Koupě nemovitosti v zahraničí jako nerezident probíhá téměř všude podle stejného základního postupu: vyberte trh, ustanovte nezávislého místního právníka, získejte daňové identifikační číslo a (obvykle) místní bankovní účet, proveďte due diligence právního titulu a developera a poté zaplaťte prostřednictvím escrow účtu nebo etapového splátkového plánu u projektů ve výstavbě (off-plan). Nejdůležitější jsou dvě rozhodnutí — kde kupujete: devět trhů, které INOVO pečlivě vybírá (UAE, Cyprus, Spain, Montenegro, Bali, Thailand, UK, Switzerland a Maldives), se výrazně liší v oblasti daní, výnosů a pravidel pro zahraniční vlastnictví — a jak nemovitost vlastníte, protože držba na vlastní jméno, prostřednictvím společnosti, svěřenského fondu nebo rodinné nadace v UAE mění vaše vystavení daním, dědickému nástupnictví a pozůstalostnímu řízení. Tento průvodce pro rok 2026 provází celým procesem a upozorňuje na pravidla, která se letos změnila. Jde o obecné informace, nikoli o daňové či právní poradenství; správná struktura vždy závisí na vaší státní příslušnosti a daňové rezidenci a pravidla domovské země (CFC, hlášení CRS, opatření proti vyhýbání se daňovým povinnostem) mohou převážit nad místním daňovým režimem.
Koupě nemovitosti v zahraničí v pozici nerezidenta probíhá v osmi krocích, které jsou napříč trhy zhruba shodné, ať už kupujete v Dubaji, na Kypru nebo na Bali.
U nákupů ve výstavbě (off-plan) přibývá při dokončení fáze předání a odstranění vad. Prostředky po celou dobu posílejte přes regulovaný escrow nebo klientský účet — nikdy neplaťte přímo fyzické osobě.
Neexistuje jediná nejlepší země — správný trh závisí na tom, zda upřednostňujete bezdaňový příjem, kapitálový růst, výnos z pronájmu, přístup do EU nebo cestu k pobytu. Zde je, jak si devět trhů INOVO stojí v roce 2026.
Přizpůsobte trh svému cíli, spíše než abyste se honili za nominálními cenami.
Na transakční náklady v zahraničí počítejte s 7-15% kupní ceny nad rámec uváděné částky. Hlavními položkami jsou daň z převodu nebo DPH, právní služby, registrace a provize agentury, přičemž se výrazně liší podle země.
Do rozpočtu vždy připočtěte kurzový rozdíl při směně měny a odměnu nezávislého právníka (obvykle 1-2%).
Ano, nerezidenti mohou získat hypotéku na řadě trhů, byť s nižším poměrem úvěru k hodnotě nemovitosti a s vyššími sazbami než místní; splátkové plány developerů u projektů ve výstavbě (off-plan) jsou často levnější, bezúročnou alternativou.
Splátkový plán je forma financování, nikoli sleva. Zohledněte pohyby měnových kurzů v průběhu dvou až tříleté výstavby a ověřte si, jaká ochrana platí, pokud developer výstavbu zastaví.
U jedné rekreační nemovitosti nebo jednoho pronájmu je vlastnictví na vlastní jméno obvykle nejjednodušší a nejlevnější; společnost, SPV, trust nebo nadace se vyplatí až u portfolií, plánování nástupnictví nebo oddělení odpovědnosti — a daňově se mohou vymstít.
Každá struktura je pro vaši domovskou daňovou správu viditelná v rámci CRS a pravidla CFC i pravidla proti vyhýbání se daním mohou příjem z pronájmu nízko zdaněné zahraniční entity přiřadit přímo vám. Správná volba závisí na vaší státní příslušnosti a daňovém rezidentství — před nákupem si vyžádejte licencované poradenství.
Ano — rodinná nadace v SAE (ADGM, DIFC nebo RAK ICC) může držet podíly ve společnostech vlastnících nemovitosti ve více zemích a může požádat Federální daňovou správu o přiznání statusu daňově transparentního subjektu, takže se příjem přičítá zakladateli a beneficientům, kteří jako fyzické osoby platí 0% osobní daň v SAE. Právě proto může být nadace výhodnější než běžná společnost, která by z nájmu nad AED 375,000 odváděla 9% korporátní daň v SAE.
CRS a FATCA platí i nadále a zakladatel s daňovým domicilem ve Velké Británii nebo v EU může čelit prohlédnutí strukturou v domovské zemi, kdy jeho správce daně nahlíží na nadaci jako na trust a uplatní pravidla pro zakladatele (settlor) nebo pravidla CFC. Transparentnost v SAE ji nezaručuje doma.
Příjmy z pronájmu a kapitálové výnosy se téměř vždy zdaňují nejprve v zemi, kde nemovitost leží, a poté případně znovu v zemi vaší rezidence — smlouva o zamezení dvojího zdanění a zápočet zahraniční daně vám však obvykle zabrání zaplatit ze stejného příjmu dvakrát v plné výši.
Vaše domovská země zdaňuje váš celosvětový příjem, pokud jste v ní rezidentem, a díky reportingu CRS jsou nájem i účet, který za ním stojí, již viditelné.
Potenciálně ano — zahraniční nemovitost obvykle podléhá dědickému právu země, kde se nachází (situs), a místnímu dědickému řízení a zároveň znovu dědické dani vaší domovské země, pokud tam máte domicil nebo dlouhodobě pobýváte. Právě tato dvojí expozice je důvodem, proč na struktuře vlastnictví záleží.
