Spojené království neklade na zahraniční vlastnictví žádná omezení: nerezident může koupit nemovitost ve freeholdu i leaseholdu bez víza, bez stropu na vlastnictví a bez souhlasu státu. Co odlišuje silnou britskou buy-to-let investici od průměrné, není přístup, ale počty — daň, kterou platíte na vstupu, výnos, který získáváte během držby, a město, které si zvolíte.
Tato příručka srozumitelně vysvětluje, co zahraniční investor na britské buy-to-let investici v roce 2026 skutečně platí a vydělává: příplatky na stamp duty vztahující se na nerezidenty, jak se zdaňují příjmy z pronájmu a kapitálové výnosy, co si ověřit u leaseholdu a proč revitalizační města severu a Midlands překonávají Londýn ve výnosu zhruba v poměru dva ku jedné. Údaje jsou aktuální pro daňový rok 2026/27 a tam, kde to bylo možné, ověřené proti GOV.UK; jde o obecné informace, nikoli o osobní daňové poradenství.
Ano — neexistuje žádné právní omezení pro nerezidenty ani cizí státní příslušníky při nákupu britské rezidenční nemovitosti, ať už jde o freehold, nebo leasehold. Neexistuje žádný strop vlastnictví, žádný požadavek na občanství či pobyt a není třeba získávat žádný souhlas státu.
V praxi absolvujete prostřednictvím svého advokáta kontroly proti praní špinavých peněz a prověření původu finančních prostředků, a pokud si hodláte půjčit, hypotéky pro nerezidenty existují, avšak za přísnějších podmínek (vyšší akontace, méně poskytovatelů). Většina zahraničních investorů nakupuje na dálku — virtuální prohlídky, elektronické podpisy a notářsky ověřený doklad totožnosti jsou běžné. Naše aktuální britské developerské projekty si můžete prohlédnout na stránce britského trhu.
Stamp Duty Land Tax (SDLT) se v Anglii a Severním Irsku vybírá v pásmech: 0% do £125,000, 2% do £250,000, 5% do £925,000, 10% do £1.5m a 12% nad tuto hranici. U nemovitosti pořizované na pronájem (buy-to-let) nebo u další nemovitosti se pak na každé pásmo navrší dvě přirážky:
Nerezident kupující další nemovitost tak ke každému pásmu přidává 7 procentních bodů. U bytu za £200,000 to představuje £15,500 na SDLT — efektivně 7.75%, oproti pouhým £1,500 u rezidenta Spojeného království kupujícího své jediné bydlení. Pokud se později v rámci kvalifikačního období stanete rezidentem Spojeného království, můžete 2% přirážku získat zpět. Skotsko (LBTT) a Wales (LTT) mají vlastní režimy a 2% přirážku pro nerezidenty nevybírají — výše uvedené údaje platí pouze pro Anglii a Severní Irsko.
Domy se obvykle prodávají jako freehold — budovu i pozemek vlastníte v plném rozsahu, bez ground rent a bez leasehold smlouvy, která by dobíhala; například naše domy Georgian Square v Cambridgeshire jsou freehold. Byty jsou téměř vždy leasehold: vlastníte dlouhodobou leasehold smlouvu (obvykle 125, 250 nebo 999 let), nikoli samotný freehold.
Leasehold už není past, jakou býval kdysi. Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022 omezuje ground rent na 'peppercorn' (fakticky nulu) u většiny nových dlouhodobých leasehold smluv — proto moderní projekty jako Paper Yard (999letá smlouva), Penny Place (999letá) a Lombe House (250letá) nesou nulový nebo peppercorn ground rent. Širší Leasehold and Freehold Reform Act 2024 je v roce 2026 v účinnosti jen zčásti, takže některé starší reformy (například marriage value u prodloužení krátkých leasehold smluv) zatím stále platí.
U jakéhokoli leaseholdu zkontrolujte tři věci: zbývající délku leasehold smlouvy (buďte opatrní pod přibližně 80–85 let, kde náklady na prodloužení prudce rostou), ground rent (výši a případnou eskalační doložku) a service charge (výši, historii a případné závazky za velké opravy).
Pokud je vaše obvyklé bydliště mimo Spojené království, uplatní se Non-Resident Landlord Scheme: váš realitní správce (nebo nájemce, není-li správce) musí z vašeho nájemného srazit daň v základní sazbě 20%, ledaže se zaregistrujete u HMRC (formulář NRL1), abyste nájemné dostávali v hrubé výši a zdanili je sami. Většina seriózních investorů se registruje pro výplatu v hrubé výši.
Zisk se poté zdaňuje jedním ze dvou způsobů:
Důvodem, proč tolik pronajímatelů nyní nakupuje prostřednictvím společnosti, je Section 24: fyzické osoby si již nemohou odečíst úroky z hypotéky od příjmu z pronájmu a místo toho dostávají pouze 20% daňový zápočet, zatímco společnost si finanční náklady odečítá v plné výši. Společnost držící nemovitost v hodnotě přes £500,000 by měla také prověřit Annual Tax on Enveloped Dwellings, i když standardní úleva pro pronájem třetím stranám ji obvykle odstraní. Která struktura je správná, závisí zcela na vašich poměrech — před nákupem si vyžádejte odbornou radu.
