Jak koupit nemovitost v zahraničí: kompletní průvodce pro investory 2026

Jak si jako cizinec krok za krokem koupit nemovitost v zahraničí?

Koupě nemovitosti v zahraničí v pozici nerezidenta probíhá v osmi krocích, které jsou napříč trhy zhruba shodné, ať už kupujete v Dubaji, na Kypru nebo na Bali.

• Nejprve vyberte trh a ověřte pravidla pro vlastnictví cizinci — freehold versus leasehold, kvóty pro cizince a případná nutná povolení státních orgánů.
• Angažujte nezávislého právníka, který jedná výhradně za vás, nikdy ne za developera či prodávajícího.
• Získejte místní daňové nebo identifikační číslo a tam, kde je to vyžadováno, i místní bankovní účet (běžným příkladem je španělské NIE).
• Proveďte due diligence: prověrku vlastnického práva v katastru nemovitostí, stavební povolení, historii developera a ochranu prostřednictvím escrow účtu.
• Podepište rezervační nebo předběžnou smlouvu a složte zálohu — obvykle 5-10% — na escrow účet nebo klientský účet svého právníka.
• Ještě před závazkem zajistěte financování a měnu: získejte schválení hypotéky a zafixujte si měnový (FX) plán.
• Plaťte výhradně regulovanými kanály — escrow u nemovitostí z druhé ruky, etapové splátky u projektů ve výstavbě.
• Zapište vlastnické právo (nebo leasehold) do katastru nemovitostí a uhraďte veškeré daně z převodu a poplatky.

U nákupů ve výstavbě (off-plan) přibývá při dokončení fáze předání a odstranění vad. Prostředky po celou dobu posílejte přes regulovaný escrow nebo klientský účet — nikdy neplaťte přímo fyzické osobě.

Která země je v roce 2026 nejlepší pro koupi nemovitosti v zahraničí?

Neexistuje jediná nejlepší země — správný trh závisí na tom, zda upřednostňujete příjem bez daně, růst hodnoty kapitálu, výnos z pronájmu, přístup do EU nebo cestu k rezidenci. Zde je srovnání sedmi trhů INOVO v roce 2026.

• SAE (Dubaj, Abú Zabí, RAK): 0% daň z příjmu fyzických osob, z pronájmu i z kapitálových zisků; vlastnictví freehold pro cizince ve vyhrazených zónách; přibližně 7-10% celkové pořizovací náklady; za AED 2 miliony získáte 10leté zlaté vízum Golden Visa.
• Kypr: člen EU, 20% daň z kapitálových zisků u nemovitostí, žádná roční daň z nemovitosti a zrychlené trvalé rezidentství při investici 300,000 eur plus DPH do novostavby.
• Španělsko: vyspělý trh s celkovými náklady 10-14% a daněmi pro nerezidenty ve výši 19-24%, jeho Golden Visa však 3. dubna 2025 skončila, takže cesta k rezidenci prostřednictvím nemovitosti již neexistuje.
• Černá Hora: nízká daň z převodu 3-6%, jednotná 15% daň z kapitálových zisků a rezidentství na základě vlastnictví nemovitosti; kandidátská země EU, zatím nikoli členská.
• Bali (Indonésie): vysoké výnosy, ale žádné vlastnictví freehold pro cizince — přístup je přes 25-30letý leasehold nebo užívací titul Hak Pakai.
• Thajsko (Phuket): byty ve vlastnictví freehold až do 49% zahraniční kvóty budovy; pozemky a vily pouze přes leasehold nebo thajskou společnost.
• Spojené království: hluboký a likvidní trh, ale vysoké transakční daně pro nerezidenty (až 19% SDLT) a od roku 2022 žádné zlaté vízum.

Vybírejte trh podle svého cíle, nikoli podle lákavých inzerovaných cen.

Kolik stojí koupě nemovitosti v zahraničí včetně skrytých poplatků?

Na transakční náklady v zahraničí počítejte s 7-15% kupní ceny nad rámec uváděné částky. Hlavními položkami jsou daň z převodu nebo DPH, právní služby, registrace a provize agentury, přičemž se výrazně liší podle země.

