Nemovitosti v Cyprus

Ano. Občané EU kupují volně se stejnými právy jako místní. Kupující mimo EU mohou rovněž vlastnit ve freehold vlastnictví, potřebují však schválení Rady ministrů, což je rutinní formalita, a jsou obecně omezeni na jednu nemovitost nebo jeden pozemek do zhruba 4,000 m². Kypr je plnohodnotným členem EU s široce rozšířenou angličtinou a přímočarým právním systémem příznivým pro vlastníky.

Investujte alespoň €300,000 (plus DPH) do novostavby od developera a prokažte roční příjem €50,000 pocházející ze zahraničí. Tato zrychlená cesta Golden Visa uděluje trvalý pobyt v EU přibližně za šest měsíců, vztahuje se na vašeho manžela/manželku a nezaopatřené děti a k jeho udržení vyžaduje pouze jednu návštěvu každé dva roky. Nemovitosti z druhé ruky (resale) nesplňují podmínky.

Počítejte zhruba 6–9 % u novostaveb. Nové domy podléhají 19% DPH, snížené na pouhých 5 % z prvních 130 m² způsobilého hlavního bydliště (pod €475,000). Od ledna 2026 je kolkovné nulové a poplatky za převod jsou poloviční, případně zcela odpuštěné tam, kde se uplatní DPH. Kypr rovněž nemá žádnou roční daň z nemovitosti.

Očekávejte hrubé výnosy z pronájmu 5–6 % a kapitálový růst 4–6 % ročně. Paphos kombinuje stabilní, EU podpořené zhodnocování cen se silnou poptávkou po prázdninových pronájmech, přičemž absence opakující se roční daně z nemovitosti znamená, že tyto výnosy nejsou rok co rok narušovány. Limassol nese nejvyšší ceny a nejsilnější poptávku po dlouhodobých pronájmech od své obchodní a přístavní komunity.

Rezervujete si jednotku, podepíšete kupní smlouvu a platíte v etapových splátkách vázaných na milníky výstavby, obvykle 30–40 % předem s doplatkem po dokončení. Vaše smlouva může být uložena v katastru nemovitostí pro právní ochranu vašeho vlastnického titulu. Ceny ve výstavbě (off-plan) jsou obvykle nižší než hodnota dokončené nemovitosti, což vám umožňuje zachytit roční růst 4–6 % ještě dříve, než vůbec dokončíte koupi.

Příjem z pronájmu je zdaněn progresivně od 0 % do 35 % a odvod SDC z nájemného byl pro rezidenty v roce 2026 zrušen. Neexistuje žádná roční daň z nemovitosti. Daň z kapitálových zisků při dalším prodeji je 20 %, se štědrými celoživotními osvobozeními, a kyperský status non-dom nabízí způsobilým novým rezidentům další výhody u dividend a úroků.

Pouze pokud je registrovaná. Vlastníci ubytování typu self-catering se musí registrovat u Deputy Ministry of Tourism a před inzercí či krátkodobým pronájmem uvádět registrační číslo v každém inzerátu; registrace se obnovuje každé tři roky. Pronájem bez registrace je pokutován až do výše €5,000, s dalšími denními sankcemi, pokud pokračuje, a vymáhání se zpřísnilo. Prověřte také vlastní pravidla svého projektu, protože některé krátkodobé pronájmy omezují.

Kvalifikovaná investice ve výši €300,000 musí být zachována po celou dobu, kdy se o povolení opíráte. Pokud nemovitost prodáte, musíte ji nahradit jinou kvalifikovanou nemovitostí ve stejné nebo vyšší hodnotě a nadále splňovat test zahraničního příjmu ve výši €50,000, jinak může být povolení odňato. Tato povinnost odpadá teprve tehdy, získáte-li občanství nebo pobyt na jiném právním základě.

U novostavby se samostatný vlastnický list vydává až poté, co je projekt zkolaudován a právně rozdělen, což může trvat rok i déle po dokončení. Do té doby vás chrání uložení kupní smlouvy na katastru (Land Registry) do šesti měsíců od podpisu, které zajišťuje právo na splnění smlouvy: developer nemůže jednotku prodat dál ani ji zastavit. Je to ten nejdůležitější krok, který váš právník učiní.

Roční celostátní daň z nemovitosti neexistuje, náklady na držbu však nulové nejsou. Počítejte s obecními či komunitními poplatky, poplatkem za kanalizaci, společnými servisními poplatky v bytovém domě nebo uzavřeném areálu a dále s pojištěním a energiemi. U typického nového bytu jsou tyto částky na západoevropské poměry mírné a kupující na rezidenční cestě by je měli rozpočtovat vedle roční příjmové podmínky.

Ne. Nákup lze celý vyřídit na dálku: váš právník jedná na základě plné moci, podepíše smlouvu, uloží ji na katastru (Land Registry) a dokončí převod, přičemž prostředky se posílají bankovním převodem za obvyklých kontrol původu peněz. Většina kupujících přesto Kypr před závazkem navštíví a u trvalého pobytu za €300,000 se rodina musí osobně dostavit kvůli biometrii a poté Kypr navštívit alespoň jednou za dva roky.