Справочник простым языком для международных покупателей недвижимости на стадии строительства (офф-план) — о процессе покупки, владении, резидентстве, налогах, финансировании и юридических терминах, которые возникают при инвестировании в недвижимость за рубежом. Определения носят общий информационный характер и не являются налоговой или юридической консультацией.
Реестр бенефициарных владельцев — это официальный учётный документ о реальных владельцах — физических лицах, которые в конечном счёте владеют компанией или активом либо контролируют их, даже если юридический титул удерживается через корпоративные структуры, трасты или номинальных держателей. Такие реестры, широко введённые для борьбы с отмыванием денег, уклонением от уплаты налогов и нарушением санкций, обязывают компании раскрывать своих бенефициарных владельцев властям, а в некоторых юрисдикциях — и публично. Для инвесторов в недвижимость, использующих компании или трасты для владения ею, это означает, что конечное владение всё чаще фиксируется и потенциально становится видимым. Охват, правила доступа и пороговые значения различаются в зависимости от страны, а обязательства могут возникать как там, где находится юридическое лицо, так и там, где расположена недвижимость.
Брендированная резиденция — это жильё, построенное совместно с гостиничным, люксовым или лайфстайл-брендом — например, с гостиничным оператором или домом моды, — который предоставляет своё имя, стандарты дизайна и зачастую услуги и управление на месте. Покупатели платят премию за бренд, сервисные удобства и предполагаемую устойчивость стоимости и арендного спроса, а объекты часто продаются меблированными с доступом к гостиничной инфраструктуре. Эксплуатационные расходы, включая эксплуатационные сборы и плату за управление, обычно выше, чем у сопоставимой небрендированной недвижимости. Бренд обычно привлекается по лицензионному соглашению, которое, в принципе, может измениться, поэтому покупателям следует понимать лежащие в его основе условия.
Прирост капитальной стоимости — это увеличение стоимости недвижимости с течением времени, дающее прибыль, которая реализуется при её продаже дороже суммы затрат на покупку и оформление сделки. Он отличается от арендной доходности, представляющей собой доход в виде поступлений; совокупная доходность объединяет оба показателя. Прирост обусловлен такими факторами, как местоположение, предложение, инфраструктура, экономический рост и колебания валютных курсов, и никогда не гарантирован — цены могут как расти, так и падать. Покупатели недвижимости на стадии строительства (off-plan) иногда рассчитывают получить выгоду от прироста стоимости в период между покупкой и завершением строительства, хотя это несёт риск изменений на рынке. Прогнозируемые показатели прироста — это прогнозы, а не обещания, и к ним следует относиться с осторожностью.
Налог на прирост капитала — это сбор с прибыли, полученной при продаже актива, такого как недвижимость, дороже его покупной стоимости; он взимается с прироста, а не с цены продажи. Ставки, льготы и освобождения различаются чрезвычайно сильно: многие страны снижают или отменяют этот налог для основного жилья либо после длительного срока владения, тогда как другие облагают нерезидентов по особым ставкам. ОАЭ не взимают личного налога на прирост капитала с недвижимости. В других странах прирост может облагаться налогом в стране, где расположена недвижимость, и, возможно, в стране проживания продавца, с учётом соглашений об избежании двойного налогообложения. Перед продажей консультация местного специалиста необходима.
Правила о контролируемых иностранных компаниях — это меры против уклонения, позволяющие стране облагать своих резидентов налогом на прибыль, удерживаемую в контролируемой ими иностранной компании, что не даёт укрывать доход в юрисдикциях с низким налогообложением. Обычно они применяются, когда резидент владеет существенной долей в зарубежной компании, доход которой в основном пассивный — например, арендная плата, дивиденды или проценты — и слабо облагается налогом, относя этот доход на резидента-владельца. Инвесторам, владеющим зарубежной недвижимостью через иностранную компанию, следует проверить, применяется ли режим CFC в их стране проживания, поскольку он может свести на нет ожидаемое налоговое преимущество и создать обязанности по отчётности. Точные критерии значительно различаются в зависимости от страны.
Кондоминиум — это здание или комплекс, в котором частные лица по отдельности владеют собственными юнитами, совместно владея при этом общими зонами через ассоциацию собственников, которая содержит общее имущество за счёт объединённых эксплуатационных сборов. Этот термин также обозначает и сам юнит. Владение в кондоминиуме позволяет иностранцам напрямую покупать квартиры на нескольких рынках, которые в остальном ограничивают владение землёй: в Thailand иностранцы могут владеть юнитами кондоминиума на праве фрихолда при условии, что иностранная доля не превышает 49% от общей площади здания. Правила в отношении иностранных квот, права голоса и сборов различаются в зависимости от страны. Покупателям следует изучить финансы ассоциации, резервный фонд и внутренний регламент, прежде чем приобретать юнит.
Единый стандарт отчётности (Common Reporting Standard, CRS) — это разработанная ОЭСР система автоматического обмена информацией о финансовых счетах между налоговыми органами, призванная противодействовать уклонению от налогов через офшоры. В её рамках банки и другие финансовые учреждения выявляют счета, принадлежащие налоговым резидентам других стран-участниц, и передают данные об остатках, процентах, дивидендах и выручке от продажи своему местному органу, который делится этой информацией со страной налогового резидентства владельца счёта. В системе участвуют более ста юрисдикций. Для международных инвесторов в недвижимость это означает, что иностранные банковские счета и проходящий через них доход становятся всё более видимыми для налоговых органов страны проживания. Сама недвижимость напрямую не отражается в отчётности, но связанные с ней денежные потоки могут попасть в поле зрения.