• SAE: přibližně 7-10% celkem — 4% poplatek za převod pro Dubai Land Department, zhruba 2% provize agentury plus registrační poplatky a poplatky za zápis vlastnictví; žádné kolkovné a prodej nových rezidenčních nemovitostí je osvobozen od DPH.
• Kypr: poplatky za převod ve výši 3-8% podle klouzavé škály (snížené na polovinu díky trvalé 50% slevě a zcela prominuté u novostaveb, kde bylo odvedeno 19% DPH); kolkovné z kupní smlouvy bylo zrušeno reformou z roku 2026.
• Španělsko: přibližně 10-14% — daň z převodu ITP u starších nemovitostí je regionální (6% Madrid, 7% Andalusie, až 13% Katalánsko); u novostaveb 10% DPH plus zhruba 1.5% kolkovné a k tomu 2-3% na notáře a právní služby.
• Černá Hora: daň z převodu u starších nemovitostí 3-6% progresivně; u novostaveb se daň z převodu neplatí, ale v ceně je zahrnuto 21% DPH.
• Spojené království: SDLT až 12%, k tomu 5% přirážka za další nemovitost a 2% přirážka pro nerezidenty, které se v nejvyšším pásmu sčítají až na 19%.
• Bali: 5% akviziční daň BPHTB plus zhruba 1-2% na notáře; nové developerské nemovitosti nesou efektivní 11% DPH.
• Thajsko: přibližně 2-4% u bytu (condo) — 2% poplatek za převod plus buď 3.3% obchodní daň, nebo 0.5% kolkovné.

Do rozpočtu vždy připočtěte kurzový rozdíl při směně měny a odměnu nezávislého právníka (obvykle 1-2%).

Mohou cizinci získat hypotéku a jak fungují splátkové plány u projektů ve výstavbě?

Ano, nerezidenti mohou získat hypotéku na řadě trhů, byť s nižším poměrem úvěru k hodnotě nemovitosti a s vyššími sazbami než místní; splátkové plány developerů u projektů ve výstavbě (off-plan) jsou často levnější, bezúročnou alternativou.

• Hypotéky pro nerezidenty: Španělsko nerezidentům obvykle půjčuje 60-70% LTV; SAE nabízejí nerezidentům přibližně až 50% LTV (rezidentům více); banky na Kypru a v Portugalsku nerezidentům půjčují, vyžadují však místní účet a doložení příjmů.
• Splátkové plány u projektů ve výstavbě: platíte ve splátkách navázaných na milníky výstavby, čímž si cenu bezúročně rozložíte po dobu výstavby, místo abyste si půjčovali.
• Typická dubajská struktura: 10-20% akontace při rezervaci, průběžné platby až do předání a stále častěji i část hrazená po předání během 1-5 let od dokončení.
• Zálohy a splátky by měly směřovat na regulovaný escrow účet — v Dubaji je u projektů ve výstavbě povinný prostřednictvím svěřenských účtů registrovaných u DLD — nikoli přímo developerovi.
• Projekty ve výstavbě a Golden Visa: v SAE od federálního oběžníku z února 2026 splňuje podmínky pro Golden Visa i jednotka zatížená hypotékou a/nebo ve výstavbě, pokud hodnota stanovená DLD činí nejméně 2 miliony AED a získáte od hypoteční banky potvrzení o nevznesení námitek (No Objection Certificate); aktuální stav si ověřte u GDRFA nebo ICP, protože jde o nové pravidlo.

Splátkový plán je forma financování, nikoli sleva. Zohledněte pohyby měnových kurzů v průběhu dvou až tříleté výstavby a ověřte si, jaká ochrana platí, pokud developer výstavbu zastaví.

Máte koupit nemovitost v zahraničí na své jméno, nebo prostřednictvím společnosti?

U jedné rekreační nemovitosti nebo jednoho pronájmu je vlastnictví na vlastní jméno obvykle nejjednodušší a nejlevnější; společnost, SPV, trust nebo nadace se vyplatí až u portfolií, plánování nástupnictví nebo oddělení odpovědnosti — a daňově se mohou vymstít.

