Для большинства иностранных инвесторов в 2026 году Дубай — более безопасный, более ликвидный и более налогово-эффективный выбор, тогда как Бали подходит охотникам за доходностью, которые готовы принять владение на условиях аренды (leasehold) и управление своими силами. Дубай предлагает подлинное право полной собственности (freehold) в специальных зонах, 0% налога на доход от аренды и прирост капитала, валовую доходность квартир около 7% и 10-летнюю Golden Visa при стоимости недвижимости AED 2 million; Бали предлагает более высокую номинальную доходность от краткосрочной аренды примерно 8-15% и более низкие цены входа примерно от US$100,000, но иностранцы вообще не могут владеть на условиях полной собственности (freehold) — только на условиях аренды (leasehold) или Hak Pakai, — и стоимость аренды снижается каждый год.
Правильный ответ зависит от вашей цели. Выбирайте Дубай ради сохранности капитала, чистого выхода и безналогового потока дохода. Выбирайте Бали ради максимальной денежной доходности и низкого порога входа при условии, что вы полностью понимаете обесценивание аренды (leasehold) и 20% налог с нерезидентов на доход от аренды.
Для большинства иностранных покупателей в 2026 году Дубай — более сильная всесторонняя инвестиция, тогда как Бали выигрывает с небольшим отрывом по номинальной доходности и цене входа. Дубай сочетает полную собственность (freehold), нулевые налоги и высокую ликвидность; Бали предлагает более высокий доход от краткосрочной аренды, но лишь права аренды (leasehold), которые со временем теряют в стоимости.
Выбирайте рынок по цели:
Простое практическое правило: Дубай — это ставка на сохранение капитала и резидентство; Бали — это высокодоходная, более рисковая ставка на денежный поток.
Иностранцы могут владеть настоящим фригольдом в Дубае, но не могут владеть никаким фригольдом на Бали. Это самое значимое структурное различие между двумя рынками.
В Дубае и по всей территории ОАЭ иностранные граждане могут покупать недвижимость в полную собственность (фригольд) в специально отведённых зонах фригольда, оформляя право собственности на своё имя или на компанию. Право собственности регистрируется в Земельном департаменте Дубая (Dubai Land Department), передаётся по наследству и не имеет срока действия.
На Бали индонезийское законодательство закрепляет фригольд (Hak Milik) исключительно за гражданами Индонезии. Иностранцы используют один из трёх легальных вариантов:
Избегайте номинальных схем, при которых индонезиец владеет фригольдом от вашего имени. Они запрещены индонезийским законодательством и могут оставить иностранного покупателя без реально защищённого права собственности.
Бали даёт более высокую заявленную доходность, но Дубай обеспечивает более предсказуемую, безналоговую чистую доходность. На бумаге Бали выглядит явным победителем; после учёта налогов, управления и риска загрузки разрыв резко сокращается.
Дубай:
Бали:
Оговорки важны. Средний сегмент рынка Бали сейчас перенасыщен предложением — в одном только Canggu более 4,000 объявлений о краткосрочной аренде — поэтому 2026 год принёс встряску, в ходе которой типовые виллы теряют загрузку, тогда как хорошо управляемые, удачно расположенные объекты держатся. Доходность в Дубае ниже, но опирается на актив во фрихолде и значительно больший пул арендаторов.
Дубай близок к безналоговому режиму; Бали облагает налогом доход от аренды, покупку и продажу. Именно здесь более низкая валовая доходность Дубая отыгрывает значительную часть разницы.
В ОАЭ:
В Индонезии/на Бали:
В 2026 году Индонезия предоставляет финансируемую государством льготу по VAT на первые IDR 2 billion стоимости подходящих новых, готовых к заселению домов (стоимостью до IDR 5 billion), передаваемых в течение 2026 года, — реальная, но ограниченная по времени экономия. Тем не менее инвестор на Бали удерживает существенно меньшую часть каждого доллара аренды, чем инвестор в Дубае.
Да — аренда на Бали теряет в стоимости каждый год, тогда как фригольд в Дубае — нет. Это обесценивание арендного права (leasehold decay) — наиболее недооценённый риск при выборе между Дубаем и Бали.
Покупая аренду на Бали на 25-30 лет, вы приобретаете истощаемый актив. Его перепродажная стоимость следует S-образной кривой: она держится достаточно хорошо в первое десятилетие, снижается быстрее примерно с 11 по 25 год и приближается к нулю в последние несколько лет, если вы не продлеваете аренду.
Практические выводы:
У дубайского фригольда такого отсчёта нет. Титул не имеет срока действия и никогда не требует продления, что устраняет арендный обратный отсчёт — хотя это и не является обещанием прибыли. Прогнозы цен по Дубаю на 2026 год варьируются от примерно 3-8% до около 10% в зависимости от аналитика, при этом элитная недвижимость на первой береговой линии и виллы показывают лучшие результаты, тогда как некоторые перенасыщенные предложением районы среднего сегмента остаются без изменений или корректируются.
Оба рынка предлагают вид на жительство для инвесторов, но Golden Visa ОАЭ дольше, чище и обеспечена активом во фрихолде. Индонезийские маршруты дешевле на входе, но замораживают капитал или требуют очень высокой стоимости недвижимости.
Golden Visa ОАЭ:
Second Home Visa Индонезии:
Golden Visa Индонезии (E28C):
Для покупателя со средним бюджетом AED 2 million фрихолда в Дубае одним шагом обеспечивают и продуктивный, безналоговый актив, и 10-летний вид на жительство — то, чему Бали не может соответствовать по той же цене без замораживания денег в недоходном депозите.