Кипрский ускоренный маршрут постоянного жительства предоставляет гражданам стран вне ЕС пожизненный ПМЖ в обмен на покупку у застройщика новой жилой недвижимости стоимостью не менее €300,000 (плюс НДС), при этом значительная часть цены оплачивается до подачи заявления. Заявители должны подтвердить обеспеченный годовой доход из-за рубежа — около €50,000, увеличивающийся на иждивенцев — и средства должны происходить из-за пределов Кипра. Объекты вторичного рынка не подходят. Разрешение распространяется на заявителя, супруга и детей на иждивении и не требует непрерывного физического присутствия, хотя держатели должны периодически посещать страну. Сроки обработки существенно сократились. Оно предоставляет вид на жительство, а не гражданство, и квалифицирующую недвижимость, как правило, следует сохранять.
Договор (или соглашение) об избежании двойного налогообложения — это двусторонняя договорённость между двумя странами, которая распределяет права на налогообложение одного и того же дохода или прироста, чтобы не допустить его двойного налогообложения и противодействовать уклонению. Типовые положения определяют, какая страна облагает налогом доход от трудовой деятельности, дивиденды, проценты, пенсии и доход от недвижимости, и предоставляют освобождение — через изъятие из-под налога или зачёт — там, где обе страны иначе могли бы обложить одну и ту же сумму. В отношении недвижимости доход и прирост, как правило, подлежат налогообложению в первую очередь там, где расположена недвижимость, а страна проживания владельца предоставляет освобождение. Наличие и условия договора между соответствующими странами могут существенно повлиять на общее налоговое положение инвестора.
Земельный департамент Дубая (Dubai Land Department) — это государственный орган, отвечающий за регистрацию и регулирование недвижимости в эмирате Дубай. Он регистрирует права собственности и выдаёт свидетельства о праве собственности (title deeds), регистрирует продажи объектов на стадии строительства через систему Oqood, взимает 4% сбор за передачу права, надзирает за эскроу-счетами застройщиков и через своё Управление по регулированию рынка недвижимости (RERA) лицензирует застройщиков и брокеров. Его оценочный сертификат также используется для оценки права на Golden Visa на основе недвижимости. Для покупателей DLD — это авторитетный источник для подтверждения права собственности, статуса регистрации и обременений, а также для оформления передачи прав. У каждого эмирата свой земельный орган, поэтому недвижимость в других частях ОАЭ регистрируется через иной департамент.
Эскроу-счёт (escrow account) — это обособленный банковский счёт под контролем независимой третьей стороны, на который вносятся платежи покупателей на этапе строительства и с которого средства перечисляются застройщику только по мере достижения строительством согласованных этапов. Он существует для того, чтобы застройщики не тратили деньги покупателей на другие проекты, и для защиты покупателей в случае остановки проекта. В Дубае Управление по регулированию рынка недвижимости требует, чтобы каждый зарегистрированный проект на этапе строительства использовал эскроу-счёт под надзором доверительного управляющего с поэтапным перечислением средств, привязанным к подтверждённому ходу работ. Аналогичные механизмы действуют и в других странах, хотя правила различаются. Покупателям следует убедиться, что платежи вносятся на специальный эскроу-счёт проекта, а не на общий операционный счёт застройщика.
Обязательная доля в наследстве — это норма, действующая во многих странах континентального (романо-германского) права, которая резервирует фиксированную часть имущества умершего за близкими родственниками — как правило, детьми, а иногда и супругом, — которых нельзя лишить наследства вопреки воле завещателя. Она ограничивает свободу завещания и может отменять договорённости, привычные для стран общего права. Поскольку недвижимость обычно регулируется наследственным правом той страны, где она расположена, зарубежная недвижимость владельца может подпадать под правила обязательной доли, даже если страна его проживания допускает свободное распоряжение имуществом. Правила ЕС позволяют некоторым лицам выбрать для регулирования наследования право страны своего гражданства. Владельцам недвижимости за рубежом стоит планировать наследство с учётом этого.
Долевое владение — это структура, при которой несколько не связанных между собой покупателей владеют каждый своей долей в одном объекте недвижимости, а также соответствующим правом пользоваться им часть года и долей в выручке от возможной продажи. Оно отличается от таймшера, при котором покупатели обычно приобретают лишь право пользования, а не долю в собственности. Схемы долевого владения подходят для дорогих домов для отдыха, где полная собственность не нужна, и позволяют распределить расходы на покупку и содержание. Покупателям следует изучить, как устроена структура совместного владения, как распределяются решения и расходы, как выделяется время пользования и — что критически важно — как и кому долю можно впоследствии продать.
Фригольд — это наиболее полная форма собственности на недвижимость, при которой земля и любые постройки на ней принадлежат владельцу безусловно и бессрочно, с правом продавать, сдавать в аренду, закладывать, перестраивать или завещать, с ограничениями лишь со стороны градостроительного законодательства и местного регулирования. Он противопоставляется лизхолду, при котором право собственности ограничено во времени. На некоторых рынках фригольд доступен иностранцам только в специально отведённых зонах — например, Дубай разрешает иностранный фригольд в определённых районах. На других, в частности в Индонезии и на Мальдивах, иностранцы вообще не могут владеть землёй в режиме фригольда и вынуждены использовать структуры лизхолда или права пользования. Убедиться, доступен ли настоящий фригольд негражданам, принципиально важно.