• Vlastní jméno: nejnižší náklady a žádné firemní výkaznictví, ale zdanění jako fyzická osoba (často vyššími sazbami pro nerezidenty), plné vystavení místnímu dědickému řízení a nucenému dědickému právu, bez ochrany před odpovědností.
• Místní společnost: může porazit vysoké sazby pro nerezidenty u příjmů z pronájmu a převádíte podíly namísto pozemku — přidává však daň z příjmů právnických osob (Španělsko kolem 25%, Kypr 15% od roku 2026, SAE 9% nad AED 375,000) a náklady na compliance.
• Offshore SPV (BVI, Jersey): čistý převod a oddělení rizik, u britských rezidenčních nemovitostí ale spouští sankční jednotnou sazbu SDLT 17% plus každoroční ATED a povinné zveřejnění v Register of Overseas Entities.
• Trust: silný nástroj pro mezigenerační nástupnictví a vyhnutí se dědickému řízení, ale země kontinentálního práva (Španělsko, Portugalsko, Černá Hora) trusty často neuznávají a mohou je zdaňovat sankčně.
• Nadace (SAE): přední nástupnický nástroj pro HNWI — popsaný v následující sekci.

Každá struktura je pro vaši domovskou daňovou správu viditelná v rámci CRS a pravidla CFC i pravidla proti vyhýbání se daním mohou příjem z pronájmu nízko zdaněné zahraniční entity přiřadit přímo vám. Správná volba závisí na vaší státní příslušnosti a daňovém rezidentství — před nákupem si vyžádejte licencované poradenství.

Může rodinná nadace v SAE vlastnit zahraniční nemovitosti a snížit daně?

Ano — rodinná nadace v SAE (ADGM, DIFC nebo RAK ICC) může držet podíly ve společnostech vlastnících nemovitosti ve více zemích a může požádat Federální daňovou správu o přiznání statusu daňově transparentního subjektu, takže se příjem přičítá zakladateli a beneficientům, kteří jako fyzické osoby platí 0% osobní daň v SAE. Právě proto může být nadace výhodnější než běžná společnost, která by z nájmu nad AED 375,000 odváděla 9% korporátní daň v SAE.

• Daňová transparentnost: podle článku 17 zákona o korporátní dani SAE se schválená rodinná nadace považuje za nezapsané osobní společenství (unincorporated partnership); pokyny FTA z června 2026 tento rámec potvrdily.
• Podmínky: hlavním účelem musí být správa rodinného majetku, mezigenerační předání nebo dobročinnost — nikoli aktivní obchodní činnost — a beneficienti musí být převážně fyzické osoby příbuzné se zakladatelem, případně charitativní organizace.
• Nástupnictví: majetek přechází podle statutu nadace, nikoli přes soudy, čímž se obchází dědické řízení a — díky rámci common law — i nucené dědické podíly; ADGM ani RAK ICC nevedou veřejný registr beneficientů.
• Omezení: společnost typu LLC se za nadaci kvalifikovat nemůže a transparentnost nevzniká nikdy automaticky — je nutné o ni požádat.

CRS a FATCA platí i nadále a zakladatel s daňovým domicilem ve Velké Británii nebo v EU může čelit prohlédnutí strukturou v domovské zemi, kdy jeho správce daně nahlíží na nadaci jako na trust a uplatní pravidla pro zakladatele (settlor) nebo pravidla CFC. Transparentnost v SAE ji nezaručuje doma.

Jak se zdaňuje zahraniční nemovitost — příjmy z pronájmu, kapitálové výnosy a dvojí zdanění?

Příjmy z pronájmu a kapitálové výnosy se téměř vždy zdaňují nejprve v zemi, kde nemovitost leží, a poté případně znovu v zemi vaší rezidence — smlouva o zamezení dvojího zdanění a zápočet zahraniční daně vám však obvykle zabrání zaplatit ze stejného příjmu dvakrát v plné výši.

