Immobilien in USA

Ja, uneingeschränkt. Für den Erwerb US-amerikanischer Immobilien gibt es keine Staatsangehörigkeits- oder Aufenthaltsvoraussetzung, ausländische Käufer erhalten denselben vollen Eigentumstitel wie Amerikaner, und eine Titelversicherung garantiert diesen Titel gegen Mängel – ein Schutz, den die meisten anderen Märkte nicht bieten. Die einzige Einschränkung in Florida ist SB 264, das Käufe durch Personen mit Wohnsitz in sieben gelisteten Ländern beschränkt; lassen Sie sich beraten, falls das auf Sie zutreffen könnte. Die Erwerbsnebensteuern sind international niedrig: Die Urkundensteuer in Miami-Dade beträgt 0,6 % und wird beim Wiederverkauf üblicherweise vom Verkäufer getragen, und die eigenen Abschlusskosten eines Barkäufers liegen typischerweise bei 1–2 % beim Wiederverkauf oder 2–3,5 % bei Neubauten einschließlich der Entwicklergebühr.

Nein. Das ist das häufigste Missverständnis über den US-Markt: Immobilienbesitz verleiht keinerlei aufenthaltsrechtlichen Status und verlängert einen visumfreien oder touristischen Aufenthalt um keinen einzigen Tag. Der investitionsbasierte Weg zur Aufenthaltsberechtigung ist EB-5, und das ist etwas völlig anderes – mindestens 800.000 $ in einem Targeted Employment Area oder 1,05 Mio. $ andernorts, unter Risiko investiert in ein Unternehmen, das zehn Vollzeitarbeitsplätze für Amerikaner schaffen muss. Passiver Immobilienbesitz qualifiziert nicht, und die Schwellenwerte sind inflationsindexiert und sollen steigen; prüfen Sie also den aktuellen Betrag, bevor Sie darauf planen. Kaufen Sie US-Immobilien, weil der Vermögenswert überzeugt, nicht wegen eines Visums.

Kalkulieren Sie rund 1,7–2 % des Werts pro Jahr an Grundsteuer in Miami-Dade zuzüglich der Gebühren der Eigentümergemeinschaft – in diesem Markt bestimmen die laufenden Kosten und nicht der Kaufpreis die Nettorendite. Mieteinnahmen unterliegen standardmäßig einem Quellensteuerabzug von 30 % auf die Bruttomiete, doch nahezu alle ausländischen Vermieter reichen das Formular W-8ECI ein, um zur Nettobesteuerung zu optieren, und zahlen dann progressive Sätze auf die Einkünfte nach Kosten und Abschreibung. Florida erhebt keine bundesstaatliche Einkommensteuer, keine bundesstaatliche Kapitalertragsteuer und keine bundesstaatliche Erbschaftsteuer. Beim Verkauf fällt weiterhin die bundesweite Kapitalertragsteuer an, und Nachlässe von Nichtansässigen unterliegen der US-Erbschaftsteuer oberhalb eines Freibetrags von 60.000 $ – gestalten Sie das mit Spezialisten vor dem Kauf, nicht danach.

FIRPTA verpflichtet den Käufer, 15 % des Bruttoverkaufspreises einzubehalten, wenn eine ausländische Person US-Immobilien verkauft. Es ist eine Vorauszahlung und keine Steuer: Sie rechnen sie in einer US-Steuererklärung für Nichtansässige gegen Ihre tatsächliche Schuld ab und fordern den Überschuss zurück, was bei einem moderaten Gewinn meist der größte Teil ist. Zwei Wege, dem Finanzamt in der Zwischenzeit kein Geld zu leihen: Der Satz sinkt auf 10 %, wenn der Käufer die Immobilie selbst bewohnen wird und der Preis zwischen 300.000 $ und 1.000.000 $ liegt, und auf null bei 300.000 $ oder weniger auf derselben Grundlage; oder Sie beantragen vor dem Abschluss mit dem Formular 8288-B eine Withholding-Bescheinigung, die den Einbehalt auf die tatsächlich geschuldete Steuer senkt.

