Immobilien in Egypt

Ja, und zwar als Volleigentum. Das Gesetz 230/1996 erlaubt Nicht-Ägyptern den Besitz von bis zu zwei Wohnimmobilien im ganzen Land, jeweils unter 4.000 Quadratmetern, zur Nutzung durch den Eigentümer und seine Familie, wobei der Weiterverkauf normalerweise für fünf Jahre ab Erwerb eingeschränkt ist. Ausgewiesene Küstenzonen werden großzügiger behandelt: Der Beschluss des Premierministers 548/2005 stellt ausländische Käufer beim Volleigentum in Gebieten wie Sidi Abd El Rahman und Ras El Hekma mit Ägyptern gleich – vorbehaltlich sicherheitsbehördlicher Freigaben – und nimmt diese Einheiten von der Fünfjahresfrist aus. Nord- und Süd-Sinai bleiben Ägyptern vorbehalten, mit einem 75-jährigen Nießbrauchrecht für Ausländer. Klären Sie vor der Reservierung, welche Regelung für Ihr Projekt gilt.

Er begründet einen Anspruch auf eine Aufenthaltsgenehmigung, erteilt sie aber nicht automatisch. Ein Immobilienkauf berechtigt Sie zum Antrag auf eine verlängerbare Genehmigung – ein Jahr ab 50.000 $, drei Jahre ab 100.000 $ und fünf Jahre ab 200.000 $ – und daneben besteht ein Einbürgerungsprogramm ab 300.000 $ für Immobilien aus Staatsprojekten. In der Praxis muss der Kaufpreis in Fremdwährung über eine anerkannte Bank nach Ägypten überwiesen werden; bewahren Sie daher die SWIFT-Bestätigung auf – sie ist der Nachweis, auf dem der Antrag beruht. Schwellenwerte und Bedingungen ändern sich, lassen Sie sie also anwaltlich bestätigen, bevor Sie sich darauf verlassen.

Der Kauf ist ungewöhnlich günstig. Für den Käufer fällt keine wertabhängige Übertragungssteuer an: Die Eintragung des Eigentumstitels kostet pauschal 500–2.000 EGP nach dem Gesetz 186/2020, hinzu kommen Notar- und Anwaltskosten – kalkulieren Sie rund 1–3 % für unabhängige Rechtsberatung. Die jährliche Grundsteuer beträgt 10 % eines amtlich festgesetzten, deutlich unter Marktniveau liegenden Mietwerts nach einem Wohnfreibetrag von 30 %, und Änderungen von 2026 stellen Wohnungen mit einem festgesetzten Wert von bis zu 100.000 EGP pro Jahr frei, sodass die meisten Wohnimmobilien unbesteuert bleiben. Mieteinnahmen werden nach einem pauschalen Werbungskostenabzug von 50 % progressiv mit bis zu 27,5 % besteuert. Beim Weiterverkauf zahlt eine Privatperson anstelle einer Kapitalertragsteuer eine Veräußerungssteuer von 2,5 % auf den Bruttopreis.

Ja, und es ist das Wichtigste, was man an diesem Markt verstehen muss. Das Pfund hat seit 2016 rund 85 % gegenüber dem Dollar verloren und notiert nun nahe 50 EGP je Dollar, sodass starkes Preiswachstum in ägyptischen Pfund teils Abwertung und nicht reale Wertsteigerung widerspiegelt. Beurteilen Sie jede ägyptische Investition in der Währung, die Sie am Ende ausgeben werden. Erstklassige Immobilien an der Nordküste funktionieren dennoch, weil sie ein Sachwert in einer weichen Währung sind – an dem einen Küstenstreifen, an dem souveränes Golfkapital, Markenbetreiber und Kairoer Vermögen zusammentreffen. Fragen Sie, in welcher Währung Ihr Vertrag lautet und in welcher Währung Ihre Raten fällig werden – diese Antwort, nicht die plakative Wachstumsrate, entscheidet über Ihre reale Rendite.

Ras El Hekma ist der Standort an der Nordküste für die größte ausländische Direktinvestition in der Geschichte Ägyptens: Abu Dhabis ADQ sagte im Februar 2024 35 Mrd. US$ für den Bau einer rund 170 km² großen neuen Stadt zu, wobei der ägyptische Staat einen Anteil von 35 % behält. Bis 2026 verfügt die erste Phase von 50 km² über einen Masterentwickler, vergebene Infrastrukturaufträge und einen geplanten internationalen Flughafen. Das verändert die Art des Risikos – dies ist ein staatlich verankertes Programm und kein spekulativer Masterplan –, doch die langfristigen Bevölkerungs- und Tourismusziele bleiben Prognosen, keine Zusagen, und sollten so gelesen werden.

