Immobilieninvestment auf Al Marjan Island (2026): Lohnt sich der Kauf neben dem Wynn?

Was genau ist Al Marjan Island?

Al Marjan Island ist ein künstlicher Archipel aus vier korallenförmigen Inseln vor der Küste von Al Jazirah Al Hamra in Ras Al Khaimah, der sich rund 4,5 Kilometer in den Arabischen Golf erstreckt und etwa 2,7 Millionen Quadratmeter aufgeschüttetes Land umfasst. Es handelt sich um eine ausgewiesene Freehold-Zone: Ausländer können hier Eigentum uneingeschränkt erwerben, mit Eintragung des Titels auf den eigenen Namen, ohne Nationalitätsbeschränkung und ohne dass eine Aufenthaltsgenehmigung in den VAE erforderlich wäre.

Praktisch gesehen ist es eine Resort-Insel. Der Bestand besteht überwiegend aus Apartments sowie hotelmarkierten oder resortverwalteten Residenzen für die Besucherwirtschaft — und nicht aus den Familien-Villengemeinschaften, die Al Hamra Village oder Mina Al Arab auf dem Festland prägen. Der internationale Flughafen von Ras Al Khaimah liegt etwa eine halbe Stunde entfernt, die Grenze zu Dubai rund fünfzig Minuten — nah genug, dass die Wochenendnachfrage aus Dubai Teil der Vermietungsgeschichte der Insel ist, weit genug, dass es kein Pendlerstandort für Dubai ist. Dieser Unterschied ist wichtig, denn er bestimmt, wer Ihr Mieter ist: Auf Al Marjan vermieten Sie überwiegend an Besucher, nicht an Einwohner.

Wie sehen die Immobilienpreise auf Al Marjan Island 2026 tatsächlich aus?

Die verlässlichste öffentliche Zahl ist der bewertungsbasierte Ras Al Khaimah Price Index von ValuStrat. Im Bericht zum 2. Quartal 2026 standen Apartments auf Al Marjan Island bei 126,5 Indexpunkten (Q1 2024 = 100), mit einem typischen Wert von 1.160 AED pro Quadratfuß und einem mittleren Kapitalwert von 928.000 AED. Das waren 9,4 % mehr als im Vorjahr und unverändert gegenüber dem Vorquartal.

Zwei Vergleiche ordnen das ein. Erstens gegenüber dem übrigen Emirat: Apartments in Al Hamra wurden mit 880 AED pro Quadratfuß bewertet (+3,5 % im Jahresvergleich), in Mina Al Arab mit 890 AED (+2,3 %). Al Marjan trägt damit einen Aufschlag von rund 30 % pro Quadratfuß gegenüber dem Festland-Freehold — dieser Aufschlag ist der Preis des Katalysators, und genau den kaufen Sie. Zweitens gegenüber dem Trend: Der emiratsweite Index gab auf 123,5 Punkte nach, lag damit immer noch 5,4 % über dem Vorjahr, war aber das langsamste Jahreswachstum seit zwei Jahren und im Quartalsvergleich leicht rückläufig. Die durchschnittlichen Bruttomietrenditen über Freehold-Apartments und -Villen in Ras Al Khaimah lagen bei 5,3 %.

Ehrlich gelesen ist das ein Markt, dessen Wachstumsrate sich verlangsamt, während die Insel ihn weiterhin anführt. Ältere Schlagzeilenwerte von rund 21 % im Jahresvergleich, die Anfang 2026 kursierten, stammten aus Angebotspreisen und nicht aus Bewertungen; die genannten 9,4 % sind die bewertungsbasierte Zahl — und die, mit der Sie kalkulieren sollten.

Wie viel wird das Wynn-Resort wirklich bewirken — und wann?

