Immobilier à Egypt

Oui, et en pleine propriété. La loi 230/1996 permet à un non-Égyptien de détenir jusqu'à deux biens résidentiels dans tout le pays, chacun de moins de 4 000 mètres carrés, pour l'usage du propriétaire et de sa famille, la revente étant normalement restreinte pendant cinq ans à compter de l'acquisition. Les zones côtières désignées bénéficient d'un régime plus souple : la résolution du Premier ministre 548/2005 place les acheteurs étrangers sur un pied d'égalité avec les Égyptiens pour la pleine propriété dans des secteurs tels que Sidi Abd El Rahman et Ras El Hekma, sous réserve d'autorisations de sécurité, et exempte ces lots de la restriction de cinq ans. Le Sinaï Nord et Sud reste réservé aux Égyptiens, avec un usufruit de 75 ans pour les étrangers. Vérifiez quel régime s'applique à votre programme avant de réserver.

Il ouvre le droit de demander un titre de séjour, mais ne le délivre pas de lui-même. L'achat d'un bien vous permet de solliciter un permis renouvelable — un an à partir de 50 000 $, trois ans à partir de 100 000 $ et cinq ans à partir de 200 000 $ — et il existe par ailleurs une voie distincte de citoyenneté par investissement à partir de 300 000 $ pour les biens issus de projets publics. En pratique, le prix doit être transféré en Égypte en devises via une banque reconnue : conservez donc la confirmation SWIFT, c'est la preuve sur laquelle repose la demande. Les seuils et les conditions évoluent ; faites-les confirmer par un conseil avant de vous y fier.

L'achat est exceptionnellement peu coûteux. Aucun droit de mutation ad valorem n'est dû par l'acquéreur : l'inscription du titre coûte un forfait de 500 à 2 000 EGP en vertu de la loi 186/2020, auquel s'ajoutent les frais de notaire et d'avocat — prévoyez environ 1 à 3 % pour un conseil indépendant. La taxe foncière annuelle représente 10 % d'une valeur locative officielle fixée très en dessous du marché, après un abattement résidentiel de 30 %, et les amendements de 2026 exonèrent les logements évalués jusqu'à 100 000 EGP par an, ce qui laisse la majorité du résidentiel non imposée. Les revenus locatifs sont taxés à des taux progressifs jusqu'à 27,5 % après un abattement forfaitaire de charges de 50 %. À la revente, un particulier acquitte une taxe de cession de 2,5 % sur le prix brut en lieu et place de l'impôt sur les plus-values.

Oui, et c'est l'élément le plus important à comprendre sur ce marché. La livre a perdu environ 85 % face au dollar depuis 2016 et évolue désormais autour de 50 EGP pour un dollar : une forte hausse des prix en livres égyptiennes traduit donc en partie la dévaluation plutôt qu'une appréciation réelle. Jugez tout investissement égyptien dans la monnaie que vous dépenserez in fine. Si l'immobilier prime de la Côte Nord fonctionne malgré tout, c'est parce qu'il s'agit d'un actif tangible dans une monnaie faible, sur la seule bande côtière où convergent les capitaux souverains du Golfe, les opérateurs de marque et la fortune cairote. Demandez dans quelle devise votre contrat est libellé et dans quelle devise vos échéances sont exigibles : c'est cette réponse, et non le taux de croissance affiché, qui détermine votre rendement réel.

Ras El Hekma est le site, sur la Côte Nord, du plus important investissement direct étranger de l'histoire de l'Égypte : ADQ, d'Abou Dabi, s'est engagée en février 2024 à hauteur de 35 milliards de dollars pour bâtir une ville nouvelle d'environ 170 km², l'État égyptien conservant une participation de 35 %. En 2026, la première phase de 50 km² dispose d'un promoteur maître, de marchés d'infrastructures attribués et d'un aéroport international programmé. Cela change la nature du risque — il s'agit d'un programme adossé à un État souverain et non d'un plan-masse spéculatif — mais les objectifs de population et de tourisme à long terme demeurent des projections, non des engagements, et doivent être lus comme tels.

Cela peut l'être avec la bonne diligence : le risque porte sur le titre, non sur la construction. Une grande partie des programmes sur plan de la Côte Nord repose sur des contrats de promoteur validés par les tribunaux plutôt que sur un titre pleinement enregistré, et la pratique d'enregistrement varie d'un programme à l'autre. Un avocat égyptien doit donc vérifier le titre du promoteur sur le terrain, la voie d'enregistrement de votre lot et le caractère exécutoire de la date de livraison — avant tout versement. Adossez l'échéancier de paiement aux jalons de chantier plutôt qu'au calendrier, et faites confirmer par écrit le sort de vos échéances en cas de retard de livraison. Un programme de marque exploité par un opérateur international impose une discipline de réputation que le produit local sans marque n'a pas, mais cela ne remplace pas l'examen juridique.

Oui, mais depuis 2025 une licence est requise. Le décret n° 209 de 2025 du ministère du Tourisme, publié au Journal officiel en mai 2025, rend obligatoire une licence Holiday Home pour tout logement proposé en occupation de courte durée, renouvelable chaque année, le bien devant se situer dans une zone touristique désignée ou une résidence haut de gamme. Le décret n° 801 de 2025 a ajouté des règles pour les immeubles exploités intégralement en résidence de vacances. Par ailleurs, la plupart des résidences de la Côte Nord imposent leurs propres règles de location et beaucoup exigent l'accord de la société de gestion avant toute commercialisation. Vérifiez ces deux points avant d'acheter.

Non. En Égypte, la pleine propriété juridique n'existe qu'une fois la vente inscrite au Real Estate Publicity Department, le Shahr El Aqary. Un jugement de validation peut remplacer la signature du vendeur au moment de l'enregistrement, mais tant que la vente n'est pas inscrite vous détenez des droits contractuels, non un titre enregistré. Une analyse de la Banque mondiale publiée en 2026 a établi que moins de 10 pour cent des biens égyptiens sont formellement enregistrés : cet écart est donc la norme et non un signal d'alerte visant un programme particulier. Exigez que le contrat engage le vendeur à obtenir l'enregistrement dans un délai précis, et vérifiez que le terrain est déjà inscrit à son nom.

Par le système bancaire, et les justificatifs commencent dès l'achat. Depuis l'entrée en vigueur, le 26 mars 2024, de la circulaire 41 de l'Autorité de l'enregistrement et du notariat immobiliers, l'acheteur étranger doit prouver que le prix a été transféré depuis l'étranger en devises vers une banque agréée par la Banque centrale d'Égypte, faute de quoi le notaire ne peut finaliser la vente. L'Égypte n'impose aucun plafond légal aux transferts vers l'étranger ni autorisation préalable de la Banque centrale, mais votre banque exigera cette preuve du transfert entrant au moment de la sortie. Conservez chaque confirmation SWIFT et attestation bancaire.

Prévoyez une détention de cinq ans et un bassin d'acheteurs saisonnier. La loi 230 de 1996 interdit au propriétaire étranger de céder un bien résidentiel pendant cinq ans, une dérogation restant possible par décision du Premier ministre. Les sources divergent sur le point de départ de ce délai — acquisition ou enregistrement — faites donc confirmer par écrit par votre avocat la situation de votre lot précis. La demande est par ailleurs concentrée : la haute saison traditionnelle du Sahel s'est historiquement limitée à six à huit semaines en juillet et août et, malgré les efforts des promoteurs pour l'étendre, le marché de la revente reste dominé par des acheteurs égyptiens et régionaux.