Иностранцы могут покупать строящуюся недвижимость (офф-план) в Dubai в полную собственность и на собственное имя — в специально отведённых фригольд-зонах и без необходимости иметь резидентскую визу. Процесс прост: вы бронируете юнит, подписываете договор купли-продажи, вносите депозит (как правило, 20%) плюс сбор Земельного департамента Dubai (DLD) в размере 4%, регистрируетесь во временном реестре Oqood, а затем выплачиваете привязанные к ходу строительства взносы на регулируемый RERA эскроу-счёт вплоть до передачи объекта. В этом гиде — точные шаги, полная структура расходов, то, как эскроу защищает ваши деньги при задержке или отмене проекта, как на самом деле работают планы оплаты, связь с золотой визой и способы выхода из сделки до передачи объекта или в момент передачи.
Офф-план — это покупка напрямую у застройщика до завершения строительства, обычно по стартовым ценам и с поэтапным планом оплаты. Главный аргумент — эффективность капитала: вместо того чтобы платить полную стоимость плюс расходы на финансирование в первый же день, вы, как правило, вносите 20% и выплачиваете остаток частями по мере возведения здания — при этом средства находятся на регулируемом эскроу-счёте, а не в кармане застройщика. Стартовые цены на новые очереди, как правило, ниже цен на сопоставимые готовые объекты, и вы выбираете из полного пула юнитов, а не из того, что осталось. Но есть и реальные компромиссы: отсутствие арендного дохода до передачи объекта, ожидание обычно от двух до четырёх лет и зависимость от состояния рынка на момент завершения. Офф-план подходит покупателям, нацеленным на прирост капитала и гибкость оплаты; готовая недвижимость — тем, кому нужны немедленный доход или возможность заселения.
Да — в полную собственность, на правах фригольда и на собственное имя. Лица, не являющиеся гражданами ОАЭ, могут покупать недвижимость в специально отведённых фригольд-зонах Dubai, к которым относятся практически все районы, интересующие международных покупателей: Dubai Marina, Downtown, Palm Jumeirah, Business Bay, Jumeirah Village Circle, Dubai Hills и десятки других. Не требуется ни резидентская виза, ни местный партнёр, и нет ограничений по количеству объектов в собственности. Для большинства частных покупателей основным необходимым документом является паспорт. Присутствовать в ОАЭ для сделки не обязательно: бронирование, договор купли-продажи и даже передача объекта могут быть оформлены дистанционно — через электронное подписание или по доверенности. Ваше право регистрируется в Земельном департаменте Dubai: во временном реестре Oqood на период строительства, а при передаче объекта оно преобразуется в полноценное свидетельство о праве собственности (title deed).
От шорт-листа до ключей — шесть шагов. Первый: убедитесь, что проект зарегистрирован в Земельном департаменте Dubai и имеет эскроу-счёт — и то и другое проверяется через официальные каналы DLD. Второй: забронируйте юнит, заполнив форму бронирования и внеся бронировочный депозит. Третий: подпишите договор купли-продажи (SPA); внимательно изучите дату завершения, льготный период и график платежей. Четвёртый: внесите первоначальный взнос — как правило, 20% — плюс сбор DLD 4%, после чего сделка регистрируется во временном реестре Oqood на ваше имя. Пятый: выплачивайте взносы по плану на эскроу-счёт проекта по мере хода строительства. Шестой: при завершении осмотрите юнит (снэггинг), внесите финальный платёж и получите ключи и свидетельство о праве собственности. От бронирования до регистрации в Oqood обычно проходят недели, а не месяцы.
Закладывайте примерно 5% сверх цены покупки. Основная статья — сбор Земельного департамента Dubai за передачу права в размере 4%, уплачиваемый при регистрации в Oqood, плюс небольшие фиксированные административные и регистрационные сборы. Во многих новых проектах комиссию брокеру платит застройщик, поэтому покупатель не платит агентское вознаграждение, а в рамках промо-запусков застройщик иногда берёт на себя половину или весь сбор DLD — впрочем, такие условия зависят от конкретной акции и должны быть подтверждены письменно. Не менее показательно то, чего вы <em>не</em> будете платить: в ОАЭ нет ежегодного налога на недвижимость, нет налога на прирост капитала при будущей продаже и нет подоходного налога на арендный доход. После передачи объекта регулярной статьёй расходов остаётся ежегодный сервисный сбор на содержание здания и территории комплекса, который различается от проекта к проекту — уточните действующую ставку за квадратный фут до подписания.