Nur wenn vier voneinander getrennte Genehmigungen zugleich vorliegen. Erstens die Zonierung: Kurzzeitvermietung ist in Miamis gewerblichen und gemischt genutzten Transect-Zonen grundsätzlich zulässig, was die meisten neuen Türme abdeckt, aber nicht jedes Wohngebiet. Zweitens die Lizenz des Bundesstaates: Floridas Department of Business and Professional Regulation verlangt eine Ferienvermietungslizenz für jede vollständige Einheit, die in einem Kalenderjahr mehr als dreimal für Aufenthalte unter 30 Tagen vermietet oder als regelmäßig verfügbar angeboten wird — rund $170 pro Jahr. Drittens die lokale Ebene: Miami-Dade stellt ein Certificate of Use aus, rund $140 und jährlich zu erneuern, das vorliegen muss, bevor Sie inserieren oder werben, und die City of Miami verlangt zusätzlich ein Business Tax Receipt; anschließend erheben Sie die 6% Tourist Development Tax zusätzlich zu 6% staatlicher Umsatzsteuer und einer 1% County-Zusatzsteuer. Bußgelder für den Betrieb ohne den vollständigen Satz beginnen bei $20,000 je Verstoß und steigen von dort an. Viertens, und unabhängig von alledem, das Gebäude: Viele Eigentumswohnanlagen in Brickell schreiben eine Mindestmietdauer von 30 Tagen vor oder begrenzen, wie oft Sie vermieten dürfen, und die Stadt ordnete im August 2026 für ein Gebäude in Brickell die Einstellung nicht lizenzierter Kurzzeitvermietungen an. Lassen Sie sich die Teilungserklärung und die Vermietungsregeln schriftlich geben, bevor Sie Übernachtungserlöse in Ihre Kalkulation einstellen.

Ältere Türme sind aus einem Grund günstiger, den man verstehen sollte. Florida verlangt inzwischen eine bauliche Meilenstein-Inspektion nach 30 Jahren – nach 25 Jahren, wenn das Gebäude weniger als drei Meilen von der Küste entfernt liegt – und danach alle zehn Jahre, dazu alle zehn Jahre eine Structural Integrity Reserve Study; und Eigentümergemeinschaften dürfen in Budgets, die ab dem 31. Dezember 2024 beschlossen werden, auf Rücklagen für tragende Bauteile nicht mehr verzichten. In der Folge stehen alternden Gebäuden echte Sanierungsumlagen und steigende monatliche Gebühren bevor, weshalb Käufer zu neuem, effizientem Bestand mit ausfinanzierten Rücklagen gewechselt sind. Wenn Sie dennoch einen Wiederverkauf prüfen, lesen Sie den Meilenstein-Bericht, die Rücklagenstudie und die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten zwei Jahre, bevor Sie ein Angebot machen.

Über einen Zahlungsplan – und das Recht Floridas schützt einen Teil davon. Ein Neubauvertrag sieht üblicherweise eine erste Anzahlung bei Unterzeichnung vor, weitere Raten nach Baufortschritt und den Restbetrag beim Closing Jahre später. Nach Florida Statute 718.202 muss ein Bauträger, der eine noch nicht im Wesentlichen fertiggestellte Einheit verkauft, Käuferzahlungen bis zu 10 % des Kaufpreises auf ein Treuhandkonto legen; Zahlungen darüber hinaus fließen auf ein besonderes Treuhandkonto und dürfen vor dem Closing nur in den engen Fällen verwendet werden, die das Gesetz zulässt und die Ihr Vertrag ausdrücklich benennen muss. Treten Sie vertrags- oder gesetzeskonform zurück, werden die treuhänderisch verwahrten Mittel samt aufgelaufener Zinsen an Sie zurückgezahlt. Prüfen Sie vor der Unterschrift, auf welcher Seite der 10-%-Grenze jede Rate liegt – dort ändert sich der Schutz.