Některé země trusty neuznávají a smluv o zdanění dědictví je málo, takže souhru dvou systémů musí posoudit specialista na přeshraniční záležitosti. Univerzální řešení neexistuje — odpověď závisí na vašem domicilu, umístění nemovitosti a způsobu jejího vlastnictví.
V roce 2026 jsou hlavními cestami k pobytu na základě koupě nemovitosti SAE (2 miliony AED), Kypr (300,000 eur plus DPH) a Řecko (800,000 eur v oblastech s vysokou poptávkou, 400,000 eur jinde nebo 250,000 eur u přeměn komerčních prostor na rezidenční a u památkově chráněných budov), zatímco Španělsko, Portugalsko v případě nemovitostí, Velká Británie i černohorská cesta k občanství jsou uzavřené.
Nejdražší chyby jsou vynechání nezávislé právní prověrky, mylný předpoklad, že můžete vlastnit pozemek, který vlastnit nemůžete, a přímá platba developerovi mimo úschovu.
Přeshraniční daňové a právní poradenství berte jako součást kupní ceny, nikoli jako nepovinný doplněk. INOVO vybírá nemovitosti a propojuje klienty s licencovanými daňovými a právními specialisty; samo není právní ani daňovou kanceláří.
U daňového čísla obvykle ano a často i u místního bankovního účtu. Španělsko vyžaduje daňové číslo pro cizince NIE ještě před dokončením koupě a většina zemí potřebuje místní daňové identifikační číslo k zaplacení daně z převodu a k zápisu vlastnictví; místní účet je běžně potřeba k úhradě energií a na některých trzích i k přijetí hypotečních prostředků. Výraznou výjimkou jsou SAE, kde k nákupu v zóně freehold účet rezidenta nutný není.
Nákup od stolu (off-plan) může nabídnout nižší vstupní ceny, bezúročné splátkové kalendáře a růst hodnoty do předání, nese však riziko výstavby a riziko developera. Dvěma klíčovými ochranami jsou regulovaný escrow nebo svěřenský účet (v Dubaji je u off-plan povinný) a developer s prokazatelnou historií dokončených projektů. Na trzích bez povinného escrow trvejte na tom, aby váš nezávislý právník potvrdil, kde přesně jsou vaše peníze uloženy, ještě než zaplatíte jakoukoli zálohu.
U jedné nemovitosti nebo jednoho pronájmu je vlastnictví na vlastní jméno obvykle nejlevnější a nejjednodušší; společnost dává smysl až u portfolií, nástupnictví nebo ochrany před odpovědností. Společnost přidává daň z příjmů právnických osob — Španělsko kolem 25%, Kypr 15% od roku 2026 a SAE 9% nad AED 375,000 — a u britských rezidenčních nemovitostí nad 500,000 liber spouští offshore společnost jednotnou sazbu SDLT 17% plus každoroční ATED. Než budete předpokládat, že vám struktura ušetří na daních, vyžádejte si poradenství.
Dvakrát v plné výši jen zřídka. Nájem zdaní nejprve země, kde nemovitost leží, a jste-li daňovým rezidentem jinde, může jej zdanit i vaše domovská země; smlouva o zamezení dvojího zdanění vám však umožní uplatnit zápočet již zaplacené zahraniční daně, takže fakticky platíte vyšší ze dvou sazeb. Mějte na paměti, že díky automatické výměně informací CRS napříč více než 120 jurisdikcemi váš domovský finanční úřad tento příjem již vidí.
Hlavními nemovitostními cestami v roce 2026 zůstávají SAE (nemovitost za AED 2 miliony, desetileté vízum), Kypr (300,000 eur plus DPH u novostavby, zrychlený trvalý pobyt) a Řecko (od 400,000 eur, v oblastech s vysokou poptávkou až 800,000 eur). Španělsko zrušilo svou Golden Visa 3. dubna 2025, Portugalsko odstranilo nemovitostní variantu v říjnu 2023 a Velká Británie uzavřela investorské vízum Tier 1 v únoru 2022. Černá Hora ukončila program občanství za investici v roce 2022, stále však nabízí pobyt na základě nemovitosti.
Ne — cizinci nemohou v ani jedné z těchto zemí vlastnit pozemky ve volném vlastnictví (freehold). V Thajsku mohou cizinci vlastnit jednotky v kondominiu ve freeholdu až do výše 49% zahraniční kvóty budovy, ale pozemky a vily vyžadují dlouhodobý pronájem nebo thajskou společnost. Na Bali cizinci využívají 25-30letý leasehold, titul Hak Pakai s právem užívání (s platným povolením k pobytu) nebo zahraničně vlastněnou společnost PT PMA.
Plaťte výhradně na regulovaný escrow nebo svěřenský účet developera, aby se prostředky uvolňovaly proti dosaženým milníkům výstavby, a nikoli šly přímo developerovi či fyzické osobě. V Dubaji musí platby za nemovitosti od stolu ze zákona procházet escrow účty registrovanými u DLD; na jiných trzích by měl váš nezávislý právník před podpisem potvrdit rovnocennou ochranu. Prověřte také historii dokončených projektů developera a případnou bankovní záruku nebo záruku dokončení stavby.
Vstupní ceny, čisté výnosy, daně a prahové hodnoty pro získání pobytu napříč devíti trhy — plus aktuální dostupnost a ceníky pro trhy, které zvažujete. Zasláno do vaší schránky, obvykle do hodiny.
Zanechte nám své údaje a soukromý poradce vás spojí se správným specialistou na strukturování — obvykle do hodiny.