Планы оплаты офф-план в Dubai привязаны к ходу строительства и беспроцентны — вы платите застройщику, а не кредитору. Типичная структура: 20% первоначального взноса, далее — платежи, привязанные к этапам строительства. Распространённые форматы — 60/40 (60% во время строительства, 40% при передаче) и 70/30, а всё больше проектов предлагают планы с оплатой после передачи ключей, распределяющие часть цены на несколько лет после заселения — то есть арендный доход может помогать оплачивать финальные взносы. Каждый платёж поступает на регулируемый эскроу-счёт проекта. Порог входа ниже, чем полагают многие покупатели: отобранные офф-план-проекты в Dubai, Ras Al Khaimah и Abu Dhabi стартуют примерно от $191,000, а на Cyprus (Paphos и Limassol) — от $243,000 плюс НДС, и все — с поэтапными планами оплаты. Прежде чем выбирать между планами, сопоставьте график платежей с вашим собственным денежным потоком.
Согласно Закону Dubai № 8 от 2007 года, каждый дирхам, уплаченный за зарегистрированный офф-план-объект, поступает на выделенный эскроу-счёт конкретного проекта, который ведёт одобренный DLD агент, — и никогда на общий счёт застройщика. Средства перечисляются застройщику только под подтверждённый ход строительства. Если проект задерживается, невысвобожденные деньги остаются заблокированными на эскроу; в вашем SPA зафиксированы ожидаемая дата завершения и льготный период, а при затяжных задержках можно обращаться в DLD и RERA. Если проект отменяется, RERA — единственный орган, уполномоченный отменять проекты, — назначает аудитора для контроля возврата средств с эскроу покупателям, а специальный судебный комитет, созданный Декретом № 21 от 2013 года, занимается ликвидацией отменённых проектов и урегулированием требований покупателей, при этом застройщик несёт ответственность за любую недостачу. Эта законодательная база — ядро защиты покупателей офф-план в Dubai.
Да — недвижимость является одним из самых прямых путей. Недвижимость стоимостью AED 2 млн (около $545,000) даёт владельцу право на 10-летнюю продлеваемую золотую визу ОАЭ, распространяющуюся на супруга(у) и детей. Покупки офф-план могут соответствовать условиям, однако критерии — например, доля оплаченной цены и статус проекта — со временем корректировались, поэтому прежде чем на это рассчитывать, уточните действующие требования Земельного департамента Dubai применительно к вашей конкретной покупке. Два практических момента: порог относится к стоимости недвижимости и может быть достигнут одним юнитом или их комбинацией; и виза — это преимущество владения, а не предварительное условие: можно купить вовсе без визы и подать заявление, когда ваша недвижимость будет соответствовать критериям. Для многих покупателей виза — это разница между владением активом и владением собственной «базой» в стране.
Значимых рисков четыре, и для каждого есть мера защиты. Задержка сдачи: закладывайте запас в свои планы, проверяйте историю сдачи объектов застройщиком и помните, что эскроу высвобождает средства только под реальный прогресс — статус зарегистрированного проекта отслеживается через официальные каналы DLD. Отмена проекта: при нынешней системе это редкость, и механизм возврата средств с эскроу существует именно на этот случай; покупайте только зарегистрированные в DLD проекты с номером эскроу-счёта, указанным в SPA. Рыночный риск: стоимость на момент передачи может оказаться как выше, так и ниже вашей стартовой цены — никогда не вкладывайте деньги, которые могут понадобиться к моменту завершения, и рассматривайте любую прогнозную доходность как сценарий, а не обещание. Риск качества: осматривайте объект при передаче, фиксируйте дефекты в ходе снэггинга и учитывайте, что законодательство ОАЭ возлагает на застройщиков и подрядчиков десятилетнюю ответственность за конструктивные дефекты. Дисциплина по этим четырём пунктам превращает офф-план из азартной игры в процесс.