Golden Visa — это вид на жительство, предоставляемый иностранным гражданам в обмен на соответствующую требованиям инвестицию, исторически чаще всего в недвижимость, который позволяет держателю и, как правило, его семье проживать в стране и перемещаться в пределах соответствующей зоны. Программы существенно различаются между собой и ужесточились. Spain полностью упразднила свою программу Golden Visa 3 апреля 2025 года, закрыв путь через недвижимость; программа Portugal сохраняется, но не предлагает варианта с недвижимостью с октября 2023 года. Greece и UAE сохраняют маршруты на основе недвижимости с собственными пороговыми значениями. Поскольку правила, пороговые значения и даже целые программы часто меняются, потенциальным заявителям следует напрямую проверять действующие требования, прежде чем вкладывать какие-либо средства.
Golden Visa Греции по-прежнему действует и остаётся одним из немногих сохранившихся в Европе вариантов получения вида на жительство через инвестиции в недвижимость, предоставляя продлеваемое разрешение на пять лет без требования к минимальному сроку пребывания. После повышения порогов 31 августа 2024 года минимальная инвестиция в недвижимость составляет €800,000 в районах высокого спроса (Аттика, Салоники и популярные острова, такие как Миконос и Санторини) и €400,000 в остальных местах, в обоих случаях обычно за единый объект площадью не менее 120 квадратных метров. Пониженный порог €250,000 применяется к реставрации зданий, внесённых в реестр охраняемого наследия, или переводу коммерческих помещений в жилые. Разрешение распространяется на близких членов семьи. Заявителям следует уточнять текущие пороги и условия, которые неоднократно менялись.
Валовая доходность — это годовой арендный доход от объекта, выраженный в процентах от цены его приобретения или стоимости, до вычета издержек; чистая доходность вычитает текущие расходы — эксплуатационные сборы, плату за управление, обслуживание, страхование, налоги и периоды простоя — чтобы показать доход, который фактически остаётся у владельца. Разрыв между этими двумя показателями может быть велик, поэтому броские валовые цифры часто завышают реальные результаты. Например, объект, рекламируемый с валовой доходностью 8%, может принести существенно меньше, если учесть сборы и простои. Инвесторам, сравнивающим рынки, всегда следует ориентироваться на чистую доходность и осторожно относиться к маркетинговым заявлениям о валовой доходности, проверяя допущения, стоящие за любой приводимой цифрой.
Hak Pakai, что означает «право пользования», — это индонезийский титул на землю, по которому иностранцы могут на законных основаниях владеть жилой недвижимостью, поскольку индонезийское законодательство резервирует полную собственность (freehold, Hak Milik) за гражданами. Он предоставляет право пользоваться и занимать землю и строения в течение определённого срока, изначально примерно до 30 лет с возможностью продления, и может быть заложен и передан по наследству. Для его получения иностранцы, как правило, должны иметь действующий вид на жительство. Hak Pakai является легальной альтернативой широко используемым, но юридически шатким схемам с «номинальным держателем» (nominee), при которых недвижимость оформляется на имя индонезийца. Он также лежит в основе варианта с недвижимостью в рамках индонезийской Second Home Visa.
Передача объекта (handover) — это момент, когда завершённый объект официально передаётся покупателю, ключи выдаются, а ответственность за объект переходит к покупателю, обычно после финального платежа и, в сделках off-plan, устранения недоделок (snagging). Она знаменует переход от договорного права к готовому, пригодному для проживания жилью. В момент передачи или около него право собственности регистрируется на имя покупателя и начинаются обязательства по эксплуатационным сборам. В Дубае предварительная регистрация Oqood по объекту off-plan на этом этапе преобразуется в свидетельство о праве собственности (title deed). Покупателям следует убедиться, что выдан сертификат о завершении строительства или о пригодности к заселению и что подключены коммунальные услуги, прежде чем принимать передачу объекта.
Вменённая арендная стоимость, или Eigenmietwert, — это особый швейцарский налог, при котором собственники-жильцы обязаны декларировать условный доход от аренды — арендную плату, которую их дом мог бы приносить, обычно устанавливаемую на уровне около 60–70% рыночной аренды, — как налогооблагаемый доход, имея при этом возможность вычитать проценты по ипотеке и расходы на содержание. На референдуме 28 сентября 2025 года швейцарские избиратели одобрили его отмену наряду с введением нового кантонального налога на недвижимость для вторых домов, чтобы компенсировать выпадающие доходы. Изменение не вступает в силу немедленно: Федеральный совет указал, что оно начнёт действовать с 1 января 2029 года. До тех пор вменённая арендная стоимость продолжает применяться к швейцарским домовладельцам.
Налог на наследство (или налог на наследуемое имущество) взимается со стоимости активов, переходящих в случае смерти, — иногда с наследственной массы, а иногда с каждого наследника, — при этом ставки и льготы зависят от степени родства с умершим и от местонахождения активов. Недвижимость обычно облагается налогом в той стране, где она расположена, независимо от резидентства владельца, поэтому зарубежная недвижимость может создавать налоговое обязательство как за границей, так и дома. ОАЭ не взимают налог на наследство, тогда как несколько европейских стран облагают его высокими налогами. Трансграничные наследства могут облагаться налогом более чем в одной стране и взаимодействовать с правилами обязательной доли в наследстве, что делает заблаговременное планирование наследования важным.
Лизхолд — это владение недвижимостью на фиксированный срок в годах по договору аренды, предоставленному владельцем фригольда, после чего недвижимость возвращается к владельцу фригольда, если аренда не продлевается. Арендатор, как правило, может занимать, продавать или сдавать в субаренду в течение срока, но платит земельную ренту или другие сборы и обязан соблюдать условия аренды. Сроки аренды сильно различаются — до 99 лет на Мальдивах, обычно около 25–30 лет с возможностью продления на Бали и часто очень длинные сроки в Англии. Сокращающийся срок аренды может снижать стоимость и усложнять перепродажу и финансирование, поэтому оставшийся срок и права на продление имеют большое значение для покупателей.
