Pro pobyt v EU získaný na základě nemovitosti je v roce 2026 jasnou odpovědí Řecko: provozuje jediné fungující nemovitostní Golden Visa z těchto dvou, s cenou €250,000, €400,000 nebo €800,000 podle nemovitosti a její polohy. Portugalské Golden Visa stále existuje, ale od října 2023 nemá žádnou nemovitostní cestu — nyní se kvalifikujete pouze prostřednictvím fondů, kulturních darů, výzkumu nebo tvorby pracovních míst — a v roce 2026 se jeho lhůta pro získání občanství zdvojnásobila na 10 let, čímž ztratilo velkou část své dřívější přitažlivosti.
Srovnání je tedy ve skutečnosti o záměru. Pokud chcete konkrétně vlastnit nemovitost a získat pobyt v EU, jde o Řecko versus nic na portugalské straně. Pokud jste ochotni investovat do regulovaného fondu a počkat na pas celé desetiletí, zůstává Portugalsko věrohodnou možností s nízkými nároky na přítomnost.
Tento průvodce uvádí prahové hodnoty pro rok 2026, co jednotlivá víza poskytují, pravidla fyzické přítomnosti a získání občanství, daňové hledisko a to, kam zapadá alternativa vedená nemovitostí, jako je Kypr. INOVO neprodává řecké ani portugalské programy, takže zde uvedené doporučení je neutrální.
Řecko vítězí pro každého, kdo chce pobyt v EU prostřednictvím nemovitosti, protože je z těchto dvou jediné s fungující nemovitostní cestou. Portugalské Golden Visa je stále otevřené, ale nemovitosti přestaly být způsobilé 7. října 2023, takže koupě nemovitosti již vůbec nezakládá nárok na portugalský pobyt.
Ve zkratce:
Oba programy poskytují přístup do Schengenu a vztahují se na manžela či manželku investora a nezaopatřené děti. Rozhodující otázkou je, zda chcete konkrétně vlastnit nemovitost. Pokud ano, srovnání je fakticky Řecko versus nic na portugalské straně.
Ne. Portugalsko odstranilo ze své Golden Visa všechny realitní možnosti dne 7. října 2023 a žádná se v roce 2026 nevrátila. To zahrnuje přímé rezidenční a komerční nákupy, nemovitosti k rekonstrukci, investiční fondy vázané na nemovitosti a dřívější cestu kapitálového převodu ve výši €1.5 million.
Co zůstává v roce 2026 otevřené:
Program si zachovává velmi mírný požadavek na pobyt: v průměru asi sedm dní ročně (sedm dní v prvním roce, poté 14 dní za každé následující dvouleté období obnovy). Trvalý pobyt je dostupný po pěti letech legálního pobytu, pokud jsou zachovány investice a další podmínky.
Golden Visa v Greece je v roce 2026 aktivním programem vázaným na nemovitosti, se třemi prahovými hodnotami pro nemovitosti stanovenými zákonem č. 5100/2024. Výše závisí na tom, kde se nemovitost nachází a co s ní děláte.
Klíčové podmínky, které je třeba znát:
Na oplátku investor a jeho rodina získají pětileté povolení k pobytu, obnovitelné po dobu držení nemovitosti, plus plné cestování v rámci Schengenu. Pro zachování povolení není žádný požadavek na minimální délku pobytu.
Zde je přímé srovnání pro rok 2026. Hlavní rozdíl je jednoduchý: Greece vám umožňuje investovat do nemovitosti, Portugal nikoli.
Golden Visa Portugal (2026):
Golden Visa Greece (2026):
Závěr: zvolte Greece pro povolení podložené nemovitostí a bezstarostný schengenský pobyt; Portugal volte jen tehdy, dáváte-li přednost investici do fondu a přijmete-li mnohem delší časový horizont pro získání občanství.
Pokud jde o udržení pobytového povolení, je Portugalsko mírnější; pokud jde o dosažení občanství, jde v obou případech nyní o dlouhou hru. Ani jeden by neměl být v roce 2026 považován za rychlý pas.
Udržení pobytu:
Dosažení občanství:
Praktický závěr: Portugalsko se drží ze zahraničí snáze, ale jeho cesta k občanství je nyní nejdelší v historii. Řecko vyžaduje skutečné přestěhování, je-li cílem pas, ale je nenáročné, pokud chcete jen obnovitelné pobytové povolení v EU a přístup do Schengenu.
Daně jsou důležité pouze tehdy, pokud se skutečně stanete daňovým rezidentem; samotná Golden Visa z vás daňového rezidenta ani jedné země neudělá. Pokud se přestěhujete, obě země nabízejí zvláštní režimy pro nově příchozí, ale cílí na různé lidi.
Řecko:
Portugalsko:
Ani jeden z těchto zvláštních režimů není automatický, oba jsou vázány podmínkami a mohou se změnit, takže platí opatrnost typu YMYL: než se spolehnete na jakýkoli zde uvedený údaj, vyžádejte si kvalifikované daňové poradenství specifické pro danou zemi.