У вас три пути выхода. До передачи объекта можно продать по переуступке (assignment): после оплаты порога, установленного в вашем SPA — обычно 30–40% цены, — застройщик выдаёт сертификат об отсутствии возражений (NOC), и регистрация Oqood переоформляется на нового покупателя, который платит собственный сбор DLD 4%. На растущем рынке переуступка позволяет зафиксировать прибыль, вообще не доводя сделку до завершения. В момент передачи вы можете внести финальный платёж, получить свидетельство о праве собственности и продать объект на значительно более широком рынке готовой недвижимости. Либо оставить объект и сдавать его — без подоходного налога на аренду и без налога на прирост капитала при последующей продаже, когда бы она ни состоялась. Определите желаемую стратегию выхода до покупки: от неё должны зависеть выбор проекта, юнита и плана оплаты, потому что план с оплатой после передачи и ранняя переуступка редко сочетаются.
Нет. Иностранцы могут покупать недвижимость на правах фригольда в специально отведённых зонах Dubai без визы, без местного партнёра и без требования резидентства — для частных покупателей основным документом является паспорт. Резидентство работает в обратную сторону: став владельцем недвижимости стоимостью AED 2 млн, вы получаете право подать заявление на 10-летнюю золотую визу.
В Dubai нет ежегодного налога на недвижимость, налога на прирост капитала при продаже и подоходного налога на арендный доход. Основной государственный платёж — единовременный сбор Земельного департамента Dubai в размере 4% при покупке. Регулярная статья расходов — ежегодный сервисный сбор на содержание здания и территории комплекса, который различается от проекта к проекту.
Oqood — это временный реестр Земельного департамента Dubai для сделок офф-план. После регистрации вашего SPA сертификат Oqood служит официальным подтверждением вашего договорного права на юнит на период строительства; при передаче объекта он преобразуется в полноценное свидетельство о праве собственности. Никогда не платите взносы за юнит, не зарегистрированный в Oqood на ваше имя.
Да. Большинство SPA допускают перепродажу по переуступке после оплаты установленного порога — обычно 30–40% цены покупки. Застройщик выдаёт сертификат об отсутствии возражений (NOC), регистрация Oqood переходит к вашему покупателю, и он платит собственный сбор DLD 4%. Перед покупкой уточните точный порог по вашему SPA и возможную комиссию застройщика за переуступку.
В вашем SPA указаны ожидаемая дата завершения и льготный период; задержки сверх этого могут задействовать средства правовой защиты, предусмотренные договором. Тем временем невысвобожденные средства остаются на эскроу-счёте проекта, поскольку застройщик может получать деньги только под подтверждённый ход строительства. При затяжных задержках можно обращаться в Земельный департамент Dubai и RERA, которые контролируют каждый зарегистрированный проект.
Да — дистанционные покупки давно стали обычной практикой. Формы бронирования и SPA, как правило, подписываются электронно, платежи выполняются международным переводом на эскроу-счёт проекта, а доверенность закрывает любые шаги, требующие личного присутствия. Многие международные покупатели совершают свою первую покупку в Dubai, ни разу не побывав в ОАЭ, хотя посетить объект по-прежнему разумно.
Рассчитывайте на первоначальный взнос — как правило, 20% цены — плюс сбор DLD 4% и небольшие фиксированные административные сборы, то есть примерно четверть цены покупки в первые недели. В некоторых промо-запусках застройщик берёт на себя часть или весь сбор DLD. Далее платежи идут по плану оплаты — часто в течение двух–четырёх лет строительства.
Стартовые цены, чистая доходность, налоги и пороги для получения резидентства на девяти рынках — а также актуальное наличие и прайс-листы по рынкам, которые вы рассматриваете. Отправим на вашу почту, обычно в течение часа.
Оставьте свои данные, и персональный консультант свяжет вас с подходящим специалистом по структурированию — обычно в течение часа.