Lex Koller — это швейцарский федеральный закон, ограничивающий приобретение жилой недвижимости в Швейцарии лицами за рубежом, включая большинство иностранцев-нерезидентов. Как правило, он требует получения разрешения — которое часто недоступно — для покупки жилья нерезидентами, ограничивает покупку домов для отдыха по квоте и местоположению и устанавливает предельный размер соответствующих объектов, с целью предотвращения иностранной спекуляции. К коммерческой недвижимости и к подлинному основному месту жительства для иностранных граждан-резидентов относятся более мягко. Отдельные курортные зоны, в частности Андерматт (Andermatt Swiss Alps), имеют специальное федеральное исключение, позволяющее более свободную покупку иностранцами. Каждый, кто покупает недвижимость в Швейцарии, должен сначала установить свое право на покупку в соответствии с Lex Koller.
Lex Weber, формально Федеральный закон о вторых жилищах, — это швейцарский закон, действующий с 2016 года, который ограничивает вторые (для отдыха) жилища 20% от общего жилого фонда муниципалитета. В коммунах, которые уже достигли или превысили эту долю, — многие популярные альпийские курорты, — как правило, нельзя строить новые вторые жилища, хотя существующие можно продавать, а традиционно используемые жилища могут подпадать под исключения. Он применяется одинаково к швейцарским и иностранным покупателям и, наряду с Lex Koller, определяет, что и где могут покупать нерезиденты в горах. Покупатели новостроек в курортной зоне должны проверить разрешенное использование объекта в соответствии с Lex Weber.
Отношение суммы кредита к стоимости (LTV) — это соотношение ипотечного кредита и стоимости или цены недвижимости, выраженное в процентах; кредит в €200,000 на дом стоимостью €400,000 составляет 50% LTV. Оно показывает, сколько заимствуется по отношению к собственному капиталу и какой требуется первоначальный взнос — максимальный LTV 60% означает первоначальный взнос 40%. Кредиторы ограничивают LTV в зависимости от профиля заемщика и типа недвижимости, а нерезиденты и иностранные покупатели, как правило, сталкиваются с более низкими лимитами и более высокими ставками, чем местные жители. Более высокий LTV увеличивает кредитное плечо и потенциальную доходность, но также и риск, включая отрицательный собственный капитал, если цены падают. Доступный LTV для зарубежных покупателей заметно различается в зависимости от страны, кредитора и статуса резидентства.
Паушальное налогообложение, или forfait fiscal, — это швейцарский режим, при котором соответствующие требованиям состоятельные иностранцы облагаются налогом исходя из своих жизненных расходов, а не из своего общемирового дохода и активов. Он доступен недавно прибывшим негражданам Швейцарии, которые не работают в Швейцарии. Налоговая база — это наибольшая из следующих величин: федеральный минимум (порядка CHF 430,000 на 2026 год, периодически индексируемый), семикратная сумма арендной платы или арендной стоимости жилья налогоплательщика либо трехкратная сумма годовых расходов на проживание и питание; кантоны могут устанавливать более высокие нижние пределы. Примерно девятнадцать из двадцати шести кантонов предлагают его. Согласованную сумму и право на применение режима следует уточнять на месте.
Сертификат об отсутствии возражений (No Objection Certificate) — это письменное подтверждение соответствующей стороны о том, что она не возражает против совершения сделки. При перепродаже недвижимости в Dubai застройщик выдаёт NOC, подтверждающий, что эксплуатационные сборы оплачены и что он согласен на передачу, прежде чем Земельный департамент зарегистрирует нового собственника. Если недвижимость находится в ипотеке, для снятия обременения кредитора также требуется его NOC. Согласно правилам Golden Visa UAE 2026 года, для финансируемой или строящейся (офф-план) недвижимости, соответствующей требованиям, необходим NOC банка или застройщика, прежде чем дело о предоставлении вида на жительство будет продвигаться дальше. Требования к NOC, размеры сборов и сроки различаются в зависимости от застройщика и эмирата.
Номинальная схема — это ситуация, когда иностранец финансирует покупку недвижимости, но регистрирует её на имя местного гражданина или через контролируемую местными лицами компанию, чтобы обойти законы, ограничивающие иностранное владение землёй, — чаще всего это обсуждается применительно к Bali и Indonesia в целом, а также к Thailand. Несмотря на широкое распространение, такие структуры юридически ненадёжны: иностранец не имеет прямого титула, полагается на частные побочные соглашения, которые суды могут не признавать, и рискует потерять актив, если номинальный держатель не исполнит обязательства, умрёт или оспорит право собственности. Власти обеих стран начали борьбу с номинальным владением. Соответствующие закону альтернативы включают Hak Pakai в Indonesia и зарегистрированные соглашения о лизхолде.
Статус недомицилированного лица (non-dom) означает налоговый режим для резидентов, чьё постоянное место жительства (домициль) считается находящимся за рубежом, что исторически позволяло применять льготный режим к иностранному доходу. Эта концепция сильно разошлась в разных странах. Великобритания отменила свой давний режим non-dom 6 апреля 2025 года, заменив его основанным на резидентстве четырёхлетним режимом «иностранных доходов и прироста» для новоприбывших, не являвшихся налоговыми резидентами Великобритании в предыдущие десять лет. Кипр, напротив, сохраняет режим non-dom, освобождающий соответствующих резидентов от Специального оборонного взноса (SDC) на дивиденды и проценты в течение 17 лет. Поскольку правила фундаментально различаются в зависимости от страны, режим non-dom необходимо оценивать в каждой юрисдикции отдельно.
