Pour la résidence dans l'UE par l'immobilier en 2026, Cyprus est le choix évident et, dans les faits, le seul entre ces deux pays, car Portugal a retiré l'immobilier de son Golden Visa en octobre 2023 et y acheter un bien n'ouvre désormais aucun droit à la résidence. Cyprus, à l'inverse, accorde toujours aux acheteurs hors UE une résidence permanente accélérée lorsqu'ils investissent au moins €300,000 (hors VAT) dans un logement neuf, avec une approbation en environ deux à trois mois et sans obligation de résider sur l'île.
En résumé : ces deux pays ne sont plus comparables en tant que voies d'accès par l'immobilier. La comparaison honnête oppose la résidence permanente de Cyprus, active et liée à l'immobilier, aux options de Golden Visa non immobilières du Portugal (fonds d'investissement à partir de €500,000) et aux régimes fiscaux très différents des deux pays. Ce guide présente les seuils, ce que confère chaque statut, les délais d'accès à la citoyenneté et le volet fiscal, chaque chiffre étant vérifié pour la mi-2026.
Non. Le Portugal ne propose plus de voie de résidence fondée sur l'immobilier depuis octobre 2023, date à laquelle l'immobilier et les fonds immobiliers ont été retirés du programme Golden Visa. Acheter une maison, un appartement ou une villa au Portugal en 2026 ne vous confère aucun droit de résidence.
Le Golden Visa lui-même existe toujours, mais uniquement via des investissements non immobiliers. Les voies éligibles en 2026 sont :
Si vous souhaitez spécifiquement une résidence liée à la détention d'un bien immobilier, le Portugal est hors jeu. Au sein de l'UE, il reste alors Chypre (à partir de €300,000) et la Grèce (de €250,000 à €800,000 selon la zone) comme principales voies liées à l'immobilier en 2026. L'Espagne a entièrement fermé son Golden Visa le 3 avril 2025, de sorte qu'elle n'est plus une option non plus.
Chypre accorde la résidence permanente accélérée aux ressortissants non-UE qui réalisent un investissement immobilier éligible, au titre du Règlement 6(2) (Catégorie 6.2) de ses règles d'immigration. Cela reste une véritable voie d'accès à la résidence par l'achat immobilier en 2026.
Les conditions essentielles sont les suivantes :
Le traitement prend généralement deux à trois mois environ. Le permis est accordé à vie, n'expire pas et couvre le demandeur principal, son conjoint et les enfants à charge. Pour le conserver, le titulaire doit seulement se rendre à Chypre une fois tous les deux ans ; le statut n'est perdu qu'en cas de renonciation volontaire ou d'absence de plus de deux années consécutives.
Deux remarques pratiques. La résidence permanente de Catégorie 6.2 n'autorise pas en soi l'emploi local, bien que les titulaires puissent détenir une société chypriote et percevoir des dividendes. Concernant la VAT, le taux standard sur le neuf est de 19% ; un taux réduit de 5% s'applique aux premiers 130m²/€350,000 d'une résidence principale et permanente éligible (à condition que la surface totale n'excède pas 190m² et la valeur totale €475,000, au-delà de quoi le taux de 19% s'applique à l'excédent), mais les acheteurs purement investisseurs paient généralement 19%.
Chypre accorde la résidence permanente immédiatement, tandis que le Golden Visa du Portugal n'octroie qu'un titre de séjour temporaire renouvelable qui ne devient permanent qu'au bout de cinq ans. C'est l'une des plus grandes différences pratiques.
La mobilité diffère également. Un titre de séjour portugais permet de voyager sans visa au sein de l'espace Schengen. Chypre est un membre à part entière de l'UE mais ne fait pas encore partie de Schengen ; le pays vise une adhésion en 2026 ou 2027 mais n'avait, à la mi-2026, aucune date confirmée par le Conseil, de sorte qu'un titre de séjour chypriote ne confère pas actuellement la libre circulation dans l'espace Schengen. Point important, aucun des deux titres ne donne le droit automatique de vivre et de travailler à l'échelle de l'UE dans d'autres États membres ; ce droit ne s'acquiert qu'avec la citoyenneté.
