للحصول على الإقامة في الاتحاد الأوروبي عن طريق العقار في 2026، تُعد قبرص الخيار الواضح والوحيد فعليًا بين هذين البلدين، لأن البرتغال أزالت العقارات من تأشيرتها الذهبية (Golden Visa) في أكتوبر 2023، وشراء عقار هناك لم يعد يمنح أي إقامة على الإطلاق. أما قبرص، على النقيض من ذلك، فما زالت تمنح المشترين من خارج الاتحاد الأوروبي إقامة دائمة بمسار سريع عند استثمارهم ما لا يقل عن €300,000 (بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة VAT) في منزل حديث البناء، مع الموافقة خلال شهرين إلى ثلاثة أشهر تقريبًا ودون اشتراط الإقامة في الجزيرة.
الخلاصة: لم يَعُد هذان البلدان قابلين للمقارنة كمسارَين عقاريَّين. المقارنة الصادقة هي بين الإقامة الدائمة القائمة والمرتبطة بالعقار في قبرص مقابل خيارات التأشيرة الذهبية غير العقارية في البرتغال (صناديق استثمارية بدءًا من €500,000)، والأنظمة الضريبية شديدة الاختلاف بين البلدين. يوضّح هذا الدليل الحدود الدنيا، وما تمنحه كل حالة، والجداول الزمنية للوصول إلى الجنسية، والجانب الضريبي، مع التحقق من كل رقم لمنتصف 2026.
لا. لم تعد البرتغال تقدّم مسار إقامة قائماً على العقارات منذ أكتوبر 2023، حين أُزيلت العقارات وصناديق الاستثمار العقاري من برنامج التأشيرة الذهبية. وشراء منزل أو شقة أو فيلا في البرتغال في 2026 لا يمنحك أي حقوق إقامة على الإطلاق.
لا تزال التأشيرة الذهبية نفسها قائمة، لكن فقط من خلال استثمارات غير عقارية. والمسارات المؤهِّلة في 2026 هي:
إذا كنت تريد تحديداً إقامة مرتبطة بامتلاك عقار، فإن البرتغال خارج الحسابات. وداخل الاتحاد الأوروبي، يترك ذلك قبرص (بدءاً من €300,000) واليونان (من €250,000 إلى €800,000 بحسب المنطقة) كأبرز المسارات المرتبطة بالعقار في 2026. أما إسبانيا فقد أغلقت تأشيرتها الذهبية بالكامل في 3 أبريل 2025، لذا لم تعد خياراً هي الأخرى.
تمنح قبرص الإقامة الدائمة بالمسار السريع لغير مواطني الاتحاد الأوروبي الذين يقومون باستثمار عقاري مؤهّل، بموجب اللائحة 6(2) (الفئة 6.2) من قواعد الهجرة لديها. وتظل مساراً حقيقياً للحصول على الإقامة عبر شراء عقار في 2026.
المتطلبات الأساسية هي:
تستغرق المعالجة عادةً نحو شهرين إلى ثلاثة أشهر. ويُمنح التصريح مدى الحياة، ولا ينتهي، ويشمل مقدم الطلب الرئيسي والزوج/الزوجة والأطفال المعالين. وللحفاظ عليه، لا يحتاج حامله سوى زيارة قبرص مرة واحدة كل عامين؛ ولا تُفقد الصفة إلا عبر التنازل الطوعي أو الغياب لأكثر من عامين متتاليين.
ملاحظتان عمليتان. الإقامة الدائمة ضمن الفئة 6.2 لا تتيح بحد ذاتها العمل المحلي، وإن جاز لحامليها امتلاك شركة قبرصية وتقاضي أرباح أسهم. وبخصوص VAT، المعدل القياسي على البناء الجديد هو 19%؛ ويُطبّق معدل مخفّض قدره 5% على أول 130m²/€350,000 من مسكن رئيسي ودائم مؤهّل (شريطة ألا تتجاوز المساحة الإجمالية 190m² والقيمة الإجمالية €475,000، وفوق ذلك يُطبّق 19% على الزائد)، لكن المشترين لأغراض استثمارية بحتة يدفعون عادةً 19%.