Недвижимость на стадии строительства (off-plan) — это жильё, купленное напрямую у застройщика до завершения строительства, иногда до начала работ, на основании планов, спецификаций и демонстрационных образцов. Покупатели обычно платят поэтапными взносами, привязанными к этапам строительства или фиксированным датам, а не полной суммой при заключении сделки. Привлекательность — в более низкой цене входа и выборе объекта; риски — задержка строительства, дефолт застройщика и отличие готового продукта от брошюры. На регулируемых рынках, таких как Дубай, платежи защищены через счета эскроу и регистрируются в официальных системах. Завершение подтверждается при передаче объекта, когда право собственности переходит к покупателю.
Oqood, что по-арабски означает «контракты», — это официальная система Дубайского земельного департамента для регистрации сделок с недвижимостью на стадии строительства до завершения здания. Когда покупатель подписывает договор купли-продажи (Sale and Purchase Agreement) объекта на стадии строительства, застройщик регистрирует его в Oqood, и покупатель уплачивает регистрационный сбор, что даёт покупке промежуточное юридическое признание до получения полноценного свидетельства о праве собственности. Стандартный регистрационный сбор в Дубае составляет 4% от цены плюс небольшие административные сборы. При передаче объекта запись в Oqood преобразуется в свидетельство о праве собственности на имя покупателя. Подтверждение регистрации в Oqood — ключевой этап должной осмотрительности при покупке недвижимости на стадии строительства в Дубае.
Регистрационный номер офиса (Office Registration Number) — это номер лицензии, выдаваемый Управлением по регулированию рынка недвижимости Дубая (RERA) зарегистрированному агентству недвижимости и подтверждающий, что фирма имеет право совершать сделки с недвижимостью. Отдельные агенты дополнительно имеют регистрационный номер брокера (Broker Registration Number, BRN). Покупатели и продавцы могут использовать эти номера, чтобы через официальные каналы убедиться, что компания и её агенты лицензированы и имеют надлежащий статус, прежде чем работать с ними или платить деньги. Работа только с профессионалами, зарегистрированными с ORN и BRN, — базовая мера защиты от нелицензированных участников рынка. Это требование отражает более широкое регулирование сектора в Дубае; на других рынках действуют собственные режимы лицензирования агентов и справочные номера.
План платежей — это график, устанавливающий, как стоимость недвижимости выплачивается с течением времени, особенно при покупках на стадии строительства (офф-план), когда остаток распределяется на весь период строительства. Платежи могут быть привязаны к этапам строительства (фундамент, каркас, завершение) или к фиксированным календарным датам, с депозитом при бронировании и финальным платежом при передаче объекта. Планы сильно различаются в зависимости от застройщика и рынка; распространённая офф-план-структура смещает основную часть платежей на период строительства с определённой долей, подлежащей уплате при завершении. Покупателям следует оценивать посильность платежей исходя из фактических дат погашения, поскольку пропуск платежей может повлечь штрафы или, в некоторых договорах, потерю уже уплаченных сумм.
Постоянный вид на жительство (ПМЖ) — это статус, позволяющий негражданину бессрочно проживать в стране, как правило с правом работать и пользоваться услугами, без временных ограничений временной визы, но не дотягивающий до полного гражданства. Он может предоставляться через инвестиции, трудоустройство, семейные связи или длительное законное проживание и иногда может быть утрачен вследствие продолжительного отсутствия. Некоторые инвестиционные пути дают его напрямую: ускоренная программа Кипра предоставляет пожизненный постоянный вид на жительство при покупке новостройки на сумму от €300,000 плюс НДС при наличии подтверждённого гарантированного зарубежного дохода. Постоянные резиденты, как правило, не могут голосовать и могут сталкиваться с условиями для сохранения статуса. Права и обязанности по продлению существенно различаются в разных странах.
План платежей после передачи объекта позволяет покупателю продолжать выплачивать часть стоимости строящейся (офф-план) недвижимости в рассрочку после завершения строительства и заселения, вместо того чтобы погашать весь остаток при передаче. Например, часть суммы может подлежать уплате в период строительства, а оставшаяся часть — распределяться на несколько лет после передачи ключей. Такие планы, распространённые в Dubai, облегчают денежный поток и могут позволить собственникам начать сдавать юнит в аренду, продолжая при этом выплаты. Покупателям следует взвесить это удобство относительно возможной наценки, заложенной в цену, уточнить, переходит ли право собственности при передаче или только при финальном платеже, и проверить штрафы за пропущенные платежи после передачи.
Утверждение завещания (probate) — это юридический процесс подтверждения завещания умершего лица и наделения душеприказчика полномочиями собрать активы, погасить долги и налоги и распределить наследство между наследниками; при отсутствии завещания применяется эквивалентное свидетельство о праве на управление наследством. Недвижимость, находящаяся за рубежом, часто требует отдельной процедуры утверждения завещания или наследования в стране её местонахождения, которая может быть медленной, затратной и осложнённой различиями правовых систем и языка. Это распространённая причина, по которой трансграничные собственники держат недвижимость через компании, трасты или с помощью тщательного планирования завещания. Душеприказчикам наследств, включающих зарубежную недвижимость, следует ожидать параллельных процедур и обращаться за консультацией в каждой юрисдикции.