Выйти из актива в Дубае значительно проще и быстрее, чем на Бали. Объект в Дубае, находящийся в полной собственности (фрихолд), можно продать практически кому угодно по всему миру; арендованный объект на Бали (лизхолд) можно продать только на оставшийся срок аренды и меньшему кругу покупателей.
Дубай:
Бали:
Если для вас важен чистый и быстрый выход, сочетание полной собственности и ликвидности в Дубае однозначно сильнее.
Ниже — прямое сравнение по факторам, которые определяют инвестицию.
Право собственности:
Цена входа:
Валовая доходность:
Налог на арендный доход:
Налог на прирост капитала и ежегодный налог на недвижимость:
Резидентство:
Ликвидность и выход:
Основной риск:
Главное изменение 2026 года в том, что Golden Visa Дубая теперь принимает недвижимость на стадии строительства (off-plan) и в ипотеке, тогда как Индонезия ввела временную льготу по VAT и ужесточила строительство на Бали.
Замечание о других рынках: INOVO также работает с Кипром, Испанией, Черногорией, Таиландом, Великобританией, Швейцарией и Мальдивами. Если ваш приоритет — вид на жительство, помните, что Golden Visa Испании закрылась 3 апреля 2025 года, поэтому она больше не является маршрутом «недвижимость → ВНЖ».
Для большинства иностранных инвесторов Дубай — лучший общий выбор в 2026 году, поскольку он предлагает полную собственность (freehold), 0% налога на доход от аренды и прирост капитала и глубокий, ликвидный рынок перепродажи. Бали может давать более высокую валовую доходность примерно 8-15% на виллах под краткосрочную аренду и более низкую цену входа примерно от US$100,000, но иностранцы получают лишь права аренды (leasehold), которые со временем теряют в стоимости, и платят 20% налога на доход от аренды. Выбирайте Дубай ради безопасности, налоговой эффективности и резидентства; выбирайте Бали ради максимальной денежной доходности, если вы принимаете риск аренды (leasehold).
Нет. Индонезийское законодательство закрепляет фригольд (Hak Milik) за гражданами Индонезии, поэтому иностранцы не могут владеть фригольдом на Бали ни при какой структуре. Законные варианты — это лизхолд (Hak Sewa), обычно на 25-30 лет с опцией продления; Hak Pakai (право пользования), для которого требуется индонезийский вид на жительство; либо компания PT PMA, владеющая титулом с правом застройки. Дубай, напротив, разрешает иностранцам полный фригольд в определённых зонах.
Хорошо управляемые виллы под краткосрочную аренду на Бали в таких районах, как Canggu и Uluwatu, могут достигать валовой доходности примерно 8-15%, тогда как квартиры в Дубае в среднем дают около 7% валовой, или примерно 4.5-5% чистой. Что особенно важно, чистая доходность в Дубае не облагается налогом, тогда как Бали взимает с иностранцев-нерезидентов 20% окончательный налог на валовой арендный доход и сильно зависит от загрузки около 60-78%. После учёта налогов и управления реальный разрыв между ними намного меньше, чем предполагает заявленная доходность.
Дубай не взимает налог на доход от аренды, налог на прирост капитала и ежегодный налог на недвижимость; основная статья расходов — единовременный сбор за передачу Земельного департамента Дубая в размере 4%. Бали и Индонезия облагают иностранцев-нерезидентов налогом 20% на валовой доход от аренды (10% для налоговых резидентов), добавляют НДС при покупке новостроек у застройщиков (эффективно 11% или полные 12% на элитное жильё) и взимают налог продавца 2.5% при продаже. Этот налоговый разрыв — главная причина, по которой более низкая валовая доходность Дубая на деле конкурентоспособнее, чем кажется на первый взгляд.
UAE Golden Visa требует недвижимости стоимостью не менее AED 2 million (около US$545,000) и предоставляет возобновляемое резидентство на 10 лет; с 20 февраля 2026 года объекты на стадии строительства и в ипотеке дают право на визу по их оценочной стоимости DLD при наличии банковского NOC. Индонезийская Second Home Visa требует депозита около IDR 2 billion (примерно US$120,000-130,000) в государственном банке или недвижимости стоимостью около US$1 million на 5 или 10 лет. Путь ОАЭ превращает доходный актив в полной собственности (freehold) в резидентство, тогда как индонезийский депозитный путь замораживает средства, приносящие мало дохода.
Обесценивание лизхолда — это постепенная потеря стоимости по мере того, как истекают годы, оставшиеся по договору аренды на Бали. Аренда сроком 25-30 лет ведет себя как истощаемый актив: стоимость держится в первое десятилетие, быстрее падает примерно в период 11-25 лет и приближается к нулю в конце, если вы ее не продлите, что может стоить от IDR 500 million до более чем IDR 2 billion. Наиболее выгодное окно для перепродажи — обычно первые 5-12 лет, поэтому выбор момента для выхода критически важен — риск, которого не существует при фригольде в Дубае.
Выйти из актива в Дубае значительно проще. Право полной собственности (фрихолд) можно продать покупателям по всему миру через один из самых ликвидных рынков недвижимости в мире — только за первое полугодие 2026 года было совершено около 79,281 сделки с жилой недвижимостью. Арендованный объект на Бали (лизхолд) можно продать только на оставшийся срок аренды и меньшему кругу преимущественно иностранных покупателей, а избыток предложения в среднем сегменте в таких районах, как Чангу, в 2026 году усложнил перепродажу типовых вилл.
Стартовые цены, чистая доходность, налоги и пороги для получения резидентства на девяти рынках — а также актуальное наличие и прайс-листы по рынкам, которые вы рассматриваете. Отправим на вашу почту, обычно в течение часа.
Оставьте свои данные, и персональный консультант свяжет вас с подходящим специалистом по структурированию — обычно в течение часа.