Для подходящего покупателя — да, но это зависит от рынка, структуры сделки и ваших целей. В 2026 году зарубежная недвижимость может сочетать арендную доходность примерно 5–9% (выше на отдельных курортных рынках и рынках реновации) с ростом капитала, налоговой эффективностью и, в некоторых странах, видом на жительство. Честная оговорка в том, что доходность, налоги, правила владения и ликвидность колоссально различаются по странам, а покупка на этапе строительства несёт реальные риски. Это руководство даёт вам аргументы за и против, реалистичные цифры вместо продажных показателей и объясняет, как начать, не переплачивая и не подвергая себя чрезмерному риску.
Для многих международных инвесторов — да, по четырём причинам, которые редко совпадают на домашнем рынке: доход (валовая арендная доходность около 5–9%, выше на некоторых курортных рынках и рынках реновации), рост капитала в городах с реальными драйверами спроса, налоговая эффективность (небольшое число рынков облагает арендный доход и прирост капитала по ставке 0%) и, в ряде стран, вид на жительство вместе с активом. Честный противовес: вы покупаете на рынке, который знаете хуже, в валюте, которая может двигаться против вас, часто на этапе строительства, а недвижимость неликвидна. Это оправданно, когда на рынке есть подлинный спрос, застройщик надёжен и защищён эскроу, а цифры сходятся при консервативных допущениях, — а не потому, что брошюра пообещала броскую доходность.
В виде валовых рыночных диапазонов, а не гарантий: в UAE — примерно 5–9% при 0% налоге на доход; в британских городах реновации, таких как Manchester и Salford, — около 6–10%; на Bali и Phuket — около 6–12% при грамотно организованных, профессионально управляемых программах аренды; на Cyprus — около 4–6%; в Montenegro — около 6%. Чистая доходность всегда ниже валовой после учёта управления, эксплуатационных сборов, простоев, меблировки и налогов — как правило, на треть или более. К любой отдельно взятой рекламируемой доходности относитесь с осторожностью и уточняйте, за вычетом чего она рассчитана и является ли она договорной или прогнозной.
Заложите в бюджет совокупные расходы на покупку в размере примерно 2–8% от цены в зависимости от страны: сборы за передачу/регистрацию (например, 4% DLD в Dubai против более высоких гербовых сборов в других странах), комиссии агентства и юридические услуги. Затем идут расходы, которые снижают доходность и о которых легко забыть, — меблировка объекта до пригодного к сдаче в аренду уровня, ежегодные эксплуатационные сборы, комиссии за управление арендой (часто 10–20% от арендной платы), конвертация валюты при каждом платеже и расходы на выход при продаже. Реалистичная оценка учитывает всё это, а не только заявленную цену.
Обычно на двух уровнях: страна, где находится недвижимость, и страна вашего налогового резидентства. Некоторые рынки действительно мягкие — в UAE нет ни личного подоходного налога, ни налога на аренду, ни налога на прирост капитала, — тогда как другие облагают арендный доход и прирост капитала по ставке 15–25%+. Договоры об избежании двойного налогообложения часто не дают платить дважды с одного и того же дохода, но механика полностью зависит от вашего гражданства и резидентства, а также от способа владения активом (на собственное имя против компании или фонда). Именно здесь профессиональная консультация с учётом конкретной страны окупается.
На нескольких рынках — да. UAE предоставляет 10-летнюю Golden Visa за недвижимость стоимостью около AED 2 million (~US$545,000). Другие страны предлагают вид на жительство за инвестиции при различных порогах, хотя некоторые пути ужесточились или закрылись (Spain прекратила свою Golden Visa в 2025 году). Вид на жительство — это реальная часть отдачи для многих покупателей, но проверьте действующее правило и порог, прежде чем на них полагаться, поскольку эти программы меняются.
Это зависит от вашей цели. Для доходности плюс нулевого налога выделяются UAE и Al Marjan Island в Ras Al Khaimah; для высокой валовой доходности при меньшем бюджете — Bali, Phuket и британские города реновации; для европейского плацдарма с видом на жительство — Cyprus и Montenegro. Нет единственной «лучшей» страны — есть лишь та, что лучше всего подходит вашему бюджету, вашей готовности заниматься управлением и тому, чего вы хотите: дохода, роста, базы для проживания или визы.