Mit der richtigen Sorgfaltsprüfung kann er es sein – das Risiko liegt eher im Eigentumstitel als im Bau. Viele Off-Plan-Objekte an der Nordküste beruhen auf gerichtlich validierten Entwicklerverträgen statt auf vollständig eingetragenem Eigentum, und die Eintragungspraxis unterscheidet sich von Projekt zu Projekt. Ein ägyptischer Anwalt sollte daher den Titel des Entwicklers am Grundstück, den Eintragungsweg für Ihre Einheit und die Durchsetzbarkeit des Übergabetermins prüfen, bevor Geld fließt. Koppeln Sie den Zahlungsplan an Baufortschritte statt an den Kalender und lassen Sie sich schriftlich bestätigen, was mit Ihren Raten geschieht, wenn sich die Übergabe verzögert. Ein Markenprojekt mit internationalem Betreiber bringt eine Reputationsdisziplin mit, die markenlose lokale Objekte nicht haben – ein Ersatz für die rechtliche Prüfung ist das jedoch nicht.

Ja, seit 2025 jedoch nur mit Lizenz. Der Erlass Nr. 209 von 2025 des Tourismusministeriums, im Mai 2025 im Amtsblatt veröffentlicht, macht eine Holiday-Home-Lizenz für jede zur kurzfristigen Nutzung angebotene Wohneinheit verpflichtend; sie ist jährlich zu erneuern, und die Einheit muss in einem ausgewiesenen Tourismusgebiet oder einer gehobenen Wohnanlage liegen. Erlass Nr. 801 von 2025 ergänzte Regeln für vollständig als Ferienunterkunft betriebene Gebäude. Unabhängig davon setzen die meisten Anlagen an der North Coast eigene Vermietungsregeln, und viele verlangen die Zustimmung der Verwaltungsgesellschaft vor der Vermarktung. Klären Sie beides vor dem Kauf.

Nein. Volles Rechtseigentum entsteht in Ägypten erst, wenn der Kauf beim Real Estate Publicity Department, dem Shahr El Aqary, eingetragen ist. Ein Validierungsurteil kann die Unterschrift des Verkäufers bei der späteren Eintragung ersetzen, doch bis zur Registrierung halten Sie vertragliche Rechte, kein eingetragenes Eigentum. Eine 2026 veröffentlichte Analyse der Weltbank ergab, dass weniger als 10 Prozent der ägyptischen Immobilien formal registriert sind – diese Lücke ist also die Regel und kein Warnsignal für ein einzelnes Projekt. Bestehen Sie darauf, dass sich der Verkäufer vertraglich zur Eintragung innerhalb einer festen Frist verpflichtet, und prüfen Sie, ob das Grundstück bereits auf den Verkäufer eingetragen ist.

Über das Bankensystem – und die Unterlagen dafür beginnen beim Kauf. Seit Inkrafttreten des Rundschreibens 41 der ägyptischen Behörde für Immobilienregistrierung und Beurkundung am 26. März 2024 muss ein ausländischer Käufer nachweisen, dass der Kaufpreis in Fremdwährung aus dem Ausland an eine von der ägyptischen Zentralbank zugelassene Bank überwiesen wurde; ohne diesen Nachweis können Notare den Kauf nicht abschließen. Ägypten kennt keine gesetzliche Obergrenze für Überweisungen ins Ausland und keine vorherige Genehmigungspflicht der Zentralbank, doch Ihre Bank wird beim Verkauf diesen Nachweis des Geldeingangs verlangen. Bewahren Sie jede SWIFT-Bestätigung und Bankbescheinigung auf.

Rechnen Sie mit einer fünfjährigen Haltedauer und einem saisonalen Käuferkreis. Gesetz 230 von 1996 untersagt ausländischen Eigentümern die Veräußerung von Wohneigentum für fünf Jahre, wobei eine Ausnahme durch Beschluss des Premierministers möglich ist. Die Quellen sind uneins, ob diese Frist ab Erwerb oder ab Eintragung läuft; lassen Sie sich die Rechtslage für Ihre konkrete Einheit daher schriftlich von Ihrem Anwalt bestätigen. Auch die Nachfrage ist konzentriert: Die traditionelle Sahel-Hochsaison umfasste historisch etwa sechs bis acht Wochen im Juli und August, und obwohl Entwickler die Saison verlängern wollen, bleibt der Wiederverkaufsmarkt stark auf ägyptische und regionale Käufer ausgerichtet.