Para la residencia en la UE por medio de la propiedad en 2026, Chipre es la opción clara y, en la práctica, la única entre estas dos, porque Portugal eliminó los bienes inmuebles de su Golden Visa en octubre de 2023 y comprar una propiedad allí ahora no otorga ningún tipo de residencia. Chipre, en cambio, sigue concediendo a los compradores de fuera de la UE la residencia permanente por vía rápida cuando invierten al menos €300,000 (más VAT) en una vivienda de nueva construcción, con aprobación en aproximadamente dos o tres meses y sin exigencia de residir en la isla.
La conclusión: estos dos países ya no son comparables como vías de residencia por medio de la propiedad. La comparación honesta enfrenta la residencia permanente de Chipre, vigente y vinculada a la propiedad, con las opciones de Golden Visa no inmobiliarias de Portugal (fondos de inversión desde €500,000) y los muy distintos regímenes fiscales de ambos países. Esta guía expone los umbrales, lo que otorga cada estatus, los plazos hasta la ciudadanía y el aspecto fiscal, con cada cifra verificada para mediados de 2026.
No. Portugal no ofrece una vía de residencia basada en la propiedad inmobiliaria desde octubre de 2023, cuando los bienes inmuebles y los fondos inmobiliarios fueron eliminados del programa Golden Visa. Comprar una casa, un apartamento o una villa en Portugal en 2026 no le otorga ningún derecho de residencia en absoluto.
La propia Golden Visa sigue existiendo, pero solo a través de inversiones no inmobiliarias. Las vías que dan derecho en 2026 son:
Si desea específicamente una residencia vinculada a la propiedad de bienes inmuebles, Portugal queda descartado. Dentro de la UE, eso deja a Chipre (desde €300,000) y Grecia (desde €250,000 hasta €800,000 según la zona) como las principales vías vinculadas a la propiedad en 2026. España cerró por completo su Golden Visa el 3 de abril de 2025, por lo que tampoco es ya una opción.
Chipre concede la residencia permanente por vía rápida a los nacionales de fuera de la UE que realizan una inversión inmobiliaria que cumple los requisitos, en virtud del Reglamento 6(2) (Categoría 6.2) de su normativa de inmigración. Sigue siendo en 2026 una auténtica vía para obtener la residencia comprando una propiedad.
Los requisitos básicos son:
La tramitación suele tardar unos dos o tres meses. El permiso se concede de por vida, no caduca y cubre al solicitante principal, al cónyuge y a los hijos a cargo. Para conservarlo, el titular solo necesita visitar Chipre una vez cada dos años; el estatus solo se pierde por renuncia voluntaria o por una ausencia de más de dos años consecutivos.
Dos notas prácticas. La residencia permanente de Categoría 6.2 no permite por sí sola el empleo local, aunque los titulares pueden ser propietarios de una empresa chipriota y percibir dividendos. En cuanto al VAT, el tipo general sobre la obra nueva es del 19%; se aplica un tipo reducido del 5% a los primeros 130m²/€350,000 de una residencia principal y permanente que cumpla los requisitos (siempre que la superficie total no supere los 190m² y el valor total €475,000, por encima de lo cual el 19% se aplica al exceso), pero los compradores puramente inversores generalmente pagan el 19%.
Chipre concede la residencia permanente de inmediato, mientras que la Golden Visa de Portugal solo concede un permiso de residencia temporal renovable que se vuelve permanente al cabo de cinco años. Esta es una de las mayores diferencias prácticas.
La movilidad también difiere. Un permiso de residencia portugués permite viajar sin visado dentro del espacio Schengen. Chipre es miembro de pleno derecho de la UE, pero aún no está en Schengen; aspira a adherirse en 2026 o 2027, pero a mediados de 2026 no tenía una fecha confirmada por el Consejo, de modo que un permiso de residencia chipriota no concede actualmente la libre circulación por Schengen. Es importante señalar que ninguno de los dos permisos otorga el derecho automático, válido en toda la UE, a vivir y trabajar en otros Estados miembros; ese derecho solo llega con la ciudadanía.
