Nemovitosti v Spain

Ano. Španělsko neklade žádná omezení na zahraniční vlastnictví nemovitostí a kupující mimo EU mají stejná kupní práva jako občané EU. Potřebujete pouze španělské daňové číslo (NIE), jehož získání trvá několik dní. Navrhovaná 100% daň pro kupující mimo EU bez pobytu byla projednávána, ale k roku 2026 není v platnosti, takže nadále platí běžná pravidla.

Ne. Španělsko zrušilo svou golden visa dne 3. dubna 2025, takže koupě nemovitosti již pro nové žadatele neuděluje pobyt. Stávající držitelé mohou stále obnovovat. K dlouhodobému životu ve Španělsku nyní investoři používají Non-Lucrative Visa (cesta pasivního příjmu) nebo Digital Nomad Visa, přičemž obě se přirozeně pojí s vlastnictvím domova zde.

Počítejte zhruba 10–13 % z kupní ceny navíc k prodejní hodnotě. Novostavby nesou 10% DPH plus přibližně 1,5% kolkovné, zatímco nemovitosti z druhé ruky platí regionální daň z převodu (ITP) 6–10 %. Notářské poplatky, poplatky katastru nemovitostí a právní poplatky doplňují zbytek. Toto jsou standardní akviziční náklady kupujícího napříč Španělskem.

Španělské rezidenční nemovitosti vynášejí hrubě kolem 6,1 %, přičemž Costa del Sol, Costa Blanca a Baleáry předstihují celostátní průměr. Kapitálové hodnoty rostou zhruba 5–8 % ročně, taženy rekordní turistikou, zahraniční poptávkou a napjatou nabídkou novostaveb. Pobřežní a ostrovní trhy prudce vystoupaly do roku 2026 a kombinují silný příjem s kapitálovým potenciálem.

Pronajímatelé nerezidenti platí 19 % z čistého příjmu z pronájmu, pokud jsou rezidenty EU/EHP, nebo 24 % z hrubého příjmu (bez odpočtů), pokud jsou mimo EU. Imputovaná daň z příjmu zhruba 1,1–2 % z katastrální hodnoty se uplatní i tehdy, když je dům prázdný. Kapitálové zisky z prodeje jsou zdaněny 19–24 %, s 3% srážkou zadrženou při dokončení.

Costa del Sol kolem Marbelly a Malagy vede v mezinárodní poptávce po pronájmech a růstu cen, následována Costa Blanca a Baleárskými ostrovy. Tyto pobřežní a ostrovní trhy překonávají celostátní průměr jak ve výnosu, tak ve zhodnocení, díky celoročnímu slunci, rekordní turistice a omezené nabídce novostaveb. Projekty ve výstavbě (off-plan) v těchto lokalitách umožňují investorům zajistit si podtržní ceny ještě před dokončením.

Ano, se správnou regionální licencí — a pravidla se během posledního roku dvakrát změnila, ověřte si tedy, co platí nyní. Španělské celostátní registrační číslo pro pronájmy (NRA, vydávané přes digitální jednotné kontaktní místo od 1. července 2025) bylo 22. května 2026 zrušeno Nejvyšším soudem, který dovodil, že stát zasáhl do pravomocí autonomních společenství v oblasti cestovního ruchu. Co zůstává, je regionální systém, který vždy odváděl skutečnou práci: andaluské VFT, valencijské VT, katalánské HUT a jejich obdoby, každý s vlastním registrem, podmínkami a kontrolním režimem, přičemž každé číslo musí být uvedeno v každém inzerátu na platformě. Soud ponechal v platnosti digitální jednotné kontaktní místo i povinnosti platforem sdílet data, takže pronájmy zůstávají pro daňovou správu viditelné tak či tak.

Ano, a jde o riziko, které většina kupujících přehlédne. Od nabytí účinnosti Organic Law 1/2025 dne 3. dubna 2025 může španělské společenství vlastníků turistické pronajímání v domě povolit, omezit, podmínit nebo zcela zakázat třípětinovou většinou vlastníků představujících tři pětiny vlastnických podílů — a nová turistická činnost nyní potřebuje výslovný předchozí souhlas společenství, nikoli jen jeho mlčení. Činnost provozovaná už před 3. dubnem 2025 je obecně chráněna dosavadním režimem. Pokud jsou příjmy z krátkodobých pronájmů součástí vašeho důvodu ke koupi, přečtěte si stanovy společenství a zápisy z posledních dvou shromáždění před podpisem, ne až po něm.

Byla ohlášena, ale nikdy nebyla uzákoněna. Předseda vlády v lednu 2025 navrhl státní odvod až 100% z nákupů kupujícími ze zemí mimo EU, kteří nejsou rezidenty Španělska, a vládní strana jej v květnu 2025 předložila parlamentu, návrh však nebyl schválen, neexistuje žádné datum nabytí účinnosti a vlastní vládní balíček bytové politiky z ledna 2026 jej vynechal. Menšinový parlament činí prosazení nových daní mimořádně obtížným. Berte to jako politické riziko, které je třeba sledovat, nikoli jako náklad, se kterým se počítá v rozpočtu — a všimněte si, že každá zveřejněná verze mířila pouze na kupující ze zemí mimo EU, kteří nejsou španělskými rezidenty.

Počítejte se čtyřmi pravidelnými položkami. IBI, obecní daň z nemovitosti, činí zhruba 0.4–1.1% katastrální hodnoty — a katastrální hodnota se běžně pohybuje výrazně pod tržní cenou, takže skutečně placená částka bývá obvykle mnohem nižší, než toto procento naznačuje. Poplatky společenství vlastníků odpovídají vybavení projektu, od nízkých v běžném bytovém domě až po několik set eur měsíčně v resortním projektu s bazény, zahradami a ostrahou. Místní poplatek za odpad (tasa de basura) je malá roční položka. A jako nerezident každý rok podáváte Modelo 210: ze skutečného příjmu z pronájmu ve výše uvedených sazbách za období, kdy je nemovitost pronajata, a z fiktivního (imputovaného) příjmu vypočteného z katastrální hodnoty za období, kdy pronajata není.