Investice do nemovitostí na ostrově Al Marjan (2026): Vyplatí se koupit vedle Wynnu?

Co přesně je Al Marjan Island?

Al Marjan Island je umělé souostroví čtyř ostrovů ve tvaru korálů u pobřeží Al Jazirah Al Hamra v Ras Al Khaimah, zasahující zhruba 4,5 kilometru do Perského zálivu na přibližně 2,7 milionu čtverečních metrů navezené půdy. Jde o vyhrazenou freeholdovou zónu, takže cizinci zde mohou vlastnit nemovitost plně, s vlastnickým titulem zapsaným na své jméno, bez omezení podle státní příslušnosti a bez nutnosti být rezidentem SAE.

Prakticky jde o resortní ostrov. Zástavbu tvoří převážně byty a rezidence pod hotelovou značkou nebo ve správě resortu určené návštěvnické ekonomice, nikoli rodinné vilové komunity, jaké převažují v Al Hamra Village nebo Mina Al Arab na pevnině. Mezinárodní letiště Ras Al Khaimah je zhruba půl hodiny daleko, hranice s Dubají asi padesát minut — dost blízko na to, aby víkendová poptávka z Dubaje byla součástí nájemního příběhu ostrova, a dost daleko na to, aby to nebyla lokalita pro dojíždění do Dubaje. Tento rozdíl je důležitý, protože určuje, kdo bude vaším nájemcem: na Al Marjanu pronajímáte především návštěvníkům, ne rezidentům.

Jak vlastně vypadají ceny nemovitostí na Al Marjan Island v roce 2026?

Nejspolehlivějším veřejným číslem je oceňovací cenový index ValuStrat pro Ras Al Khaimah. Ve zprávě za 2. čtvrtletí 2026 stály byty na Al Marjan Island na 126,5 bodu (1. čtvrtletí 2024 = 100), s typickou hodnotou 1 160 AED za čtvereční stopu a mediánovou kapitálovou hodnotou 928 000 AED. To bylo meziročně o 9,4 % výše a mezikvartálně beze změny.

Dvě srovnání to zasazují do kontextu. Zaprvé vůči zbytku emirátu: byty v Al Hamra byly oceněny na 880 AED za čtvereční stopu (+3,5 % meziročně) a byty v Mina Al Arab na 890 AED (+2,3 %). Al Marjan tedy nese prémii zhruba 30 % na čtvereční stopu oproti pevninskému freeholdu — tato prémie je cenou katalyzátoru a je tím, co kupujete. Zadruhé vůči trendu: index za celý emirát klesl na 123,5 bodu, stále 5,4 % nad úrovní před rokem, ale jde o nejpomalejší meziroční růst za dva roky a mezikvartálně mírný pokles. Průměrné hrubé nájemní výnosy napříč freeholdovými byty a vilami v Ras Al Khaimah činily 5,3 %.

Poctivě čteno je to trh, jehož tempo růstu zpomaluje, zatímco ostrov jej stále vede. Starší titulková čísla kolem 21 % meziročně, která kolovala počátkem roku 2026, vycházela z nabídkových cen, nikoli z ocenění; uvedených 9,4 % je oceňovací číslo — a to, se kterým počítat.

Jaký rozdíl skutečně udělá resort Wynn — a kdy?

Wynn Al Marjan Island je integrovaný resort za 5,1 miliardy dolarů, který se na ostrově staví, s 1 530 pokoji a apartmá, 22 restauračními a barovými provozy, divadlem, luxusním retailem a marínou. Drží první komerční licenci na provoz hazardu v SAE, udělenou Generálním úřadem pro regulaci komerčního hazardu v říjnu 2024, a očekává se, že bude nejvyšší stavbou emirátu. V srpnu 2026 Wynn Resorts na konferenčním hovoru k druhému čtvrtletí potvrdila, že resort otevře v září 2027 — poprvé byl uveden konkrétní měsíc namísto dřívějšího cíle jaro 2027. Očekává se kolem 9 000 pracovních míst a vlastní komunita pro více než 7 000 zaměstnanců měla být dokončena v létě 2026.

Co projekt tohoto rozsahu věrohodně dokáže: zvýšit počty návštěvníků, obsazenost hotelů, tržby restaurací a maloobchodu a mezinárodní povědomí o emirátu, který by většina kupujících dříve neuměla najít na mapě. Co dokázat nemůže: zaručit cenu vaší konkrétní jednotky. Z toho plynou dvě výhrady. První: katalyzátor je už částečně v ceně — prémie 30 % na čtvereční stopu, kterou ostrov drží, existuje proto, že ji trh zaceňuje od roku 2022. Druhá je načasování — otevření v září 2027 je cílem burzovně obchodovaného provozovatele se silnou historií plnění, ale resort této složitosti se může posunout, a kupující, jehož plán funguje jen při otevření přesně v termínu, nese riziko načasování, nejen riziko trhu.