Wynn Al Marjan Island ist ein 5,1 Milliarden US-Dollar teures Integrated Resort, das derzeit auf der Insel gebaut wird, mit 1.530 Zimmern und Suiten, 22 Gastronomiebetrieben, einem Theater, Luxuseinzelhandel und einer Marina. Es besitzt die erste kommerzielle Glücksspiellizenz der VAE, im Oktober 2024 von der General Commercial Gaming Regulatory Authority erteilt, und wird voraussichtlich das höchste Bauwerk des Emirats sein. Im August 2026 bestätigte Wynn Resorts in der Telefonkonferenz zum zweiten Quartal, dass das Resort im September 2027 eröffnet — zum ersten Mal wurde ein konkreter Monat genannt und damit das frühere Ziel Frühjahr 2027 ersetzt. Rund 9.000 Arbeitsplätze werden erwartet, und eine eigene Mitarbeitersiedlung für mehr als 7.000 Beschäftigte sollte im Sommer 2026 fertiggestellt werden.

Was ein Projekt dieser Größenordnung plausibel bewirken kann: mehr Besucher, höhere Hotelauslastung, mehr Umsatz in Gastronomie und Einzelhandel sowie internationale Bekanntheit für ein Emirat, das die meisten Käufer zuvor nicht auf der Karte verorten konnten. Was es nicht kann: den Preis Ihrer konkreten Einheit garantieren. Daraus folgen zwei Warnungen. Erstens ist der Katalysator bereits teilweise eingepreist: Der Aufschlag von 30 % pro Quadratfuß, den die Insel erzielt, existiert, weil der Markt dies seit 2022 einpreist. Zweitens das Timing — eine Eröffnung im September 2027 ist ein Ziel eines börsennotierten Betreibers mit starker Umsetzungsbilanz, doch jedes Resort dieser Komplexität kann sich verzögern; wer einen Plan hat, der nur bei pünktlicher Eröffnung aufgeht, trägt ein Timing-Risiko und nicht nur ein Marktrisiko.

Ist die Angebotswelle 2028 ein echtes Risiko?

Ja, und es ist die am wenigsten diskutierte Zahl der Insel. Die von Cavendish Maxwell erfasste Wohnungspipeline von Ras Al Khaimah lieferte 2025 rund 1.200 Wohnungen, für 2026 sind etwa 1.300 und für 2027 rund 1.900 vorgesehen — und dann etwa 5.200 im Jahr 2028, vor einem längeren Lauf in Richtung rund 25.600 neuer Wohnungen bis 2030. Etwa 97 % dieser Pipeline sind Apartments, konzentriert auf Al Marjan Island, Mina Al Arab, Al Hamra Village und RAK Central.

Klar gesagt: Die größte Einzeljahreswelle neuer Apartments trifft im Jahr nach der Wynn-Eröffnung ein. Das Bullen-Szenario lautet, dass resortgetriebene Nachfrage, Beschäftigung und Tourismus sie absorbieren. Das Bären-Szenario: Ein konzentriertes Übergabejahr trifft auf einen Markt, in dem alle Eigentümer gleichzeitig dieselbe Art von Einheit vermieten oder verkaufen wollen — und Kurzzeitmieten sowie Wiederverkaufspreise geben genau dann nach, wenn die frühen Käufer aussteigen wollen.

Die praktische Antwort ist nicht, die Insel zu meiden, sondern auf Übergabetermine zu achten. Eine Einheit, die 2029 fertig wird, kommt nach dem Engpass an — das Resort ist bereits in Betrieb, die Angebotskonkurrenz bereits absorbiert; eine Einheit mit Fertigstellung 2028 landet mittendrin. Wenn Sie zwei Projekte vergleichen, nehmen Sie das Fertigstellungsjahr so ernst wie den Preis — auf dieser Insel ist der Kalender Teil des Investmentcases.

Wie ist mein Geld beim Off-Plan-Kauf in Ras Al Khaimah geschützt?

Der Rechtsrahmen von Ras Al Khaimah wurde mit dem Dekret Nr. 12 von 2023 deutlich verschärft, das von der Real Estate Regulation Authority (RERA) des Emirats umgesetzt wird. Gelder von Off-Plan-Käufern müssen auf ein Projekt-Treuhandkonto bei einem registrierten Treuhänder fließen, aufgebaut als Hauptkonto mit Unterkonten für einzelne Einheiten; Entwickler dürfen Baukosten nur mit Zustimmung der RERA abrufen. Der Treuhänder muss 5 % der gesamten Baukosten ein Jahr lang nach Ausstellung der Fertigstellungsbescheinigung einbehalten, um Mängel abzudecken. Entwickler müssen zudem mindestens 20 % der Baukosten selbst finanzieren, sodass ein Projekt nicht allein aus Käuferraten getragen werden kann, und sie benötigen eine Off-Plan-Verkaufsgenehmigung — die voraussetzt, dass das Projekt im Register für Immobilienentwicklungsprojekte eingetragen ist und Reservierungsformulare sowie Kaufverträge von der RERA genehmigt wurden —, bevor sie überhaupt vermarkten dürfen.

