribe en el Real Estate Publicity Department, el Shahr El Aqary. Una sentencia de validación puede sustituir la firma del vendedor cuando llegue el momento de inscribir, pero hasta que la venta se registre usted tiene derechos contractuales, no un título inscrito. Un análisis del Banco Mundial publicado en 2026 concluyó que menos del 10 por ciento de la propiedad egipcia está formalmente inscrita, de modo que esta brecha es la norma y no una señal de alarma sobre un proyecto concreto. Exija que el contrato obligue al vendedor a entregar la inscripción en un plazo determinado y compruebe que el suelo ya figura inscrito a su nombre.

A través del sistema bancario, y el papeleo empieza en la compra. Desde que la Circular 41 de la Autoridad de Registro y Notariado Inmobiliario entró en vigor el 26 de marzo de 2024, el comprador extranjero debe acreditar que el precio se transfirió desde el extranjero en divisa a un banco autorizado por el Banco Central de Egipto, y los notarios no pueden formalizar la venta sin ello. Egipto no aplica límite legal a las transferencias al exterior ni exige autorización previa del Banco Central, pero su banco le pedirá esa prueba de la transferencia de entrada al salir. Conserve cada confirmación SWIFT y certificado bancario.

Cuente con una tenencia de cinco años y un mercado de compradores estacional. La Ley 230 de 1996 impide al propietario extranjero disponer de una vivienda durante cinco años, con posible exención mediante decisión del Primer Ministro. Las fuentes discrepan sobre si ese plazo corre desde la adquisición o desde la inscripción, así que pida a su abogado que confirme por escrito la situación de su unidad concreta. La demanda también está concentrada: la temporada alta tradicional del Sahel ha durado históricamente entre seis y ocho semanas en julio y agosto y, aunque los promotores tratan de alargarla, el mercado de reventa sigue orientado a compradores egipcios y regionales.