Гарантия арендного дохода — это обещание застройщика или оператора выплачивать фиксированную арендную доходность — например, определённый процент от цены ежегодно в течение установленного периода — независимо от того, сдаётся ли юнит в аренду фактически; часто используется для продвижения строящейся (офф-план) и курортной недвижимости. Хотя это и обнадёживает, гарантии заслуживают тщательного изучения: обещанный доход может финансироваться за счёт завышенной цены покупки, гарант может не обладать достаточной финансовой устойчивостью, чтобы её исполнить, а доходность после окончания гарантийного периода может оказаться ниже. Покупателям следует оценить, кто стоит за гарантией, как она финансируется, что происходит по её окончании и каков реальный уровень рыночной аренды.
Налог на доход от аренды — это налог, подлежащий уплате с дохода, полученного от сдачи недвижимости в аренду, обычно взимаемый в стране, где расположена недвижимость, и часто дополнительно в стране налогового резидентства владельца, с освобождением от двойного налогообложения во избежание двойного налога. Вычитаемые расходы — такие как содержание, плата за управление, страхование и иногда проценты по ипотеке — обычно уменьшают налогооблагаемую сумму, а правила в отношении допустимых вычетов широко различаются. Нерезиденты могут сталкиваться с удержанием налога у источника или специальными ставками. ОАЭ не взимают личный подоходный налог с аренды жилой недвижимости. Владельцам, сдающим недвижимость за рубежом, следует понимать обязанности по отчётности в обеих юрисдикциях, чтобы соблюдать требования.
RERA, Агентство по регулированию недвижимости (Real Estate Regulatory Agency), — это регулирующее подразделение Земельного департамента Дубая (Dubai Land Department), отвечающее за управление сектором недвижимости Дубая: лицензирование застройщиков и брокеров, надзор за проектами на стадии строительства (off-plan) и их эскроу-счетами, регистрацию договоров аренды и издание правил, определяющих структуру сделок. Его надзор лежит в основе таких мер защиты покупателей, как обязательный проектный эскроу и регистрация застройщиков. Обратите внимание, что несколько других стран используют ту же аббревиатуру для своих регуляторов, в частности Индия, где Управление по регулированию недвижимости (Real Estate Regulatory Authority) каждого штата действует в рамках национального законодательства. Покупателям следует уточнять, какое именно RERA имеется в виду, и проверять регистрационный статус застройщика или брокера в соответствующем органе.
Соглашение о резервировании — это первый, предварительный шаг при покупке недвижимости, в рамках которого покупатель вносит депозит, чтобы снять конкретный объект с рынка на время проведения комплексной проверки (due diligence) и подготовки основного договора. В нём излагаются ключевые условия, такие как цена и план платежей, но обычно оно короче и менее детально, чем следующий за ним договор купли-продажи. Плата за резервирование может быть возвращаемой, частично возвращаемой или удерживаемой при отказе покупателя — в зависимости от формулировок и юрисдикции. Перед оплатой покупателям следует точно установить, что именно обеспечивает эта плата, как долго действует резервирование и каковы точные условия возврата.
Резидентство за инвестиции — это государственные программы, которые предоставляют вид на жительство в обмен на квалифицируемый экономический вклад — обычно покупку недвижимости, размещение средств на депозите или инвестиции в бизнес либо ценные бумаги. Оно отличается от гражданства за инвестиции, которое даёт паспорт. Условия широко различаются: одни дают немедленный постоянный вид на жительство, другие — продлеваемый временный вид на жительство, который может привести к постоянному статусу и, в конечном счёте, к гражданству. Примеры включают ускоренный постоянный вид на жительство Кипра за €300,000, Golden Visa Греции и Golden Visa ОАЭ. Программы часто изменяются или закрываются — Испания прекратила свой путь через недвижимость в 2025 году, — поэтому заявителям следует уточнять текущие пороги, требования к пребыванию и налоговые последствия перед инвестированием.
Договор купли-продажи (Sale and Purchase Agreement) — это обязывающий контракт, регулирующий покупку недвижимости и определяющий цену, график платежей, дату завершения или передачи объекта, спецификацию объекта, штрафы за просрочку и обязательства сторон. В сделках на стадии строительства он подписывается после этапа бронирования, когда согласованы условия, и обычно влечёт за собой первый крупный платёж. Покупателям следует проверять положения о задержке строительства, устранении недоделок, форс-мажоре и о том, что происходит при неисполнении обязательств застройщиком или покупателем. В Дубае SPA регистрируется в Земельном департаменте. SPA имеет юридическую силу, поэтому перед подписанием желательна независимая юридическая проверка, особенно при сделках в незнакомых юрисдикциях и правовых системах.
Second Home Visa — это индонезийское разрешение на долгосрочное проживание сроком на пять или десять лет, ориентированное на финансово независимых иностранцев, желающих жить в Индонезии, включая Бали. Заявители получают право либо разместив срочный депозит около IDR 2 billion (примерно US$130,000) в назначенном индонезийском государственном банке и поддерживая его, либо владея соответствующей недвижимостью — жилой недвижимостью класса люкс стоимостью не менее примерно US$1 million (IDR 5 billion), оформленной по праву пользования Hak Pakai, поскольку иностранцы не могут владеть землёй в полной собственности (freehold). Заявители должны предъявить паспорт со значительным остаточным сроком действия и чистую иммиграционную историю. Требования устанавливаются иммиграционными органами.