Das ist ein deutlich stärkeres Regime als noch vor wenigen Jahren, wenn auch jünger und weniger erprobt als das von Dubai, das seit 2007 läuft. Drei Dinge sollten Sie sich schriftlich geben lassen, bevor Sie irgendetwas zahlen: die Nummer der Off-Plan-Verkaufsgenehmigung des Projekts, die Angaben zum Treuhandkonto samt Namen des registrierten Treuhänders und die Bestätigung, dass Ihre Zahlungen auf das Unterkonto Ihrer Einheit gehen. Ein Entwickler, der das nicht rasch vorlegen kann, sagt Ihnen damit etwas.

Was kostet Kauf und Unterhalt auf Al Marjan Island?

Die steuerliche Behandlung in den VAE ist der einfache Teil: keine jährliche Grundsteuer, keine Kapitalertragsteuer und keine Einkommensteuer — in Ras Al Khaimah genau wie in Dubai. Die Kosten, die es gibt, sind transaktions- und betriebsbezogen.

Beim Kauf liegt die Registrierungsgebühr in Ras Al Khaimah unter der 4-prozentigen Übertragungsgebühr des Dubai Land Department — meist werden rund 2 % genannt, doch Satz und Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer variieren je nach Projekt und Transaktionsart. Behandeln Sie jede online gelesene Zahl daher als Richtwert und lassen Sie sich den genauen Betrag vor der Reservierung schriftlich bestätigen. Kalkulieren Sie außerdem Registrierungs- und Verwaltungsgebühren ein sowie, bei markierten Objekten, ein Möblierungs- oder Ausstattungspaket.

Laufend überrascht Käufer am häufigsten der Posten Servicegebühren. Hotelverwaltete und markierte Residenzen kosten mehr als gewöhnliche Wohngebäude, weil Sie den Betreiber, den Umfang der Annehmlichkeiten und die Instandhaltung auf Resort-Niveau mitbezahlen — das ist ein echter Abzug von der Bruttorendite und der Grund, warum brutto und netto auf dieser Insel so weit auseinanderliegen können. Wenn Sie über eine Gesellschaft statt in eigenem Namen kaufen, beachten Sie, dass die 9-prozentige Körperschaftsteuer der VAE auf deren Gewinne anfallen kann. Und ab 2 Millionen AED trägt ein qualifizierender Kauf das 10-jährige Golden Visa zu genau denselben Bedingungen wie in Dubai.

Darf ich mein Apartment auf Al Marjan über Airbnb vermieten?

Ja, aber es muss lizenziert sein — eine nicht lizenzierte Kurzzeitvermietung ist hier keine Grauzone. Kurzzeitvermietungen in Ras Al Khaimah laufen über das Ferienwohnungs-System der Ras Al Khaimah Tourism Development Authority: Sie registrieren die Immobilie, erhalten eine Ferienwohnungs-Lizenz und benötigen für jede einzelne Einheit eine Unit-Genehmigung, gestützt auf Eigentumsnachweis, Grundrisse und Fotos, mit einer Inspektion, die bestätigt, dass die Einheit den Gaststandards entspricht. Die Genehmigungsgebühren beginnen bei rund 350 AED pro Jahr für ein Ein-Zimmer-Apartment — vernachlässigbar im Verhältnis zum Nutzen der Rechtssicherheit.

Viele Gebäude auf der Insel bieten stattdessen ein verwaltetes Vermietungsprogramm des Hotelbetreibers an, das Lizenzierung, Gäste und Reinigung gegen einen Umsatzanteil übernimmt. Das ist Bequemlichkeit, kein Geschenk — prüfen Sie, ob die Einnahmen über das Gebäude gepoolt oder Ihrer Einheit zugerechnet werden, und lesen Sie die Ausstiegsbedingungen.