Nerezidenti platí britskou daň z kapitálových výnosů z britské rezidenční nemovitosti ve výši 18% (zisky v pásmu základní sazby) nebo 24% (nad ním), po odečtení roční nezdanitelné částky £3,000 — sazby se od April 2024 nezměnily. Nerezidenti se obecně zdaňují pouze ze zisku od 5 April 2015 s využitím možnosti přecenění (rebasing).
Jedno pravidlo lidi zaskočí: nerezident musí podat přiznání Non-Resident CGT a uhradit případnou daň do 60 days od dokončení — a musí nahlásit každé zcizení britského pozemku do 60 days, i když nevznikne žádný zisk a není co danit. Poznamenejte si to v okamžiku prodeje.
Právě zde peníze zahraničního investora pracují nejtvrději. Hrubé výnosy v Londýně se pohybují zhruba na 3–4%; revitalizační města severu a Midlands dosahují 5–8%, při nižších vstupních cenách:
Pětileté prognózy společnosti Savills předpovídají, že North West (~29%) a West Midlands (~25%) porostou cenově rychleji než Londýn, a to z důvodů dostupnosti. Výnosy a prognózy se liší podle zdroje a PSČ — berte je jako orientační rozpětí, nikoli záruky, a nikdy ne jako přislíbený výnos.
Pro zahraničního kupce off-plan je sled kroků předvídatelný, i když přesné podmínky určuje smlouva každého konkrétního projektu:
Stavby off-plan se obvykle dokončují 12–36 měsíců od výměny smluv, podle fáze výstavby.
Spojené království odměňuje kupující, kteří správně učiní tři rozhodnutí: správné město z hlediska výnosu a růstu, správnou formu držby a leaseholdu a správnou vlastnickou strukturu pro jejich daňovou situaci. To je konverzace, kterou vedeme jako první — nikoli jen to, kterou jednotku koupit. Vybíráme malý počet projektů v nejsilnějších regeneračních trzích a představíme vám britské advokáty (solicitors) a daňové specialisty, kteří nákup správně nastaví.
Chcete-li vidět, jak vlastnická struktura mění to, co vám zůstane, přečtěte si jak nemovitosti vlastní bohatí, nebo se poraďte s poradcem o vašem užším výběru ve Spojeném království.
Ano. Neexistuje žádné omezení pro nerezidenty ani zahraniční státní příslušníky při nákupu britské rezidenční nemovitosti, ať už freehold, nebo leasehold — žádný strop vlastnictví, žádné vízum a žádné vládní schválení. Absolvujete standardní kontroly proti praní špinavých peněz a původu prostředků a nerezidentní hypotéky, byť dostupné, přicházejí za přísnějších podmínek.
U další nebo buy-to-let nemovitosti platí nerezident standardní pásma SDLT (0/2/5/10/12%) plus 5% příplatek za vyšší sazbu a 2% příplatek pro nerezidenty — 7 procentních bodů navíc ke každému pásmu. U bytu za £200,000 to činí £15,500 (efektivních 7.75%). Tato 2% jsou vratná, pokud se později v rámci kvalifikačního období stanete rezidentem Spojeného království. Skotsko a Wales používají odlišné režimy bez 2% příplatku.
Mnohem méně než dříve. Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022 omezuje ground rent na peppercorn (fakticky nulu) u většiny nových dlouhodobých leaseholdů, takže moderní projekty obvykle nesou 999letý nebo 250letý leasehold s nulovým nebo peppercorn ground rentem. Před koupí si vždy zkontrolujte zbývající délku leaseholdu (u méně než ~80–85 let buďte opatrní), ground rent a případnou eskalační doložku a service charge.
V rámci Non-Resident Landlord Scheme se z vašeho nájmu strhává 20%, pokud se u HMRC nezaregistrujete k jeho vyplácení v hrubé výši a k samovyměření daně. Zisk je poté zdaněn podle pásem osobní daně z příjmu (20/40/45%), je-li nemovitost držena na vaše vlastní jméno, nebo daní z příjmu právnických osob (19–25%) prostřednictvím britské společnosti. Protože jednotlivci získávají za úroky z hypotéky pouze 20% slevu na dani (Section 24), zatímco společnosti je odečítají v plné výši, mnoho investorů využívajících páku nakupuje prostřednictvím společnosti — správná struktura však závisí na vašich okolnostech.
Ano. Nerezidenti platí britskou CGT z rezidenční nemovitosti ve výši 18% nebo 24% (po roční úlevě £3,000), obecně ze zisku vzniklého od April 2015. Zásadní je, že musíte podat přiznání Non-Resident CGT a uhradit případnou daň do 60 days od dokončení převodu — a nahlásit každý převod britského pozemku do 60 days, i když nevzniká žádný zisk ani daňová povinnost.
Vedou regenerační města severu a Midlands: Liverpool a Leeds kolem 6–8%, Manchester ~6–7%, Birmingham ~5.5–7%, Derby ~6% a Wolverhampton ~5.4–6.5% — oproti zhruba 3–4% v Londýně, při mnohem vyšších vstupních cenách. Výnosy se liší podle zdroje a poštovního směrovacího čísla a měly by být považovány za orientační, nikoli zaručené.
Vstupní ceny, čisté výnosy, daně a prahové hodnoty pro získání pobytu napříč devíti trhy — plus aktuální dostupnost a ceníky pro trhy, které zvažujete. Zasláno do vaší schránky, obvykle do hodiny.
Zanechte nám své údaje a soukromý poradce vás spojí se správným specialistou na strukturování — obvykle do hodiny.