Immobilier à Indonesia · Bali

Oui, mais pas en pleine propriété (freehold). Les étrangers détiennent un bien à Bali par trois voies juridiques : un bail (Hak Sewa) allant jusqu'à environ 80 ans, un titre de droit d'usage Hak Pakai, ou une société à capitaux étrangers PT PMA détenant un titre HGB. Le bail convient aux villas uniques de villégiature ou de location ; une PT PMA convient aux investisseurs achetant plusieurs actifs ou exploitant une activité de location.

Achetez ou déposez au moins USD 130 000 (environ IDR 2 milliards) pour être éligible au Second Home Visa d'Indonésie, accordant 5 ans de résidence, renouvelable pour 5 années supplémentaires. Alternativement, un Investor KITAS via une participation dans une PT PMA (à partir d'environ IDR 1 milliard) offre une résidence renouvelable de 2 ans, ainsi que le droit de travailler et de détenir directement un titre Hak Pakai.

Les acheteurs paient un droit d'acquisition de 5 % (BPHTB) sur la valeur de la transaction, plus les frais de notaire et les frais juridiques. Il n'y a pas de taxe foncière annuelle significative sur les biens en bail. Lors de la vente, le vendeur paie 2,5 % sur le prix de vente brut. Prévoyez des frais d'acquisition totaux d'environ 5 à 8 % selon la structure et le montage juridique.

Bali offre des rendements locatifs bruts de 10 à 12 %, parmi les plus élevés de tous les marchés prime. Les villas bien gérées rapportent généralement un net de 7 à 12 %, tandis que les biens gérés par des resorts sous marque visent des rendements combinés d'environ 13 %+. La croissance du capital atteint 6 à 8 % par an, et la valeur des terrains à Canggu a augmenté d'environ 50 % depuis 2019, portée par une demande touristique incessante.

Les revenus locatifs sont imposés comme un impôt libératoire (final tax) : 10 % si vous détenez un permis de résidence KITAS, ou 20 % sans. Comme il s'agit d'un impôt libératoire, aucun impôt supplémentaire sur le revenu n'est dû sur ce loyer. Détenir un KITAS réduit donc de moitié votre imposition locative, tout en permettant l'ouverture d'un compte bancaire local et l'obtention d'un identifiant fiscal NPWP.

Les achats sur plan sont échelonnés : vous signez un acte de vente notarié, puis vous payez par versements liés à la construction jusqu'à la livraison. Les étrangers sécurisent généralement le terrain sous-jacent via un bail longue durée (jusqu'à environ 80 ans) ou une PT PMA détenant un titre HGB. Faites appel à un notaire indépendant (PPAT) pour vérifier le certificat foncier, le zonage et les antécédents du promoteur avant de vous engager.

Canggu se distingue pour les rendements locatifs et la croissance du capital, la valeur des terrains ayant augmenté d'environ 50 % depuis 2019, portée par une forte demande de nomades numériques et de touristes. Berawa, Pererenan et Uluwatu montent rapidement pour les villas sous marque et les biens de resort, tandis que Seminyak offre une demande de location courte durée établie et à fort taux d'occupation. La Villa Santai Sereno d'INOVO se situe au cœur de cette ceinture sud prime.

Oui, mais pas en votre nom propre. La licence d'hébergement Pondok Wisata est réservée aux ressortissants indonésiens : un propriétaire étranger doit donc opérer via une société indonésienne (PT PMA) enregistrée sous la classification villas KBLI 55193, avec immatriculation touristique et numéro d'activité vérifié via le système OSS, ou louer la villa à un exploitant indonésien agréé. Le ministère indonésien du Tourisme recoupe désormais les annonces avec ce registre : environ 1 600 exploitants non licenciés ont été signalés pour retrait de neuf plateformes, dont Airbnb et Booking.com, à compter du 1er août 2026. Les clients acquittent séparément la taxe de séjour balinaise de IDR 150 000, inchangée en 2026.

Vérifiez l'affectation de la parcelle au plan d'aménagement et la classe de permis du bâtiment avant de vous engager. Le zonage est publié sur GISTARU, le portail national d'aménagement du territoire du ministère indonésien ATR/BPN : l'hébergement touristique est autorisé dans les zones touristiques désignées, mais pas sur les terres agricoles ou protégées, et une affectation résidentielle ne confère aucun droit automatique. Le bâtiment doit disposer d'une autorisation PBG pour un usage commercial ou touristique, ainsi que d'un certificat de conformité SLF. La conformité au plan constitue le premier filtre de la chaîne de licences OSS : une parcelle mal classée ne peut donc pas être autorisée. En juillet 2025, Bali a démoli 48 constructions à Bingin Beach que les autorités jugeaient dépourvues de permis.

Faites inscrire un droit de prorogation écrit et chiffré dans l'acte notarié de bail initial, car le droit indonésien ne prévoit aucun renouvellement automatique. Le Hak Sewa, droit de bail prévu aux articles 44-45 de la loi agraire fondamentale de 1960, est un contrat conclu avec le propriétaire foncier et non un titre enregistré : c'est donc la clause de prorogation qui protège votre valeur résiduelle. Exigez une prorogation garantie plutôt qu'un droit de préférence, un prix fixé ou une formule objective plutôt que le prix du marché du moment, et une rédaction opposable au conjoint, aux héritiers et aux ayants droit du propriétaire. Si le bail s'achève sans prorogation convenue, le terrain et tout ce qui y est bâti reviennent au propriétaire.

Vous cédez la durée de bail restante à l'acquéreur suivant par acte notarié de transfert, ce qui n'est possible que si votre bail initial autorise la cession. Vérifiez cette clause et toute condition d'accord du propriétaire foncier avant d'acheter, et non au moment de vendre : sans elle, vous dépendez de l'octroi de nouvelles conditions par le propriétaire, ce qui lui donne l'avantage dans la négociation. La valeur et la liquidité diminuent à mesure que la durée se réduit, l'acquéreur ne reprenant que les années restantes ; beaucoup de propriétaires font donc proroger le bail avant de mettre en vente. Si la villa est détenue par une PT PMA, l'autre voie de sortie consiste à céder les parts de la société. Comptez des mois plutôt que des semaines.