Die Nachfrageseite verbessert sich tatsächlich. Ras Al Khaimah verzeichnete 2025 1,35 Millionen Übernachtungsgäste, ein Plus von 6 % gegenüber dem Vorjahr, bei um 12 % gestiegenen Tourismuseinnahmen — bei einem Bestand von rund 8.500 Hotelzimmern, den die Tourismusbehörde bis 2030 verdoppeln will, auf dem Weg zu einem Ziel von 3,5 Millionen Besuchern. Die Kurzzeitnachfrage auf Al Marjan folgt dieser Kurve — was auch bedeutet, dass sie saisonal ist und eine auf Hochsaison-Nächten gerechnete Rendite keine Jahresrendite ist.

Welche Objekte auf Al Marjan Island hat INOVO, und worauf sollten Sie vergleichen?

Zwei unserer aktuellen VAE-Projekte liegen auf der Insel selbst, eines in der Nähe bietet den Einstiegspreis.

Palazzo Al Marjan ist ein Turm direkt am Strand mit Architektur und Interieur von Pininfarina, ab 300.000 US-Dollar für Studios bis Zwei-Zimmer-Apartments, mit einem Zahlungsplan 5/45/50 und Übergabe im 2. Quartal 2028 — eine designgeprägte Lage zwei Minuten vom Strand und fünf Minuten vom Wynn-Gelände. Wyndham Residences, Al Marjan ist eine hotelmarkierte Residenz ab 327.000 US-Dollar, Studios bis drei Schlafzimmer, mit 50/50-Plan und Übergabe 2029 — die spätere Fertigstellung ist bewusst gewählt und liegt nach der Angebotswelle 2028; die Einnahmen aus Kurzzeitvermietung bleiben in der Hand des Eigentümers statt in einem Pool. Wenn Ihnen der Inselaufschlag zu hoch ist: Azure Residences in RAK Central beginnt bei 215.000 US-Dollar mit Übergabe im 4. Quartal 2028, rund zehn Minuten von Al Marjan entfernt — Strandlage gegen Einstiegspreis getauscht.

Was immer Sie in die engere Wahl nehmen: Vergleichen Sie vier Dinge, und zwar in dieser Reihenfolge — Preis pro Quadratfuß statt Schlagzeilenpreis; Übergabejahr im Verhältnis zur Welle 2028; die jährliche Servicegebühr, da markierte und verwaltete Objekte teurer im Unterhalt sind; und ob die Mieteinnahmen Ihnen gehören oder mit dem Gebäude gepoolt werden. Die auf unseren Projektseiten gezeigten Renditezahlen sind Prognosen auf Basis aktueller Marktdaten, keine Garantien.

Sollten Sie also auf Al Marjan Island kaufen?

Kaufen Sie, wenn drei Dinge zutreffen: Sie können bequem über 2029 hinaus halten, Sie kaufen die Lage und nicht eine Prognose, und Sie haben den Quadratfuß-Preis mit Al Hamra und Mina Al Arab verglichen und entschieden, dass der Inselaufschlag den Strandplatz neben einem Resort dieser Größenordnung wert ist. Auf dieser Grundlage ist der Fall schlüssig — ein finanzierter, lizenzierter, im Bau befindlicher Katalysator mit bestätigtem Eröffnungsmonat, ein verschärftes Treuhandregime, eine Tourismusbehörde mit Rekord-Besucherzahlen und null Steuern auf die Erträge.

Kaufen Sie nicht, wenn Sie innerhalb von drei Jahren Liquidität benötigen könnten — der Wiederverkaufsmarkt auf der Insel ist noch dünn und im Entstehen — oder wenn Ihr Modell auf einer Wiederholung des Wachstums von 2024 beruht, das die Daten aus dem 2. Quartal 2026 bereits nicht mehr hergeben. Zur grundsätzlichen Wahl zwischen diesem Markt und dem tiefsten Markt der VAE lesen Sie Ras Al Khaimah vs. Dubai für Immobilieninvestments; zur Visumsfrage siehe den Leitfaden zum UAE Golden Visa. Die Insel belohnt Geduld und bestraft Käufer, die spät kommen und früh gehen.