تمنح قبرص الإقامة الدائمة فوراً، بينما لا تمنح التأشيرة الذهبية في البرتغال سوى تصريح إقامة مؤقتة قابل للتجديد يصبح دائماً بعد خمس سنوات. وهذا أحد أكبر الفروق العملية.
وتختلف حرية التنقل أيضاً. يتيح تصريح الإقامة البرتغالي السفر دون تأشيرة داخل منطقة شنغن. أما قبرص فهي عضو كامل في الاتحاد الأوروبي لكنها ليست بعد ضمن شنغن؛ وهي تستهدف الانضمام في 2026 أو 2027 لكن لم يكن هناك موعد مؤكد من المجلس حتى منتصف 2026، لذا فإن تصريح الإقامة القبرصي لا يمنح حالياً حرية التنقل في شنغن. والأهم أن أياً من التصريحين لا يمنح الحق التلقائي على مستوى الاتحاد الأوروبي في العيش والعمل في دول أعضاء أخرى، فذلك الحق لا يأتي إلا مع الجنسية.
ومتطلبات الحضور الفعلي منخفضة في كليهما. تكتفي قبرص بزيارة واحدة كل عامين. أما التأشيرة الذهبية في البرتغال فتتطلب نحو سبعة أيام في السنة الأولى و14 يوماً في كل فترة سنتين لاحقة، وهي من أدنى متطلبات الإقامة في أوروبا.
إليك المقارنة جنبًا إلى جنب، استنادًا إلى القواعد السارية في منتصف 2026.
الخلاصة: تتفوق قبرص بشكل حاسم بوصفها مسارًا سريعًا ودائمًا ومرتبطًا بالعقار؛ أما البرتغال فقد أصبحت الآن خيار صناديق وضرائب، وليست خيارًا عقاريًا.
كلا المسارين رحلتان طويلتان نحو الجنسية في 2026، وقد قفز الجدول الزمني للبرتغال قفزة حادة هذا العام. وليس أيٌّ منهما جواز سفر سريع المنال.
تتطلب الجنسية القبرصية بالتجنّس ثماني سنوات من الإقامة القانونية، تتألف من سبع سنوات ضمن السنوات العشر السابقة إضافة إلى 12 شهراً متصلة أخيرة قبل تقديم الطلب. والمأخذ الجوهري: هذا يستلزم إقامة فعلية حقيقية في قبرص. أما الإقامة الدائمة السريعة السلبية، التي لا تتطلب سوى زيارة كل سنتين، فلا تُراكم الحضور المطلوب، لذا فإن المستثمرين العقاريين الذين لا يقيمون فعلياً في قبرص لا يتقدمون نحو جواز السفر بمجرد الاحتفاظ بالإقامة الدائمة.
قدّمت البرتغال تاريخياً أسرع جواز سفر في الاتحاد الأوروبي، بخمس سنوات من الإقامة مع حد أدنى من المكوث. تغيّر ذلك في 19 مايو 2026، حين رفع القانون الأساسي Lei Orgânica n.º 1/2026 الشرط إلى عشر سنوات من الإقامة القانونية لمعظم مقدّمي الطلبات، وسبع سنوات لمواطني دول الاتحاد الأوروبي ودول مجموعة البلدان الناطقة بالبرتغالية (CPLP). كما يجب على مقدّمي الطلبات اجتياز اختبار للغة البرتغالية بمستوى A2. وتبدأ ساعة التجنّس الآن عند إصدار أول بطاقة إقامة بدلاً من وقت تقديم الطلب، ما قد يضيف مزيداً من الوقت نظراً لتأخّر المعالجة. وتبقى الطلبات المقدّمة في 18 مايو 2026 أو قبله خاضعة لنظام السنوات الخمس القديم.