Плата за обслуживание (service charge) — это регулярный сбор, уплачиваемый собственниками в многоквартирном комплексе для покрытия расходов на содержание общих зон и инфраструктуры — уборку, охрану, лифты, озеленение, бассейны, страхование и управление, — обычно взимаемый ежегодно или ежеквартально пропорционально площади объекта. В Дубае плата за обслуживание регулируется и рассчитывается за квадратный фут, а тарифы публикуются в системах Земельного департамента. Размер сбора сильно варьируется в зависимости от уровня удобств; в брендированных или курортных комплексах с широким набором услуг он значительно выше. Поскольку плата за обслуживание существенно влияет на чистую доходность от аренды и текущие расходы, покупателям следует узнать действующий тариф и его недавнюю историю до покупки.
Фонд накопления, или резервный фонд, — это средства, которые ассоциация собственников откладывает из платы за обслуживание для оплаты крупных будущих работ — таких как замена крыши, лифта, фасада или оборудования бассейна, — чтобы значительные нерегулярные расходы не ложились на собственников внезапными единовременными требованиями. Он отличается от текущей платы за обслуживание, покрывающей повседневные эксплуатационные расходы. Хорошо наполненный резерв свидетельствует о разумном управлении и защищает собственников от неожиданных специальных сборов; недофинансированный фонд — тревожный признак. Потенциальным покупателям квартиры или кондоминиума следует узнать баланс фонда накопления, размер взносов и любые запланированные крупные расходы.
Снэггинг (snagging) — это осмотр только что завершённого объекта недвижимости с целью выявления дефектов, недоделок и элементов, построенных не в соответствии с согласованной спецификацией, чтобы застройщик мог устранить их до передачи объекта или вскоре после неё. Типичные дефекты включают некачественную покраску, неисправную фурнитуру, перекошенные двери, проблемы с сантехникой и косметические повреждения. Покупатели часто привлекают профессионального инспектора по приёмке, особенно при покупках на стадии строительства (off-plan), и фиксируют недостатки в письменном перечне, прилагаемом к акту передачи. Многие договоры предусматривают гарантийный период устранения дефектов, в течение которого застройщик обязан бесплатно исправлять заявленные проблемы. Завершение приёмки до окончательного платежа или получения ключей укрепляет позицию покупателя для того, чтобы добиться устранения дефектов.
Special Defence Contribution (специальный оборонный взнос, SDC) — это кипрский налог на определённые виды пассивного дохода — главным образом дивиденды и проценты, а ранее и доход от аренды, — взимаемый только с физических лиц, которые одновременно являются налоговыми резидентами Кипра и имеют там домициль. Резиденты без домициля (non-dom) освобождаются от SDC на дивиденды и проценты в течение 17 лет с момента получения налогового резидентства, что является ключевой привлекательной чертой кипрского режима non-dom; физическое лицо считается «условно домицилированным» после 17 из предыдущих 20 лет проживания. В рамках налоговой реформы 2026 года SDC на доход от аренды был отменён для всех резидентов с 1 января 2026 года. SDC действует отдельно от обычного подоходного налога, и его взаимодействие с ним требует консультации.
Гербовый сбор — это налог на сделки с недвижимостью (и некоторые другие сделки), рассчитываемый исходя из цены покупки, обычно по прогрессивной шкале. В Англии и Северной Ирландии Stamp Duty Land Tax применяется к покупке жилья по ставкам от 0% до 12% на наиболее дорогие части стоимости, с дополнительной надбавкой 5% на дополнительные жилые объекты и надбавкой 2% для покупателей-нерезидентов Великобритании (в широком смысле — тех, кто находился в Великобритании менее 183 дней в соответствующем году). Шотландия и Уэльс взимают собственные аналогичные налоги. Аналогичные «гербовые» сборы существуют и в других странах. Покупателям следует заранее рассчитать полную сумму обязательства, поскольку надбавки могут существенно увеличить базовую ставку.
Stockwerkeigentum — это швейцарская форма кондоминиума, или «поэтажной собственности», при которой покупатель обладает исключительным правом собственности на конкретную квартиру или помещение вместе с долей в общей собственности на общие части здания, такие как крыша, лестница и земельный участок. Регулируемая Гражданским кодексом Швейцарии, эта форма является стандартной структурой владения квартирой в Швейцарии. Собственники вносят взносы на общие расходы и в фонд обновления через сообщество совладельцев, которое принимает решения по обслуживанию и управлению. На иностранных покупателей по-прежнему распространяются ограничения Lex Koller на приобретение швейцарской жилой недвижимости, поэтому право на покупку объекта Stockwerkeigentum необходимо проверить в первую очередь.
Strata title — это форма собственности, применяемая для многоквартирных застроек — жилых домов, кондоминиумов и таунхаусов, — при которой покупатель полностью владеет своим отдельным объектом, при этом совместно владея и содержа общие зоны, такие как холлы, лифты, бассейны и прилегающая территория. Юридическое лицо собственников (body corporate) или ассоциация собственников управляет общими частями, финансируясь за счёт сервисных сборов, взимаемых с владельцев объектов. Возникшая в Австралии, концепция strata лежит в основе законов о кондоминиумах в Азии и других регионах. Она позволяет владеть квартирой в составе более крупного здания на условиях полной собственности (freehold). Покупателям следует изучить правила ассоциации, её финансовые резервы и историю сервисных сборов, прежде чем принимать решение о покупке объекта в режиме strata.