Las exigencias de presencia física son ligeras en ambos casos. Chipre solo pide una visita cada dos años. La Golden Visa de Portugal exige unos siete días el primer año y 14 días en cada periodo bienal posterior, uno de los requisitos de estancia más bajos de Europa.
Aquí tiene la comparación directa, basada en las normas vigentes a mediados de 2026.
En resumen: Chipre gana con claridad como vía rápida, permanente y vinculada a la propiedad; Portugal es ahora una opción de fondos y fiscalidad, no una opción por propiedad.
Ambas vías son largos caminos hacia la ciudadanía en 2026, y el plazo de Portugal se disparó bruscamente este año. Ninguna es un pasaporte rápido.
La ciudadanía chipriota por naturalización exige ocho años de residencia legal, compuestos por siete años dentro de los diez anteriores más un periodo final continuo de 12 meses antes de solicitarla. La salvedad crucial: esto exige una residencia física genuina en Chipre. La residencia permanente pasiva por vía rápida, que solo requiere una visita cada dos años, no acumula la presencia necesaria, de modo que los inversores inmobiliarios que no viven realmente en Chipre no avanzan hacia un pasaporte por el mero hecho de mantener la residencia permanente.
Portugal ofrecía históricamente el pasaporte de la UE más rápido: cinco años de residencia con estancia mínima. Eso cambió el 19 de mayo de 2026, cuando la Lei Orgânica n.º 1/2026 elevó el requisito a diez años de residencia legal para la mayoría de los solicitantes, y siete años para los nacionales de la UE y de los países de la CPLP (de lengua portuguesa). Los solicitantes también deben aprobar un examen de portugués de nivel A2. El reloj de la naturalización ahora empieza a contar cuando se emite la primera tarjeta de residencia, en lugar de cuando se presenta la solicitud, lo que puede añadir más tiempo dada la demora en la tramitación. Las solicitudes presentadas el 18 de mayo de 2026 o antes siguen sujetas al antiguo régimen de cinco años.
Para las rentas de inversión pasiva y los jubilados, el régimen de no domiciliado (non-dom) de Chipre es el más sólido; el sustituto del NHR en Portugal premia principalmente a profesionales cualificados, no a los inversores pasivos.
El estatus non-dom de Chipre ofrece:
El célebre régimen NHR de Portugal está cerrado a los recién llegados y ha sido sustituido por el IFICI, informalmente NHR 2.0. El IFICI aplica un tipo único del 20% sobre las rentas del trabajo por cuenta ajena y por cuenta propia portuguesas que cumplan los requisitos, más la exención de la mayoría de las rentas de fuente extranjera, durante diez años. Sin embargo, debes trabajar en una profesión elegible de alta cualificación o centrada en la innovación y no haber sido residente fiscal en Portugal en los cinco años anteriores. Los inversores pasivos, y los jubilados que viven de dividendos o pensiones, por lo general no cumplen en absoluto los requisitos del IFICI.
Veredicto: elige el non-dom de Chipre para rentas de dividendos, intereses e inversión; considera el IFICI de Portugal solo si eres un profesional cualificado en ciencia, tecnología o un campo similar.
Varios cambios sustanciales reconfiguraron esta comparación en 2026, y todos ellos favorecen a Chipre en la cuestión de la residencia por inversión inmobiliaria.
Para contextualizar el panorama europeo más amplio: España puso fin a su Golden Visa el 3 de abril de 2025 (sin vía inmobiliaria), la vía inmobiliaria de Portugal está cerrada desde octubre de 2023, mientras que la Golden Visa por inversión inmobiliaria de Grecia sigue vigente con los umbrales de 2024 de €800,000 en zonas de alta demanda, €400,000 en el resto y €250,000 para reconversiones y edificios protegidos.
Elija Chipre si quiere una residencia realmente vinculada a la titularidad de un inmueble, obtenida de forma rápida y permanente, con una norma de presencia poco exigente y una potente ventaja fiscal.