بالنسبة لدخل الاستثمار السلبي والمتقاعدين، يُعدّ نظام غير المتوطِّن (non-dom) في قبرص الأقوى؛ أما بديل البرتغال لنظام NHR فيكافئ بصورة رئيسية المهنيين المؤهلين، لا المستثمرين السلبيين.
يوفّر وضع غير المتوطِّن (non-dom) في قبرص ما يلي:
أُغلق نظام NHR الشهير في البرتغال أمام الوافدين الجدد واستُبدل بنظام IFICI، المعروف بشكل غير رسمي باسم NHR 2.0. يمنح نظام IFICI معدلًا ثابتًا قدره 20% على دخل العمل والعمل الحر المؤهل في البرتغال، إضافةً إلى إعفاء على معظم الدخل ذي المصدر الأجنبي، لمدة عشر سنوات. غير أنه يجب أن تعمل في مهنة مؤهلة عالية المهارة أو ذات توجه ابتكاري، وألا تكون قد كنتَ مقيمًا ضريبيًا في البرتغال خلال السنوات الخمس السابقة. أما المستثمرون السلبيون والمتقاعدون الذين يعيشون على أرباح الأسهم أو المعاشات، فلا يكونون بوجه عام مؤهلين لنظام IFICI على الإطلاق.
الخلاصة: اختر نظام غير المتوطِّن (non-dom) في قبرص لدخل أرباح الأسهم والفوائد والاستثمار؛ ولا تفكّر في نظام IFICI البرتغالي إلا إذا كنت مهنيًا مؤهلًا في مجال العلوم أو التكنولوجيا أو مجال مماثل.
طرأت عدة تغييرات جوهرية أعادت تشكيل هذه المقارنة في 2026، وكلّها تصبّ في مصلحة قبرص فيما يتعلق بمسألة الإقامة عبر العقار.
للسياق حول الصورة الأوروبية الأوسع: أنهت إسبانيا تأشيرتها الذهبية في 3 أبريل 2025 (دون مسار عقاري)، وأُغلق المسار العقاري في البرتغال منذ أكتوبر 2023، بينما لا تزال التأشيرة الذهبية القائمة على العقار في اليونان سارية بعتبات 2024 البالغة 800,000 يورو في المناطق ذات الطلب المرتفع، و400,000 يورو في الأماكن الأخرى، و250,000 يورو للتحويلات والمباني المدرجة.
اختَر قبرص إذا كنت تريد إقامة مرتبطة فعلياً بتملّك عقار، تُمنح بسرعة وبصفة دائمة، مع قاعدة حضور خفيفة وميزة ضريبية قوية.
إذا كانت أولويتك مساراً مرتبطاً بالعقار تحديداً، ولم تناسبك قبرص، فإن أسواقاً أخرى تستحق الترجيح. لا تزال اليونان تقدّم مساراً عقارياً فاعلاً (€250,000 إلى €800,000). وتمنح الإمارات تأشيرة ذهبية (Golden Visa) لعشر سنوات على عقار بقيمة AED 2 million، مع 0% على الدخل الشخصي والأرباح الرأسمالية والضريبة العقارية، وإن لم تكن خياراً أوروبياً. وتقع هذه ضمن الأسواق التسعة التي تقدّم INOVO المشورة عبرها، ما يتيح للمشترين مقارنة خيار الإقامة الدائمة الأوروبية في قبرص مع المسارات اليونانية والإماراتية وغيرها على أساس متكافئ، بدلاً من افتراض أن دولة واحدة تناسب كل هدف.