Основные риски на этапе строительства — это задержка или несдача объекта, банкротство застройщика, локальный избыток предложения, ограничивающий арендные ставки, движение валют и неликвидность в момент, когда вы хотите выйти. Вы снижаете их, покупая защищённые эскроу объекты у авторитетных застройщиков, проверяя послужной список застройщика по сдаче объектов, проводя стресс-тест цифр на консервативных арендных ставках и более длительном сроке владения, сохраняя некоторую валютную диверсификацию и никогда не покупая под прогнозную доходность, ошибиться в которой вы не можете себе позволить.
Определите цель (доход, рост стоимости, база для проживания или вид на жительство) и реалистичный бюджет со всеми расходами; выберите один или два подходящих рынка; составьте короткий список защищённых эскроу схем от надёжных застройщиков; проверьте правила владения, налоги и любой порог для получения вида на жительство для вашего гражданства; решите, как оформить актив; и работайте с одним ответственным, регулируемым консультантом от короткого списка до передачи ключей, а не переходя от одного к другому. INOVO делает именно это на девяти рынках — честные цифры, цены напрямую от застройщика, единая точка контакта.
Для многих инвесторов — да: зарубежная недвижимость может сочетать валовую арендную доходность 5–9%, рост капитала, налоговую эффективность и вид на жительство так, как это часто невозможно на домашнем рынке. Но это оправданно лишь на рынке с реальным спросом, у надёжного, защищённого эскроу застройщика и когда цифры сходятся при консервативных допущениях, а не при броской доходности из брошюры.
Порог входа начинается примерно с US$100,000–200,000 на таких рынках, как Bali, Phuket, британские города реновации и Montenegro, и растёт для премиального Dubai, вилл на Cyprus или брендированных резиденций. Не забудьте заложить в бюджет дополнительные 2–8% на расходы по покупке плюс меблировку и обустройство сверх цены.
По валовым рыночным диапазонам обычно лидируют Bali, Phuket и британские города реновации (около 6–12% и 6–10%), тогда как UAE сочетает 5–9% с 0% налога на доход. Это рыночные диапазоны, а не гарантии — чистая доходность после управления, простоев и расходов всегда ниже, поэтому сравнивайте на чистой, консервативной основе.
Обычно не с одного и того же дохода: у большинства стран есть договоры об избежании двойного налогообложения, которые зачитывают налог, уплаченный за рубежом, в счёт налога на родине. У вас всё же могут быть обязательства по отчётности в обоих местах, а результат зависит от вашего налогового резидентства и способа владения активом, поэтому получите консультацию с учётом конкретной страны.
Может быть, если вы покупаете защищённую эскроу схему у авторитетного застройщика по плану поэтапной оплаты, так что ваши деньги перечисляются по мере достижения этапов строительства. Реальные риски — это задержка и, редко, несдача объекта, — именно поэтому послужной список застройщика и защита эскроу важнее скидки.
Иногда — доступность, ставки и соотношение кредита к стоимости сильно различаются по странам и гражданству. Многие зарубежные покупатели вместо этого приобретают недвижимость за наличные или используют беспроцентные планы рассрочки от застройщика, которые распространены при запусках объектов на этапе строительства в Dubai и других местах.
На нескольких рынках — да: например, недвижимость в UAE стоимостью от примерно AED 2 million (~US$545,000) даёт право на 10-летнюю Golden Visa. Пороги и программы различаются и меняются (Spain закрыла свою Golden Visa в 2025 году), поэтому всегда проверяйте действующее правило для вашего гражданства, прежде чем на него полагаться.
Работайте с одним регулируемым, ответственным консультантом от короткого списка до передачи ключей; покупайте защищённые эскроу объекты у застройщиков с реальным послужным списком по сдаче; проверяйте правила владения, налогообложения и вида на жительство для вашего гражданства; и оценивайте каждую сделку по честным, чистым, консервативным цифрам — но не по доходности, которая звучит как гарантированная.
Стартовые цены, чистая доходность, налоги и пороги для получения резидентства на девяти рынках — а также актуальное наличие и прайс-листы по рынкам, которые вы рассматриваете. Отправим на вашу почту, обычно в течение часа.
Оставьте свои данные, и персональный консультант свяжет вас с подходящим специалистом по структурированию — обычно в течение часа.