Le Royaume-Uni n'impose aucune restriction à la propriété étrangère : un non-résident peut acheter un bien en freehold ou en leasehold sans visa, sans plafond de propriété et sans autorisation gouvernementale. Ce qui distingue un bon investissement locatif (buy-to-let) britannique d'un investissement moyen, ce n'est pas l'accès mais l'arithmétique — l'impôt que vous payez à l'entrée, le rendement que vous percevez pendant la détention, et la ville que vous choisissez.
Ce guide expose, en termes simples, ce qu'un investisseur étranger paie et gagne réellement sur un buy-to-let britannique en 2026 : les surtaxes de stamp duty qui s'appliquent aux non-résidents, la façon dont les revenus locatifs et les plus-values sont imposés, ce qu'il faut vérifier sur un leasehold, et pourquoi les villes en régénération du Nord et des Midlands offrent un rendement environ deux fois supérieur à celui de Londres. Les chiffres sont à jour pour l'année fiscale 2026/27 et confirmés auprès de GOV.UK dans la mesure du possible ; il s'agit d'informations générales, et non de conseils fiscaux personnalisés.
Oui — il n'existe aucune restriction légale empêchant les non-résidents ou les ressortissants étrangers d'acheter un bien résidentiel au Royaume-Uni, qu'il soit en pleine propriété (freehold) ou à bail (leasehold). Il n'y a aucun plafond de propriété, aucune condition de nationalité ou de résidence et aucune autorisation gouvernementale à obtenir.
En pratique, vous réaliserez des contrôles anti-blanchiment et de provenance des fonds par l'intermédiaire de votre solicitor, et si vous comptez emprunter, des prêts hypothécaires pour non-résidents existent, mais à des conditions plus strictes (apports plus importants, moins de prêteurs). La plupart des investisseurs étrangers achètent à distance — visites virtuelles, signatures électroniques et pièces d'identité notariées sont courantes. Vous pouvez parcourir nos programmes actuels au Royaume-Uni sur la page du marché britannique.
La Stamp Duty Land Tax (SDLT) en Angleterre et en Irlande du Nord est prélevée par tranches : 0% jusqu'à £125,000, 2% jusqu'à £250,000, 5% jusqu'à £925,000, 10% jusqu'à £1.5m et 12% au-delà. Sur un bien locatif (buy-to-let) ou un bien supplémentaire, deux surtaxes s'ajoutent ensuite à chaque tranche :
Un non-résident achetant un logement supplémentaire ajoute donc 7 points de pourcentage à chaque tranche. Sur un appartement de £200,000, cela représente £15,500 de SDLT — soit 7.75% effectifs, contre seulement £1,500 pour un résident britannique achetant son unique résidence. Si vous devenez ultérieurement résident britannique dans le délai requis, vous pouvez récupérer la surtaxe de 2%. L'Écosse (LBTT) et le Pays de Galles (LTT) appliquent leurs propres régimes et ne prélèvent pas la surtaxe de 2% pour non-résidents — les chiffres ci-dessus concernent uniquement l'Angleterre et l'Irlande du Nord.
Les maisons sont généralement vendues en pleine propriété (freehold) — vous possédez le bâtiment et le terrain en toute propriété, sans rente foncière ni bail dont la durée s'amenuise ; nos maisons Georgian Square dans le Cambridgeshire sont en pleine propriété, par exemple. Les appartements sont presque toujours détenus à bail (leasehold) : vous détenez un bail de longue durée (couramment 125, 250 ou 999 ans) plutôt que la pleine propriété elle-même.
La détention à bail n'est plus le piège qu'elle était autrefois. Le Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022 plafonne la rente foncière à un « peppercorn » (soit effectivement zéro) sur la plupart des nouveaux baux de longue durée — c'est pourquoi des programmes modernes tels que Paper Yard (bail de 999 ans), Penny Place (999 ans) et Lombe House (250 ans) sont assortis d'une rente foncière nulle ou symbolique (peppercorn). Le Leasehold and Freehold Reform Act 2024, plus large, n'est que partiellement en vigueur en 2026, de sorte que certaines réformes plus anciennes (comme la marriage value sur les prolongations de baux courts) s'appliquent encore pour l'instant.
Pour toute détention à bail, vérifiez trois éléments : la durée restante du bail (soyez prudent en dessous d'environ 80–85 ans, où les coûts de prolongation augmentent fortement), la rente foncière (montant et toute clause d'augmentation), et les charges de copropriété (niveau, historique et toute obligation liée à de gros travaux).
Si votre résidence habituelle se trouve hors du Royaume-Uni, le Non-Resident Landlord Scheme s'applique : votre agent locatif (ou le locataire, s'il n'y a pas d'agent) doit prélever l'impôt au taux de base de 20% sur votre loyer, sauf si vous vous enregistrez auprès de HMRC (formulaire NRL1) pour percevoir le loyer brut et procéder à une auto-déclaration. La plupart des investisseurs sérieux s'enregistrent pour le paiement brut.
Le bénéfice est ensuite imposé de l'une des deux façons suivantes :
La raison pour laquelle tant de bailleurs achètent désormais via une société est la Section 24 : les particuliers ne peuvent plus déduire les intérêts d'emprunt de leurs revenus locatifs et ne reçoivent à la place qu'un crédit d'impôt de 20%, alors qu'une société déduit intégralement ses charges financières. Une société détenant un logement d'une valeur supérieure à £500,000 devrait également vérifier l'Annual Tax on Enveloped Dwellings, bien que l'allègement standard pour location à des tiers l'élimine généralement. La structure appropriée dépend entièrement de votre situation — prenez conseil avant d'acheter.