Zásadní změnou roku 2026 je portugalský časový harmonogram pro získání občanství, který nyní činí Greece relativně atraktivnějším pro ty, kdo plánují dlouhodobě. Zpřísnilo se také několik evropských programů.
Výsledný dopad: Greece je nyní nejvýraznější aktivní nemovitostní Golden Visa v EU, zatímco Portugal se stal programem 'fondy a trpělivost'.
Pokud je vaším cílem pobyt v EU podložený nemovitostí, zvolte Řecko. Je to jediná aktivní Golden Visa přes nemovitost z těchto dvou a fakticky hlavní, která v EU zůstala poté, co Španělsko svůj program uzavřelo. Počítejte s částkou od €400,000 za standardní nákup na pevnině nebo v oblasti s nižší poptávkou, €800,000 v Aténách, Soluni nebo na nejžádanějších ostrovech, nebo €250,000 za kvalifikující se přestavbu či rekonstrukci památkově chráněné budovy.
Portugalsko zvolte místo toho jen tehdy, pokud vám nevadí investovat €500,000 do regulovaného fondu namísto nemovitosti, ceníte si velmi mírného požadavku na pobyt a dokážete akceptovat 10letý horizont k občanství.
Pokud je skutečným cílem povolení k pobytu na základě nemovitosti s rychlejším a levnějším vstupem, vyplatí se podívat se i za tyto dvě země:
INOVO neprodává řecké ani portugalské Golden Visa, takže tento návod je neutrální: pokud chcete konkrétně řecký program, obraťte se na licencovaného řeckého poskytovatele. Tam, kde INOVO může pomoci, jsou alternativy vedené nemovitostí, které pokrývá přímo, včetně Kypru a SAE, kde nákup domova zároveň slouží jako cesta k pobytu.
Ne. Nemovitosti se pro portugalskou Golden Visa nekvalifikují od 7. října 2023 a v roce 2026 se to nezměnilo. Chcete-li nyní získat portugalský program, musíte využít nerealitní cestu, nejčastěji investici €500,000 do regulovaného fondu nebo kulturní dar €250,000.
Nejnižší vstupní hranicí je €250,000, dostupná při přeměně komerční nemovitosti na obytnou nebo při rekonstrukci památkově chráněné/historické budovy, bez požadavku na minimální rozlohu. Standardní nákupy stojí €400,000 ve většině Greece a rostou na €800,000 ve vysoce poptávaných lokalitách, jako jsou Athens, Thessaloniki, Mykonos a Santorini, kde je vyžadována jediná nemovitost o rozloze nejméně 120 m².
Ani jedna cesta není v roce 2026 rychlá. Portugalsko nyní vyžaduje 10 let legálního pobytu u většiny žadatelů (sedm pro státní příslušníky EU a CPLP), zatímco Řecko vyžaduje sedm let nepřetržitého skutečného pobytu plus jazykové a občanské zkoušky. Portugalsko se snáze udržuje ze zahraničí, ale Řecko může být k občanství rychlejší, pokud se skutečně přestěhujete.
Pro udržení povolení k pobytu ne. Řecko neukládá pro zachování povolení žádnou minimální dobu pobytu a Portugalsko požaduje pouze v průměru asi sedm dní ročně. Fyzická přítomnost se stává nezbytnou pouze tehdy, pokud chcete usilovat o občanství, které v obou zemích vyžaduje skutečný pobyt.
Ne. Držení Golden Visa z vás automaticky nedělá daňového rezidenta; daňová rezidence obvykle vyplývá z pobytu 183 nebo více dní v roce v dané zemi nebo z toho, že tam máte svůj hlavní domov. Pokud se skutečně přestěhujete, Řecko nabízí non-dom režim s paušální daní €100,000 a 7% režim pro důchodce, zatímco portugalský režim IFICI je užší a zaměřený na konkrétní profese.
Pokud jde o čistě nemovitostní cestu, mezi hlavními programy fakticky ano. Španělsko zcela ukončilo svou Golden Visa dne 3. dubna 2025 a Portugalsko odstranilo nemovitosti v roce 2023, takže hlavní živou Golden Visa založenou na nemovitosti v EU zůstává Řecko. Silnou alternativou je Kypr, který uděluje trvalý pobyt od €300,000 plus VAT v novostavbě, i když jde o národní pobytový program, nikoli o celoschengenskou Golden Visa.
Cyprus a UAE jsou vynikajícími možnostmi vázanými na nemovitost. Cyprus nabízí zrychlený trvalý pobyt od €300,000 plus VAT v novostavbě, trvalý od prvního dne, zatímco UAE uděluje 10leté Golden Visa od AED 2 million v nemovitosti v prostředí s 0% daní z příjmu. Obě země umožňují, aby jediná koupě nemovitosti sloužila zároveň jako vaše cesta k pobytu, což je přesně ten druh strukturování, k němuž INOVO poskytuje poradenství.
Sdílejte své údaje a soukromý poradce vás do 24 hodin spojí se správným specialistou na strukturování.