Nemovitosti v Thailand · Phuket

Ano. Cizinci mohou vlastnit byty (kondominia) ve freehold vlastnictví na své vlastní jméno za předpokladu, že v zahraničním vlastnictví není více než 49 % celkové podlahové plochy budovy (zahraniční kvóta). Vily stojí na thajské půdě, takže cizinci si místo toho obvykle berou dlouhodobý registrovaný leasehold. Na Phuketu jsou freehold byty u pláže a leasehold vily s bazénem dvěma standardními cestami pro zahraniční investory.

Transakční náklady jsou nízké, zhruba 2–3 % z ceny. Hlavním poplatkem je 2% poplatek za převod z odhadní hodnoty pozemkového úřadu, plus mírné kolkovné nebo 3,3% zvláštní obchodní daň při dalším prodeji do pěti let. Z rezidenčních nemovitostí se neplatí žádná DPH, čímž patří vstupní náklady na Phuketu k nejnižším v Asii.

Příjem z pronájmu nerezidentů je zdaněn rovnou sazbou 15 % (obvykle vybírán jako srážková daň), výrazně pod většinou evropských sazeb. Vlastníci rovněž platí malou roční daň z pozemku a budov ve výši pouhých 0,02–0,1 % pro rezidenční užití. Thajsko nemá žádnou samostatnou daň z kapitálových zisků; místo toho se v okamžiku prodeje uplatní srážková daň vypočtená z odhadní hodnoty.

Samotná nemovitost neuděluje pobyt, ale koupě freehold bytu v hodnotě alespoň 3 miliony baht (přibližně $85,000) vám může pomoci splnit podmínky pro 10leté vízum Long-Term Resident (LTR). Alternativně vízum Thailand Privilege (Elite) začíná na 650,000 baht (kolem $18,700) na pět let a nabízí dlouhodobý pobyt nezávislý na jakékoli koupi.

Phuket obvykle přináší hrubé výnosy 6–8 % u dlouhodobých pronájmů a 8–15 % u krátkodobých prázdninových pronájmů, s kapitálovým růstem kolem 8–10 % ročně. Dobře provozované vily s bazénem čistě vynášejí zhruba 8 % a obsazenost krátkodobých pronájmů přesahuje 70 %. Předpokládá se, že Phuket předežene Bangkok, tažen poptávkou po pětihvězdičkových resortech a stabilní mezinárodní turistikou.

Nákupy ve výstavbě (off-plan) probíhají v etapách: rezervujete si jednotku, podepíšete kupní smlouvu a poté platíte ve splátkách vázaných na milníky výstavby, s doplatkem splatným při dokončení a převodu vlastnického titulu. Zahraniční kupující bytů musí prostředky převést ze zahraničí v cizí měně, aby si zajistili freehold titul. Projekty INOVO na Phuketu zahrnují Sudara Residences, Serenity Naiyang, Cielo Rawai a Casa de Monte.

Na denní ani týdenní bázi nikoli, pokud budova nemá hotelovou licenci. Podle thajského Hotel Act vyžadují pronájmy kratší než 30 dní tuto licenci a Phuket ji vymáhá – sankce začínají na THB 20,000 plus denní pokuta po dobu trvání porušení. Legální cesty jsou dvě: koupit v projektu, který provozuje licencovaný hotelový nebo resortní pronájmový program, nebo pronajímat na 30 dní a déle.

Nájem lze zapsat k vlastnickému titulu na dobu nejvýše 30 let a takto zapsaná doba je skutečně silná. Běžně nabízené prodloužení „30+30“ je smluvním příslibem prodávajícího, nikoli automatickým nárokem, a thajské soudy předem sjednaná prodloužení vůči pozdějšímu vlastníkovi pozemku spolehlivě nevymáhaly. Berte prvních 30 let jako aktivum, které kupujete, nechte nájem zapsat na pozemkovém úřadě (Land Office) a prověřte, kdo ovládá subjekt vlastnící pozemek.

Od domácí thajské banky jen zřídka. Menší počet věřitelů nabízí nerezidentům úvěry v cizí měně, obvykle přes zahraniční pobočky a s konzervativním poměrem úvěru k hodnotě. Je zde i praktický háček: freehold koupě bytu vyžaduje, aby byly peníze do Thajska poukázány ze zahraničí v cizí měně a doloženy na formuláři FET, takže jakékoli financování musí být tomu přizpůsobeno. Většina kupujících platí hotovostí nebo využívá developerský splátkový plán.

Dvě opakující se položky plus jedna při koupi. Poplatek za údržbu společných prostor se účtuje za metr čtvereční a měsíc a roste s úrovní vybavení, takže provoz značkového projektu resortní úrovně stojí podstatně více než u domu střední třídy. Land and Building Tax u rezidenčního užití činí 0.02-0.1% ročně. Při převodu navíc jednorázově přispíváte do fondu oprav určeného na budoucí velké rekonstrukce.

Záleží na tom, zda upřednostňujete čistý vlastnický titul, nebo vyšší čistý příjem. Byt v rámci 49% zahraniční kvóty je ve freehold vlastnictví na vaše jméno, snáze se dále prodává jinému cizinci a při dlouhodobých pronájmech obvykle vynáší 6-8%. Vila s bazénem je zpravidla v leaseholdu a její provoz stojí více, dobře řízená však může při obsazenosti krátkodobých pronájmů nad 70% dosáhnout čistého výnosu kolem 8%, přičemž při dalším prodeji oslovuje užší okruh kupujících. Většina těch, kdo kupují v zahraničí poprvé, začíná bytem.