Si su prioridad es específicamente una vía vinculada a la propiedad, y Chipre no le conviene, merece la pena sopesar otros mercados. Grecia todavía ofrece una vía inmobiliaria activa (€250,000 a €800,000). Los EAU conceden un Golden Visa de diez años sobre una propiedad valorada en AED 2 million, con un 0% de impuesto sobre la renta personal, sobre las ganancias de capital y sobre la propiedad, aunque no es una opción dentro de la UE. Estos figuran entre los nueve mercados en los que INOVO asesora, lo que permite a los compradores comparar una opción de residencia permanente en la UE a través de Chipre frente a las vías griega, emiratí y otras en igualdad de condiciones, en lugar de dar por sentado que un solo país se ajusta a todos los objetivos.
Sí, la Golden Visa de Portugal sigue abierta en 2026, pero no para bienes inmuebles. La vía inmobiliaria se eliminó en octubre de 2023, por lo que comprar una vivienda no otorga residencia. Las inversiones admisibles ahora incluyen €500,000 en un fondo portugués, €500,000 en investigación y desarrollo, inversión empresarial con creación de empleo, o una donación cultural de €250,000.
La residencia permanente por vía rápida de Chipre requiere una inversión inmobiliaria mínima de €300,000 (sin incluir el VAT) en propiedad residencial de obra nueva comprada directamente a un promotor. También debe acreditar al menos €50,000 de ingresos anuales asegurados procedentes de fuera de Chipre, más €15,000 por cónyuge y €10,000 por hijo. Los fondos deben transferirse desde el extranjero y pagarse en su totalidad antes de presentar la solicitud.
No. La residencia permanente de Chipre es un estatus nacional; no otorga el derecho a vivir o trabajar en otros Estados miembros de la UE, algo que solo se obtiene con la ciudadanía. Chipre tampoco forma parte todavía del espacio Schengen a mediados de 2026, por lo que el permiso no otorga actualmente viajes sin visado por Schengen. Esa ventaja de movilidad se espera únicamente cuando Chipre complete su adhesión a Schengen, prevista para 2026 o 2027.
No. La residencia permanente de Chipre por la vía rápida se concede de por vida y solo exige una visita a Chipre al menos una vez cada dos años. El estatus se pierde únicamente por renuncia voluntaria o por una ausencia de más de dos años consecutivos. Sin embargo, esta presencia mínima no cuenta para la ciudadanía, que requiere una residencia genuina de larga duración.
El régimen NHR de Portugal está cerrado a nuevos solicitantes y ha sido sustituido por el IFICI, informalmente llamado NHR 2.0. El IFICI ofrece un tipo único del 20% sobre las rentas profesionales portuguesas que cumplan los requisitos y la exención de la mayoría de las rentas de origen extranjero durante diez años. A diferencia del antiguo NHR, exige trabajar en una profesión elegible de alta cualificación o de innovación, por lo que los inversores pasivos y los jubilados por lo general no cumplen los requisitos.
En 2026, Chipre y Grecia son las principales vías de la UE que ofrecen residencia vinculada a la compra de una propiedad. Chipre concede la residencia permanente desde €300,000 más VAT, y el Golden Visa de Grecia va de €250,000 a €800,000 según la zona. Portugal eliminó su vía por propiedad en octubre de 2023, y España puso fin por completo a su Golden Visa el 3 de abril de 2025.
Ninguno es rápido en 2026. La ciudadanía chipriota por naturalización exige ocho años de residencia genuina, por lo que los inversores inmobiliarios pasivos que no viven allí realmente no avanzan hacia ella. Portugal elevó su requisito de ciudadanía a diez años (siete para nacionales de la UE y de la CPLP) a partir del 19 de mayo de 2026, frente a cinco, y el cómputo ahora empieza cuando se expide la primera tarjeta de residencia.
Comparta sus datos y un asesor privado le conectará con el especialista en estructuración adecuado en un plazo de 24 horas.