• Příjem z pronájmu (nerezident): Španělsko 24% z hrubého nájmu u vlastníků mimo EU (19% z čistého u rezidentů EU); Velká Británie sráží 20% v rámci Non-Resident Landlord Scheme; Kypr zdaňuje nájem daní z příjmu fyzických osob progresivními sazbami až do 35% (po 20% zákonném odpočtu a nezdanitelném pásmu 19,500 eur) a od roku 2026 jsou non-domicilované osoby osvobozeny od zvláštního obranného příspěvku (SDC) z nájmu, stále však navíc platí 2.65% zdravotní odvod GESY; SAE 0%; Bali zhruba 10-20% srážkové daně.
• Kapitálové výnosy při prodeji: Kypr 20%, Španělsko jednotných 19% pro nerezidenty (s 3% zádržným, které sráží kupující), Velká Británie 24% ve vyšší sazbě u rezidenčních nemovitostí, Černá Hora 15% a SAE 0%.
• Zamezení dvojího zdanění: podle smlouvy obvykle zaplatíte daň v zemi umístění nemovitosti a poté si doma uplatníte zápočet toho, co jste již zaplatili, takže jste zdaněni vyšší ze dvou sazeb, nikoli oběma v plné výši.
• Past společností bohatých na nemovitosti: Kypr uvaluje 20% daň z kapitálových výnosů na podíly ve společnostech, které drží pouhých 20% a více aktiv v kyperských nemovitostech, a Španělsko i Velká Británie zdaňují nerezidentům zisky ze společností bohatých na nemovitosti — prodej SPV se dani v zemi umístění vždy nevyhne.

Vaše domovská země zdaňuje váš celosvětový příjem, pokud jste v ní rezidentem, a díky reportingu CRS jsou nájem i účet, který za ním stojí, již viditelné.

Čeká vaši zahraniční nemovitost dědická daň a dědické řízení ve dvou zemích?

Potenciálně ano — zahraniční nemovitost obvykle podléhá dědickému právu země, kde se nachází (situs), a místnímu dědickému řízení a zároveň znovu dědické dani vaší domovské země, pokud tam máte domicil nebo dlouhodobě pobýváte. Právě tato dvojí expozice je důvodem, proč na struktuře vlastnictví záleží.

• Dědické řízení v zemi situsu: nemovitost držená na vaše vlastní jméno obvykle prochází dědickým řízením v každé zemi, kde ji vlastníte, což je pomalé, veřejné a nákladné, a pravidla o nepominutelných dědicích v kontinentálních právních řádech mohou určit, kdo dědí, bez ohledu na vaši závěť.
• Dvojí vystavení dědické dani: Spojené království vybírá dědickou daň z celosvětové pozůstalosti každého, kdo má britský domicil nebo tam dlouhodobě pobývá (od 6. dubna 2025 na základě rezidence), přičemž zahraniční stát může tentýž majetek zdanit také.
• Držba podílů, nikoli pozemku: vlastnictví prostřednictvím společnosti, SPV, trustu nebo nadace znamená, že dědicové dědí podíly nebo majetkový prospěch, což může obejít dědické řízení v zemi situsu i nepominutelné dědice.
• Cesta přes nadaci: nadace v SAE rozděluje majetek podle své zakládací listiny, čímž se dědickému řízení zcela vyhne a majetek oddělí od budoucích osobních věřitelů.

Některé země trusty neuznávají a smluv o zdanění dědictví je málo, takže souhru dvou systémů musí posoudit specialista na přeshraniční záležitosti. Univerzální řešení neexistuje — odpověď závisí na vašem domicilu, umístění nemovitosti a způsobu jejího vlastnictví.

Která zlatá víza lze v roce 2026 stále získat investicí do nemovitosti?

V roce 2026 jsou hlavními cestami k pobytu na základě koupě nemovitosti SAE (2 miliony AED), Kypr (300,000 eur plus DPH) a Řecko (800,000 eur v oblastech s vysokou poptávkou, 400,000 eur jinde nebo 250,000 eur u přeměn komerčních prostor na rezidenční a u památkově chráněných budov), zatímco Španělsko, Portugalsko v případě nemovitostí, Velká Británie i černohorská cesta k občanství jsou uzavřené.