Ja. Es gibt Programme für ausländische Staatsangehörige, die weder eine Social Security Number noch eine US-Kredithistorie, ein US-Visum oder US-Einkommen voraussetzen und stattdessen auf ausländischem Einkommen und Vermögen beruhen – oder, bei einer Vermietung, auf der Ertragsdeckung der Immobilie selbst im Rahmen eines DSCR-Darlehens. Der Preis dafür sind Beleihung und Konditionen: Rechnen Sie mit einem deutlich höheren Eigenkapitaleinsatz als bei einem US-Ansässigen, üblicherweise rund 30 % und mehr, wenn die Unterlagen dünner sind, dazu ein höherer Zinssatz und Bankgebühren. Bereiten Sie internationale Bankreferenzen, Mittelherkunftsnachweise und Ausweisdokumente früh vor, denn sie dauern länger als das Darlehen selbst. In der Praxis bedienen viele Käufer den Zahlungsplan aus Eigenmitteln und nehmen erst für den Restbetrag beim Closing eine Finanzierung auf.

Entscheiden Sie das vor der Unterschrift, denn eine spätere Umstrukturierung ist selbst ein steuerpflichtiger Vorgang. Ausschlaggebend ist die US-Erbschaftsteuer: Das in den USA belegene Vermögen einer nicht in den USA ansässigen Person ist bereits oberhalb eines Freibetrags von nur 60.000 USD steuerpflichtig, mit Sätzen bis zu 40 %. Eine US-LLC mit einem einzigen Gesellschafter löst das nicht – sie wird steuerlich nicht als eigenes Rechtssubjekt behandelt, sodass auf die dahinterstehende US-Immobilie durchgegriffen wird und der Anteil im steuerpflichtigen Nachlass verbleibt. Berater greifen deshalb häufig zu einer nicht-amerikanischen Gesellschaft, weil Anteile an einer ausländischen Kapitalgesellschaft als außerhalb der USA belegenes Vermögen gelten, gelegentlich mit einer US-Gesellschaft darunter; jede Ebene verursacht Ertragsteuerkosten und Meldepflichten, und eine von einem Nichtansässigen gehaltene US-LLC muss jährlich das Formular 5472 mit einem Pro-forma-Formular 1120 einreichen. Eine allgemeingültig richtige Struktur gibt es nicht – sie hängt von Ihrem Wohnsitz, einem etwaigen Erbschaftsteuerabkommen und davon ab, ob Sie halten, vermieten oder weiterverkaufen wollen. Holen Sie spezialisierten US-Rat vor Vertragsschluss ein, nicht danach.

Weil Florida nach Surfside zwei Lücken gleichzeitig geschlossen hat – und die Eigentümer für beide zahlen. Eigentümergemeinschaften dürfen die Rücklagen für tragende Bauteile in ab dem 31. Dezember 2024 beschlossenen Haushalten nicht mehr aussetzen oder unterdotieren; Gebäude, die ihre Rücklagenbildung aufgeschoben hatten, mussten also ernsthaft mit dem Ansparen beginnen, und Gebäude, bei denen eine Meilenstein-Prüfung oder eine Rücklagenstudie Bauarbeiten ergeben hat, mussten diese finanzieren. Gleichzeitig sind die Versicherungsprämien der Gemeinschaften stark gestiegen, und die monatlichen Kosten in Hochhäusern von Miami-Dade liegen inzwischen häufig im vierstelligen Bereich. Für Investoren heißt das: Nicht der Kaufpreis, sondern die laufenden Kosten entscheiden über die Nettorendite. Verlangen Sie den aktuellen Haushalt, die Rücklagenstudie und die Historie der Versicherungsverlängerungen, und rechnen Sie mit steigenden Beiträgen, statt den heutigen Wert fortzuschreiben – neuere Türme mit voll dotierten Rücklagen bergen ein weit geringeres Sprungrisiko als älterer Bestand.