Налоговое резидентство определяет, какая страна имеет первоочередное право облагать налогом доходы и прирост капитала лица, и устанавливается собственными правилами каждой страны — обычно на основе числа проведённых в ней дней (часто применяется тест на 183 дня), наличия постоянного жилья или центра личных и экономических интересов. Оно отличается от гражданства или иммиграционного статуса проживания: можно иметь вид на жительство в одной стране, но оставаться налоговым резидентом другой, или быть налоговым резидентом сразу двух, что разрешается через соглашения об избежании двойного налогообложения. Поскольку приобретение зарубежной недвижимости или вида на жительство может изменить или создать риски по налоговому резидентству, инвесторам следует заранее оценить последствия, в идеале — с привлечением консультации по трансграничному налогообложению.
Свидетельство о праве собственности (title deed) — это официальный документ, подтверждающий законное право собственности на недвижимость, в котором указываются имя собственника, описание объекта и любые зарегистрированные обременения, например ипотека. Оно выдаётся соответствующим земельным реестром — например, Земельным департаментом Дубая (Dubai Land Department) — и является окончательным доказательством того, кому принадлежит завершённое жильё. При покупке на этапе строительства (off-plan) свидетельство о праве собственности обычно выдаётся только при передаче объекта, после завершения строительства и внесения окончательного платежа; до этого покупатель обладает договорными и промежуточными регистрационными правами. Проверка свидетельства о праве собственности и отсутствия нераскрытых обременений необходима перед завершением любой покупки.
Налог на переход права собственности — это государственный сбор, взимаемый при смене владельца недвижимости, обычно в виде процента от цены или оценочной стоимости, подлежащий уплате до регистрации перехода права. В Дубае это сбор Земельного департамента Дубая (Dubai Land Department) в размере 4% от стоимости недвижимости, применяемый как к завершённым, так и к строящимся (Oqood) регистрациям; хотя по закону он делится между покупателем и продавцом, обычно его полностью несёт покупатель. Аналогичные сборы существуют на разных рынках под названиями «гербовый сбор», «сбор за переход права» или «регистрационный налог» с сильно различающимися ставками. Покупателям следует закладывать налог на переход права собственности сверх цены, поскольку он существенно влияет на общую стоимость приобретения.
UAE Golden Visa — это возобновляемое разрешение на проживание сроком на десять лет, доступное, среди прочих путей, инвесторам в недвижимость. Основной порог по недвижимости — объект стоимостью не менее AED 2 million. Циркуляр Земельного департамента Дубая от 20 февраля 2026 года упростил путь через недвижимость: право на визу определяется по достижении оценкой DLD суммы AED 2 million на дату подачи заявления — независимо от того, оплачен ли объект наличными, приобретён в ипотеку или куплен на стадии строительства по плану платежей застройщика, — при этом при использовании финансирования требуется сертификат об отсутствии возражений (No Objection Certificate) от банка или застройщика. Виза позволяет проживать без местного спонсора; точные условия следует уточнять у соответствующих органов.
Узуфрукт — это законное право пользоваться недвижимостью и извлекать из неё выгоду, а также получать доход, например арендную плату, не владея ею в полной мере, обычно пожизненно для обладателя права или на фиксированный срок. Само право собственности принадлежит другой стороне, которая получает полный контроль по окончании узуфрукта. Он применяется в юрисдикциях континентального (гражданского) права для планирования наследства и, в таких местах, как Таиланд, как один из способов для иностранцев закрепить долгосрочные права на землю, которой они не могут владеть. Узуфрукт, как правило, является личным правом и не может свободно продаваться или наследоваться. Его точный объём, срок и возможность передачи зависят от применимого права и его регистрации.
Налог на добавленную стоимость (VAT) на новостройки — это налог на потребление, взимаемый при продаже вновь построенного жилья, что отличает его от вторичной недвижимости, которая часто освобождена от VAT, но вместо этого облагается налогом на переход права собственности. Ставки и льготы различаются: Кипр взимает стандартные 19%, но допускает сниженную ставку 5% на первые 130 кв. м, до €350,000, для подходящего основного жилья, при соблюдении ограничений по общей площади и стоимости. ОАЭ применяют 5% VAT к коммерческой недвижимости, но облагают по нулевой ставке или освобождают большинство сделок с жилой недвижимостью. Покупателям следует выяснить, включает ли заявленная цена VAT, поскольку он может значительно увеличить итоговую стоимость.
Налог на богатство — это ежегодный сбор с чистой стоимости активов физического лица — включая недвижимость, инвестиции и денежные средства за вычетом долгов — сверх определённого порога, отличный от налогов на доход или прирост капитала. Немногие страны вводят широкие налоги на богатство; Switzerland — заметный пример: она взимает его на уровне кантонов с общемировых чистых активов резидентов, включая недвижимость, по умеренным ставкам, различающимся в зависимости от кантона. В Spain также действуют налоги на богатство и 'солидарность'. Недвижимость за рубежом может попадать в базу налога на богатство резидента, даже если в стране нахождения самого объекта такой налог не взимается. Любому налоговому резиденту юрисдикции с налогом на богатство следует учитывать эти регулярные расходы.
Налог у источника — это налог, удерживаемый у источника из платежа — такого как арендная плата, дивиденды, проценты или выручка от продажи недвижимости — и перечисляемый в налоговый орган плательщиком, а не получателем. Он широко применяется для взимания налога с нерезидентов, с которых иначе может быть сложно его взыскать; несколько стран требуют, чтобы покупатель или агент удерживал определённый процент от цены при покупке у продавца-нерезидента в счёт будущих обязательств продавца по налогу на прирост капитала. Ставки часто снижаются соглашениями об избежании двойного налогообложения, а излишне удержанные суммы могут быть возвращены. Применимая ставка зависит от юрисдикции и договора.
Оставьте свои контакты, и персональный консультант свяжет вас с подходящим специалистом по структурированию в течение 24 часов.