• Zlaté vízum SAE (na 10 let): nemovitost v hodnotě 2 miliony AED; od února 2026 se kvalifikují jak nemovitosti zatížené hypotékou, tak nemovitosti v předprodeji, a to podle ocenění DLD, bez podmínky minimální akontace — jednotka, která je současně zatížená hypotékou i v předprodeji, se může kvalifikovat tehdy, je-li hodnota stanovená DLD nejméně 2 miliony AED a věřitel vydá potvrzení o souhlasu (No Objection Certificate).
• Zrychlený trvalý pobyt na Kypru: 300,000 eur plus DPH v rezidenční novostavbě od developera a k tomu doložený roční příjem ze zahraničí ve výši 50,000 eur; nemovitost je nutné držet doživotně.
• Řecké zlaté vízum (na 5 let, obnovitelné): 800,000 eur v oblastech s vysokou poptávkou (Attika, Soluň, Mykonos, Santorini a ostrovy s více než 3,100 obyvateli), 400,000 eur jinde u jediné jednotky o výměře nejméně 120 m², nebo 250,000 eur u přeměn komerčních prostor na rezidenční a u rekonstrukcí památkově chráněných budov — výrazně nad úrovní vstupních cest, vedle nichž stojí.
• Španělsko: zlaté vízum bylo zrušeno 3. dubna 2025 organickým zákonem 1/2025 — cesta přes nemovitost neexistuje; alternativou je nevýdělečné vízum (non-lucrative) nebo vízum pro digitální nomády.
• Portugalsko: zlaté vízum stále existuje, ale od října 2023 už nemá variantu s nemovitostmi (zbývají cesty přes 500,000 eur ve fondech, dary nebo tvorbu pracovních míst).
• Velká Británie: žádné zlaté vízum — vízum Tier 1 (Investor) bylo uzavřeno 17. února 2022 a koupě nemovitosti nezakládá žádný imigrační status.
• Černá Hora: program občanství za investici skončil 31. prosince 2022, ale pobyt na základě vlastnictví nemovitosti nadále funguje zhruba od 150,000 eur odhadní hodnoty.
• Indonésie: samotná koupě nezakládá nárok na vízum, ale Second Home Visa (na 5/10 let) vyžaduje vklad ve výši 2 miliardy IDR (přibližně 130,000 USD) nebo kvalifikující nemovitost.

Jaká jsou největší rizika a chyby při koupi nemovitosti v zahraničí?

Nejdražší chyby jsou vynechání nezávislé právní prověrky, mylný předpoklad, že můžete vlastnit pozemek, který vlastnit nemůžete, a přímá platba developerovi mimo úschovu.

• Využití právníka developera nebo prodávajícího: vždy si najměte vlastního nezávislého licencovaného místního právníka, aby prověřil vlastnický titul, povolení a smlouvy.
• Nesprávné chápání vlastnických práv: cizinci nemohou vlastnit pozemky v režimu freehold v Thajsku (pouze byty, do kvóty 49%) ani v Indonésii (leasehold nebo Hak Pakai) — ověřte si přesný titul, který kupujete.
• Nákup off-plan bez ochrany: ujistěte se, že prostředky směřují na regulovaný escrow nebo svěřenský účet, a prověřte si historii dokončených projektů developera; splátkový plán není zárukou proti zpoždění ani insolvenci.
• Odkládání otázky vlastnické struktury: převod nemovitosti, kterou už vlastníte, do SPV může spustit novou daň z převodu i daň z kapitálových výnosů, rozhodněte se proto ještě před koupí.
• Předpoklad, že struktura znamená utajení nebo daňovou úsporu: CRS ji hlásí a pravidla CFC, opatření proti vyhýbání se daním i rejstříky skutečných majitelů mohou výhodu zcela zrušit.
• Opomenutí měnového rizika a celkových nákladů: pohyby kurzů v průběhu výstavby a transakční náklady 7-15% mohou papírově výhodnou koupi zcela smazat.

Přeshraniční daňové a právní poradenství berte jako součást kupní ceny, nikoli jako nepovinný doplněk. INOVO vybírá nemovitosti a propojuje klienty s licencovanými daňovými a právními specialisty; samo není právní ani daňovou kanceláří.