نعم، لا تزال Golden Visa في البرتغال متاحة في 2026، لكن ليس عبر العقارات. فقد أُلغي مسار العقارات في أكتوبر 2023، ومن ثمّ فإن شراء منزل لا يمنح أي إقامة. وتشمل الاستثمارات المؤهِّلة الآن 500,000 يورو في صندوق برتغالي، أو 500,000 يورو في البحث والتطوير، أو استثماراً في شركة مع خلق فرص عمل، أو تبرعاً ثقافياً بقيمة 250,000 يورو.
تتطلب الإقامة الدائمة عبر المسار السريع في قبرص استثماراً عقارياً بحد أدنى قدره €300,000 (باستثناء ضريبة القيمة المضافة VAT) في عقار سكني جديد يُشترى مباشرة من مطوّر. كما يجب أن تُثبت دخلاً سنوياً مؤمّناً لا يقل عن €50,000 من خارج قبرص، إضافة إلى €15,000 للزوج/الزوجة و€10,000 لكل طفل. ويجب تحويل الأموال من الخارج ودفعها بالكامل قبل تقديم الطلب.
لا. الإقامة الدائمة في قبرص وضعٌ وطني؛ فهي لا تمنح حق العيش أو العمل في دول الاتحاد الأوروبي الأخرى، وهو ما لا يأتي إلا مع الجنسية. كما أن قبرص ليست بعد ضمن منطقة شنغن حتى منتصف 2026، لذا فإن التصريح لا يمنح حاليًا حرية السفر بدون تأشيرة داخل شنغن. ولا يُتوقَّع الحصول على مزية التنقل هذه إلا بمجرد إتمام قبرص انضمامها إلى شنغن، المستهدف في 2026 أو 2027.
لا. تُمنح الإقامة الدائمة في قبرص بموجب المسار السريع مدى الحياة ولا تتطلب سوى زيارة قبرص مرة واحدة على الأقل كل عامين. ولا يُفقَد هذا الوضع إلا من خلال التنازل الطوعي أو الغياب لأكثر من عامين متتاليين. غير أن هذا الحضور الأدنى لا يُحتسب نحو الجنسية، التي تحتاج إلى إقامة طويلة الأمد وفعلية.
نظام NHR في البرتغال مغلق أمام الوافدين الجدد وقد حلّ محلّه نظام IFICI، الذي يُسمّى بشكل غير رسمي NHR 2.0. يقدّم IFICI ضريبة ثابتة بنسبة 20% على الدخل المهني البرتغالي المؤهل وإعفاءً على معظم الدخل الأجنبي لمدة عشر سنوات. وخلافاً لنظام NHR القديم، فإنه يشترط أن تعمل في مهنة مؤهلة عالية المهارة أو قائمة على الابتكار، لذا لا يكون المستثمرون السلبيون والمتقاعدون مؤهلين عموماً.
في 2026، تُعدّ قبرص واليونان المساران الرئيسيان في الاتحاد الأوروبي اللذان يوفّران إقامة مرتبطة بشراء عقار. تمنح قبرص إقامة دائمة من €300,000 زائد VAT، وتتراوح التأشيرة الذهبية اليونانية من €250,000 إلى €800,000 بحسب المنطقة. أزالت البرتغال مسار العقار في أكتوبر 2023، وأنهت إسبانيا تأشيرتها الذهبية بالكامل في 3 أبريل 2025.
لا أحد منهما سريع في 2026. فالحصول على الجنسية القبرصية بالتجنّس يتطلب ثماني سنوات من الإقامة الفعلية، ولذلك فإن مستثمري العقارات السلبيين الذين لا يقيمون هناك فعليًا لا يتقدمون نحوها. وقد رفعت البرتغال شرط الجنسية لديها إلى عشر سنوات (سبع سنوات لمواطني الاتحاد الأوروبي ودول CPLP) اعتبارًا من 19 مايو 2026، بعد أن كان خمس سنوات، مع بدء احتساب المدة الآن عند إصدار أول بطاقة إقامة.
شارك تفاصيلك وسيصلك مستشار خاص بالمتخصّص المناسب في الهيكلة خلال 24 ساعة.