Immobilien in Maldives

Kein Volleigentum. Die maledivische Verfassung verbietet ausländisches Eigentum an Land, und die Änderung von 2015, die eine eng begrenzte Ausnahme für Volleigentum schuf, wurde mit Wirkung zum 23. April 2019 aufgehoben. Ausländische Käufer erwerben stattdessen ein langfristiges Pachtrecht: Der Staat gewährt dem Resort-Entwickler einen Hauptpachtvertrag (typischerweise 50 Jahre, verlängerbar auf maximal 99), und der Käufer erhält darunter einen registrierten Strata-Unterpachtvertrag für eine einzelne Villa.

Nach dem Maldives Tourism Act (Law No. 2/99) und der Regulation on Long Term Strata Leasing of Villas or Rooms (Regulation No. 2023/R-154, in Kraft seit 5. September 2023). Der Strata-Pachtvertrag muss beim Ministry of Tourism registriert werden, das einen Eintrag im Strata Title Registry ausstellt. Der Pachtvertrag ist an die Einheit gebunden und kann nicht von ihr getrennt werden, und die Einheit kann nicht weiter unterverpachtet werden. Eine maledivische Gesellschaft ist rechtlich nicht erforderlich — ein ausländischer Staatsangehöriger kann direkt Verträge abschließen.

Es gibt keine Stempelsteuer (der Revenue Stamp Act wurde aufgehoben) und keine jährliche Grundsteuer für den Eigentümer einer Strata-Villa — die wiederkehrende Landabgabe ist die Tourismus-Landpacht, die das Resort als Hauptpächter zahlt und die die Eigentümer indirekt über die Servicegebühr erreicht. Die Strata-Registrierung kostet MVR 5,000. Die GST/TGST-Behandlung des Kaufpreises selbst ist tatsächlich ungeklärt und projektspezifisch; holen Sie daher vor der Unterzeichnung eine schriftliche maledivische Steuerberatung ein.

Es gibt kein eigenständiges Steuerregime für Veräußerungsgewinne. Die frühere Grundstücksverkaufsteuer von 15% wurde zum 1. Januar 2020 abgeschafft; Veräußerungsgewinne fallen seitdem unter den Income Tax Act. Was beim Ausstieg tatsächlich greift, ist die Quellensteuer auf Veräußerungsgewinne: Einem nicht ansässigen Verkäufer werden 10% vom BRUTTO-Verkaufserlös einbehalten, also vom vollen Verkaufspreis — nicht vom Gewinn —, sodass sie selbst dann anfällt, wenn Sie ohne Wertzuwachs oder mit Verlust verkaufen; und die maledivischen Missbrauchsvermeidungsvorschriften erfassen ausdrücklich auch den Verkauf der Holdinggesellschaft anstelle der Immobilie selbst. Die vielfach wiederholte „10% Grunderwerbsteuer" ist eine verzerrte Wiedergabe hiervon und existiert als Übertragungsabgabe nicht.

Nein. Das Eigentum an einer Strata-Villa begründet keinerlei Aufenthaltsrecht. Die Regierung hat im Juli 2025 eine Partnerschaft mit Henley & Partners unterzeichnet, um ein Residence-by-Investment-Programm zu entwickeln, und ein Start wird seit April 2026 angestrebt, doch derzeit ist es nicht für Anträge geöffnet und es wurde offiziell keine Mindestschwelle veröffentlicht. Betrachten Sie jede beworbene Zahl als unbestätigt.

Die Malediven sind der Referenzmarkt für Zimmerpreise im Indischen Ozean: Die Resorts erzielten im Jahr 2025 eine Auslastung von rund 67%, eine durchschnittliche Tagesrate von US$558 und einen RevPAR von US$360, gegenüber einem RevPAR von US$221 auf Mauritius und US$58 in Sri Lanka. Allerdings veröffentlicht kein maledivischer Entwickler eine Rendite für Residenzen, und die Erträge hängen vollständig vom optionalen Vermietungsprogramm des Betreibers ab — dessen Erlösaufteilung, Obergrenzen für Eigennutzungsnächte und Sperrzeitenregelungen in der Regel nicht öffentlich sind. Verlangen Sie diese vor dem Kauf schriftlich.

Drei stechen hervor. Rund 80% der maledivischen Inseln liegen weniger als einen Meter über dem Meeresspiegel, sodass Erosion, Küstenschutz und Versicherungskosten unmittelbar auf einen Pachtvertrag mit 50 bis 99 Jahren Laufzeit durchschlagen. Die Wirtschaft ist tourismusabhängig — rund 21% des BIP — und die World Bank senkte das Wachstum für 2026 auf etwa 0.7% bei einer Staatsverschuldung von nahezu 137% des BIP. Schließlich hängen der Zugang zu Devisen und die Gewinnrepatriierung davon ab, dass die Dollar-Bindung der Rufiyaa hält; klären Sie daher, wie Ihre Mieteinnahmen tatsächlich ausgezahlt werden.