Je vlna nabídky v roce 2028 skutečné riziko?

Ano, a je to nejméně diskutované číslo na ostrově. Rezidenční pipeline Ras Al Khaimah, sledovaná Cavendish Maxwell, dodala v roce 2025 zhruba 1 200 bytů, v roce 2026 se očekává asi 1 300 a v roce 2027 kolem 1 900 — a poté přibližně 5 200 v roce 2028, před delší cestou k asi 25 600 novým bytům do roku 2030. Zhruba 97 % této pipeline tvoří byty, soustředěné na Al Marjan Island, v Mina Al Arab, Al Hamra Village a RAK Central.

Řečeno na rovinu: největší roční vlna nových bytů dorazí rok po otevření Wynnu. Optimistický scénář počítá s tím, že ji pohltí poptávka tažená resortem, zaměstnanost a turismus. Pesimistický říká, že koncentrovaný rok předávání narazí na trh, kde se všichni vlastníci pokoušejí pronajmout nebo prodat stejný typ jednotky naráz, a krátkodobé nájmy i ceny dalšího prodeje změknou přesně ve chvíli, kdy chtějí první kupující vystoupit.

Praktickou odpovědí není ostrovu se vyhnout, ale sledovat termíny předání. Jednotka dokončená v roce 2029 přichází po nárazu — resort už funguje a konkurenční nabídka je vstřebaná; jednotka dokončená do roku 2028 přichází přímo doprostřed. Když srovnáváte dva projekty, berte rok dokončení stejně vážně jako cenu — na tomto ostrově je kalendář součástí investiční úvahy.

Jak jsou chráněny mé peníze při koupi z projektu v Ras Al Khaimah?

Rámec v Ras Al Khaimah byl výrazně zpřísněn dekretem č. 12 z roku 2023, který spravuje Úřad pro regulaci nemovitostí emirátu (RERA). Prostředky kupujících z výstavby musí směřovat na projektový svěřenský účet u registrovaného správce, uspořádaný jako hlavní účet s podúčty pro jednotlivé jednotky, a developeři mohou čerpat na stavební náklady pouze se souhlasem RERA. Správce musí zadržet 5 % celkových stavebních nákladů po dobu jednoho roku od vydání kolaudačního osvědčení na krytí vad. Developeři musí také sami financovat nejméně 20 % stavebních nákladů, aby projekt nestál výhradně na splátkách kupujících, a musí mít povolení k prodeji z výstavby — které vyžaduje zápis projektu do rejstříku developerských projektů a schválení rezervačních formulářů a kupních smluv ze strany RERA — dříve, než jej vůbec smějí uvádět na trh.

Je to podstatně silnější režim, než jaký emirát měl před několika lety, byť mladší a méně prověřený než dubajský, který běží od roku 2007. Tři věci si nechte písemně, než cokoli zaplatíte: číslo povolení projektu k prodeji z výstavby, údaje o svěřenském účtu se jménem registrovaného správce a potvrzení, že vaše platby jdou na podúčet vaší jednotky. Developer, který to nedokáže rychle doložit, vám tím něco sděluje.

Kolik stojí koupě a držení nemovitosti na Al Marjan Island?

Daňové zacházení v SAE je ta snadná část: žádná roční daň z nemovitosti, žádná daň z kapitálových výnosů a žádná daň z příjmu, v Ras Al Khaimah přesně jako v Dubaji. Náklady, které existují, jsou transakční a provozní.

Při koupi je registrační poplatek v Ras Al Khaimah nižší než 4% převodní poplatek dubajského pozemkového úřadu — běžně se uvádí kolem 2 %, ale sazba i rozdělení mezi kupujícího a prodávajícího se liší podle projektu a typu transakce, proto berte jakékoli číslo z internetu jako orientační a nechte si přesnou částku potvrdit písemně před rezervací. Počítejte také s registračními a administrativními poplatky a u značkových nemovitostí s balíčkem vybavení či dovybavení.

Z průběžných nákladů kupující nejčastěji překvapí servisní poplatky. Rezidence pod hotelovou správou a značkou nesou vyšší poplatky než běžné bytové domy, protože platíte provozovatele, rozsah vybavení a údržbu na úrovni resortu — to je reálný odečet z hrubého výnosu a důvod, proč se hrubé a čisté hodnoty mohou na tomto ostrově tolik lišit. Pokud kupujete přes společnost místo na vlastní jméno, počítejte s tím, že se na její zisky může vztahovat 9% korporátní daň SAE. A od 2 milionů AED výše podporuje kvalifikovaná koupě desetileté Golden Visa za přesně stejných podmínek jako v Dubaji.