Les non-résidents paient l'impôt britannique sur les plus-values sur un bien résidentiel au Royaume-Uni à 18% (plus-values dans la tranche du taux de base) ou 24% (au-dessus), après l'abattement annuel de £3,000 — des taux inchangés depuis April 2024. Les non-résidents sont généralement imposés uniquement sur la plus-value réalisée depuis le 5 April 2015, au moyen d'une option de réévaluation (rebasing).
Une règle prend les gens au dépourvu : un non-résident doit déposer une déclaration Non-Resident CGT et payer l'impôt éventuel dans les 60 days suivant la finalisation (completion) — et doit déclarer toute cession de terrain britannique dans les 60 days, même en l'absence de plus-value et d'impôt à payer. Notez-le dans votre agenda dès la vente.
C'est ici que l'argent d'un investisseur étranger travaille le plus dur. Les rendements bruts de Londres se situent autour de 3–4% ; les villes en régénération du Nord et des Midlands atteignent 5–8%, à des prix d'entrée plus bas :
Les prévisions à cinq ans de Savills anticipent une croissance des prix supérieure à celle de Londres pour le North West (~29%) et les West Midlands (~25%), pour des raisons d'accessibilité financière. Les rendements et les prévisions varient selon la source et le code postal — considérez-les comme des fourchettes indicatives, non des garanties, et jamais comme un rendement promis.
Pour un acheteur étranger sur plan (off-plan), la séquence est prévisible, même si le contrat de chaque programme régit les modalités exactes :
Les constructions off-plan sont généralement achevées 12–36 mois après l'échange, selon l'état d'avancement des travaux.
Le Royaume-Uni récompense les acheteurs qui prennent trois bonnes décisions : la bonne ville pour le rendement et la croissance, le bon régime de propriété et le bon bail, et la bonne structure de détention pour leur situation fiscale. C'est la conversation que nous avons en premier — et pas simplement quelle unité acheter. Nous sélectionnons un petit nombre de programmes sur les marchés de régénération les plus solides et vous mettons en relation avec les solicitors et les fiscalistes britanniques qui structurent l'achat correctement.
Si vous voulez voir comment la structure de détention modifie ce que vous conservez, lisez comment les fortunés détiennent l'immobilier, ou parlez à un conseiller de votre sélection britannique.
Oui. Il n'existe aucune restriction empêchant les non-résidents ou les ressortissants étrangers d'acheter un bien résidentiel au Royaume-Uni, en pleine propriété (freehold) ou en bail (leasehold) — aucun plafond de détention, aucun visa et aucune autorisation gouvernementale. Vous effectuerez les contrôles standard de lutte contre le blanchiment d'argent et de vérification de l'origine des fonds, et les prêts hypothécaires pour non-résidents, bien que disponibles, sont assortis de conditions plus strictes.
Sur un bien supplémentaire ou d'investissement locatif, un non-résident paie les tranches standard du SDLT (0/2/5/10/12%) plus une surtaxe de taux majoré de 5% et une surtaxe de non-résident de 2% — soit 7 points de pourcentage au-dessus de chaque tranche. Sur un appartement à £200,000, cela représente £15,500 (soit un taux effectif de 7.75%). Les 2% sont récupérables si vous devenez ultérieurement résident du Royaume-Uni dans le délai qualifiant. Scotland et Wales appliquent des régimes différents, sans la surtaxe de 2%.
Bien moins qu'auparavant. Le Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022 plafonne le ground rent (redevance foncière) à un « peppercorn » (pratiquement nul) sur la plupart des nouveaux baux de longue durée, de sorte que les programmes modernes comportent généralement des baux de 999 ou 250 ans assortis d'un ground rent nul ou symbolique (peppercorn). Vérifiez toujours la durée résiduelle du bail (soyez prudent en dessous de ~80–85 ans), le ground rent et toute clause d'indexation, ainsi que le service charge (charges de copropriété) avant d'acheter.
Dans le cadre du Non-Resident Landlord Scheme, 20% est prélevé sur votre loyer, sauf si vous vous enregistrez auprès de HMRC pour le percevoir brut et établir vous-même votre déclaration. Le bénéfice est ensuite imposé aux tranches de l'impôt sur le revenu des personnes physiques (20/40/45%) s'il est détenu en votre nom propre, ou à l'impôt sur les sociétés (19–25%) via une société britannique. Parce que les particuliers ne bénéficient que d'un crédit de 20% au titre des intérêts d'emprunt (Section 24) tandis que les sociétés les déduisent intégralement, de nombreux investisseurs à effet de levier achètent via une société — mais la structure adaptée dépend de votre situation.
Oui. Les non-résidents paient la CGT britannique sur les biens résidentiels au taux de 18% ou 24% (après un abattement annuel de £3,000), généralement sur la plus-value réalisée depuis avril 2015. Point crucial, vous devez déposer une déclaration Non-Resident CGT et payer tout impôt dû dans les 60 jours suivant la finalisation (completion) — et déclarer chaque cession d'un bien foncier britannique dans les 60 jours, même en l'absence de plus-value ou d'impôt dû.
Les villes en régénération du Nord et des Midlands sont en tête : Liverpool et Leeds autour de 6–8%, Manchester ~6–7%, Birmingham ~5.5–7%, Derby ~6% et Wolverhampton ~5.4–6.5% — contre environ 3–4% à London, sur des prix d'entrée bien plus élevés. Les rendements varient selon la source et le code postal et doivent être considérés comme indicatifs, non garantis.
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