Darauf gibt es keine belegte Antwort, und bei jedem, der Ihnen eine selbstsichere Antwort gibt, wären wir vorsichtig. Die Malediven veröffentlichen keinen Wohnimmobilienpreisindex — der IMF hat den Aufbau eines solchen Index empfohlen, und es gibt ihn noch immer nicht — und für Branded Residences existiert in diesem Markt keine aussagekräftige Wiederverkaufshistorie; plakative Angaben von 8–10% jährlichem Wachstum lassen sich daher auf keine statistische Datenreihe zurückführen. Die Finanzmodelle der Entwickler selbst unterstellen routinemäßig überhaupt keine Wertsteigerung. Kalkulieren Sie auf Basis von Nutzung, Ertrag und der Bonität des Vertragspartners (Covenant) und behandeln Sie den Veräußerungsgewinn als nicht quantifiziertes Aufwärtspotenzial: ein beim Kauf bezahlter Markenaufschlag (Brand Premium), ein Leasehold, dessen Restlaufzeit jedes Jahr kürzer wird, eine wachsende Pipeline konkurrierender Branded-Angebote und eine Quellensteuer von 10% auf den Bruttoverkaufserlös (den vollen Verkaufspreis, nicht den Gewinn) müssen alle erst überwunden werden, bevor aus nominalem Wachstum ein realisierter Gewinn wird.

Die Villa fällt zurück. Ein Strata-Unterpachtvertrag kann den staatlichen Hauptpachtvertrag des Resorts nicht überdauern; Sie erwerben also in Wahrheit die Restlaufzeit dieses Hauptvertrags – üblicherweise für 50 Jahre gewährt und auf höchstens 99 Jahre verlängerbar. Daraus folgt zweierlei. Lassen Sie sich das tatsächliche Ablaufdatum des Hauptpachtvertrags und die genauen Verlängerungsbedingungen nennen: wer die Verlängerungsprämie zahlt und ob die Verlängerung bereits erteilt oder lediglich zulässig ist – ein Recht, sie zu beantragen, ist kein Recht, sie zu erhalten. Und rechnen Sie damit, dass sich der Wert in den späteren Jahrzehnten wie ein schwindendes Gut verhält: Jedes Jahr verkürzt die Laufzeit, die ein künftiger Käufer übernimmt, und ein Gegenstück zu den gesetzlichen Verlängerungsrechten britischer Leaseholder gibt es auf den Malediven nicht. Bei langer Restlaufzeit bewegt das den Wert kaum; bei fünfundzwanzig verbleibenden Jahren bestimmt es ihn.

Durch Übertragung des Pachtvertrags mit Freigabe des Tourismusministeriums, nicht durch einen einfachen Privatverkauf. Strata-Villenpachtverträge werden beim Ministerium registriert, und die Übertragung dieser Pachtrechte erfordert einen Antrag beim Ministerium sowie dessen Genehmigung, bevor sie wirksam wird – dazu jede Zustimmung, die die Unterlagen des Resortbetreibers verlangen. Lesen Sie die Übertragungsklausel, bevor Sie kaufen, nicht erst, wenn Sie aussteigen wollen: Beschränkungen, wer als Erwerber in Frage kommt, Zustimmungs- oder Vorkaufsrechte des Betreibers und etwaige Übertragungsgebühren verengen alle Ihren Ausstieg. Die wirtschaftliche Hürde ist größer als die rechtliche – der Käuferkreis für eine einzelne Villa auf einer Resortinsel ist klein und durchweg international, planen Sie also eine lange Vermarktungszeit ein, und denken Sie daran, dass die 10 % Quellensteuer auf den Bruttoverkaufserlös unabhängig vom erzielten Preis anfällt.

In der Regel ja, aber zu den Bedingungen des Betreibers – und genau diese Bedingungen sind der eigentliche Kern des Geschäfts. Eine Markenresidenz in einem Resort wird üblicherweise in ein freiwilliges Vermietungsprogramm des Betreibers eingebracht, das dem Eigentümer typischerweise eine begrenzte Zahl von Nächten pro Jahr einräumt, oft unter Ausschluss der Hochsaison und vorbehaltlich rechtzeitiger Buchung. Nichts davon ist gesetzlich festgelegt; es steht im Vermietungsverwaltungsvertrag und unterscheidet sich von Resort zu Resort erheblich. Fragen Sie vor der Unterschrift schriftlich nach: wie viele Eigentümernächte, ob sie über Weihnachten und Neujahr gesperrt sind, ob Sie während Ihres Aufenthalts ermäßigte Resortpreise für Speisen, Getränke und Wasserflugzeugtransfers zahlen, wie die Erlösaufteilung berechnet wird und wer den Zimmerpreis festlegt. Was nicht im Vertrag steht, ist keine Zusage.

Eine Servicegebühr – und das ist die Zahl, die Sie am gründlichsten hinterfragen sollten. Es gibt weder eine jährliche Grundsteuer auf eine Strata-Villa noch eine Grunderwerbsteuer, aber das Resort erhebt eine Service- oder Instandhaltungsgebühr für die gemeinsamen Kosten der Insel: Stromerzeugung, entsalztes Wasser, Personal, Küstenschutz, Versicherung und die regelmäßige Renovierung der Gemeinschaftsbereiche. Da eine Insel alles per Boot oder Wasserflugzeug einführt und ihre eigenen Versorgungsanlagen betreibt, sind diese Kosten absolut hoch und bewegen sich mit den Treibstoffpreisen. Fragen Sie, wie die Gebühr berechnet wird, ob sie gedeckelt oder indexiert ist, wer sie prüft, wie eine Rücklage für Renovierungen aufgebaut wird und ob sie mit den Mieteinnahmen verrechnet oder gesondert in Dollar in Rechnung gestellt wird. Eine Residenz mit echten Mieteinnahmen kann in einem schwachen Jahr nach Zahlung der Servicegebühr dennoch negativ im Cashflow sein.