Mohu svůj byt na Al Marjanu pronajímat přes Airbnb?

Ano, ale musí to být licencované — nelicencovaný krátkodobý pronájem tu není šedou zónou. Krátkodobé pronájmy v Ras Al Khaimah běží přes systém prázdninových ubytování Úřadu pro rozvoj turismu Ras Al Khaimah: nemovitost zaregistrujete, získáte licenci prázdninového ubytování a povolení pro každou jednotlivou jednotku, doložené vlastnickým titulem, půdorysy a fotografiemi, s inspekcí potvrzující, že jednotka splňuje standardy pro hosty. Poplatky za povolení začínají kolem 350 AED ročně za jednoložnicový byt, takže náklad je proti přínosu souladu s pravidly zanedbatelný.

Mnoho budov na ostrově místo toho nabízí spravovaný pronájmový program vedený hotelovým provozovatelem, který zajišťuje licence, hosty a úklid výměnou za podíl na tržbách. To je pohodlí, ne peníze zdarma — ověřte si, zda se příjem sdružuje napříč budovou, nebo se přiřazuje vaší jednotce, a přečtěte si podmínky výstupu.

Poptávková strana se skutečně zlepšuje. Ras Al Khaimah zaznamenalo v roce 2025 1,35 milionu hostů s přenocováním, meziročně o 6 % více, s příjmy z turismu vyššími o 12 %, proti kapacitě zhruba 8 500 hotelových pokojů, kterou chce turistická autorita do roku 2030 zdvojnásobit na cestě k cíli 3,5 milionu návštěvníků. Poptávka po krátkodobých pronájmech na Al Marjanu tuto křivku kopíruje — což také znamená, že je sezonní a výnos spočtený ze sazeb hlavní sezony není ročním výnosem.

Jaké nemovitosti na Al Marjan Island má INOVO a co byste měli srovnávat?

Dva z našich současných projektů v SAE leží přímo na ostrově a jeden poblíž nabízí vstupní cenu.

Palazzo Al Marjan je věž přímo u pláže s architekturou a interiéry od Pininfarina, od 300 000 dolarů za studia až dvouložnicové byty, s platebním plánem 5/45/50 a předáním ve 2. čtvrtletí 2028 — designová pozice dvě minuty od pláže a pět minut od staveniště Wynnu. Wyndham Residences, Al Marjan je rezidence pod hotelovou značkou od 327 000 dolarů, od studií po tři ložnice, s plánem 50/50 a předáním v roce 2029 — pozdější dokončení je záměrné, přichází až po vlně nabídky roku 2028, a příjem z krátkodobých pronájmů zůstává v rukou vlastníka místo ve společném poolu. Pokud je prémie ostrova víc, než chcete platit, Azure Residences v RAK Central začínají na 215 000 dolarech s předáním ve 4. čtvrtletí 2028, asi deset minut od Al Marjanu — pláž vyměněná za vstupní cenu.

Ať už si vyberete cokoli, srovnávejte čtyři věci a právě v tomto pořadí: cenu za čtvereční stopu místo titulkové ceny; rok předání vůči vlně roku 2028; roční servisní poplatek, protože značkové a spravované nemovitosti stojí víc na držení; a zda je nájemní příjem váš, nebo se sdružuje s budovou. Čísla výnosů uvedená na stránkách našich projektů jsou projekce založené na aktuálních tržních datech, nikoli záruky.

Měli byste tedy kupovat na Al Marjan Island?

Kupujte, pokud platí tři věci: dokážete pohodlně držet i po roce 2029, kupujete lokalitu, a ne prognózu, a porovnali jste cenu za čtvereční stopu s Al Hamrou a Mina Al Arab a rozhodli jste, že prémie ostrova za pláž vedle resortu tohoto rozsahu stojí za to. Na tomto základě je argumentace konzistentní — financovaný, licencovaný, rozestavěný katalyzátor s potvrzeným měsícem otevření, zpřísněný režim svěřenských účtů, turistická autorita s rekordními počty návštěvníků a nulová daň z výnosů.

Nekupujte, pokud byste mohli potřebovat likviditu do tří let — trh dalšího prodeje je na ostrově stále tenký a teprve se formuje — nebo pokud váš model závisí na zopakování růstu z roku 2024, který data za 2. čtvrtletí 2026 už nedodávají. K širší volbě mezi tímto trhem a nejhlubším trhem SAE si přečtěte Ras Al Khaimah vs. Dubaj pro investice do nemovitostí; k otázce víza viz průvodce Golden Visa SAE. Ostrov odměňuje trpělivost a trestá kupující, kteří přijdou pozdě a odejdou brzy.