Les exigences de présence physique sont faibles dans les deux cas. Chypre ne demande qu'une visite tous les deux ans. Le Golden Visa du Portugal exige environ sept jours la première année et 14 jours pour chaque période biennale suivante, l'une des plus faibles exigences de séjour d'Europe.
Voici la comparaison côte à côte, fondée sur les règles en vigueur à la mi-2026.
En résumé : Chypre l'emporte nettement en tant que voie rapide, permanente et adossée à l'immobilier ; le Portugal est désormais une option de fonds et de fiscalité, non une option immobilière.
Les deux voies constituent de longs parcours vers la citoyenneté en 2026, et le calendrier du Portugal s'est fortement allongé cette année. Ni l'une ni l'autre n'est un passeport rapide.
La citoyenneté chypriote par naturalisation exige huit ans de résidence légale, composés de sept ans au cours des dix années précédentes plus une période finale continue de 12 mois avant le dépôt de la demande. Le point crucial : cela requiert une résidence physique effective à Cyprus. La résidence permanente passive par voie accélérée, qui ne nécessite qu'une visite tous les deux ans, ne permet pas d'accumuler la présence requise ; ainsi, les investisseurs immobiliers qui ne vivent pas réellement à Cyprus ne progressent pas vers un passeport simplement en détenant la résidence permanente (PR).
Le Portugal offrait historiquement le passeport de l'UE le plus rapide, cinq ans de résidence avec un séjour minimal. Cela a changé le 19 mai 2026, lorsque la Lei Orgânica n.º 1/2026 a porté l'exigence à dix ans de résidence légale pour la plupart des demandeurs, et à sept ans pour les ressortissants des pays de l'UE et de la CPLP (pays lusophones). Les demandeurs doivent également réussir un test de langue portugaise de niveau A2. Le décompte pour la naturalisation commence désormais à la délivrance de la première carte de résident, et non plus au dépôt de la demande, ce qui peut allonger davantage le délai compte tenu des retards de traitement. Les demandes déposées au plus tard le 18 mai 2026 restent soumises à l'ancien régime de cinq ans.
Pour les revenus d'investissement passifs et les retraités, le statut non-dom chypriote est le régime le plus avantageux ; le remplaçant du NHR au Portugal récompense surtout les professionnels qualifiés, et non les investisseurs passifs.
Le statut non-dom chypriote offre :
Le célèbre régime NHR du Portugal est fermé aux nouveaux arrivants et a été remplacé par l'IFICI, informellement NHR 2.0. L'IFICI applique un taux forfaitaire de 20% sur les revenus portugais éligibles d'emploi et d'activité indépendante, ainsi qu'une exonération sur la plupart des revenus de source étrangère, pendant dix ans. Toutefois, vous devez exercer une profession éligible hautement qualifiée ou axée sur l'innovation et ne pas avoir été résident fiscal portugais au cours des cinq années précédentes. Les investisseurs passifs, ainsi que les retraités vivant de dividendes ou de pensions, ne sont généralement pas du tout éligibles à l'IFICI.
Verdict : choisissez le statut non-dom chypriote pour les revenus de dividendes, d'intérêts et d'investissement ; n'envisagez l'IFICI portugais que si vous êtes un professionnel qualifié dans les sciences, la technologie ou un domaine similaire.
Plusieurs changements substantiels ont remodelé cette comparaison en 2026, tous favorables à Chypre sur la question de la résidence par l'immobilier.
Pour situer le contexte européen plus large : l'Espagne a mis fin à son Golden Visa le 3 avril 2025 (sans volet immobilier), le volet immobilier du Portugal est fermé depuis octobre 2023, tandis que le Golden Visa immobilier de la Grèce reste actif avec les seuils de 2024 de €800,000 dans les zones à forte demande, €400,000 ailleurs et €250,000 pour les conversions et les bâtiments classés.
Choisissez Cyprus si vous voulez une résidence réellement liée à la propriété d'un bien, obtenue rapidement et de manière permanente, avec une obligation de présence légère et un atout fiscal puissant.
Si votre priorité est spécifiquement une voie liée à la propriété et que Cyprus ne convient pas, d'autres marchés méritent d'être évalués. Greece propose encore une voie immobilière active (€250,000 à €800,000). Les UAE accordent un Golden Visa de dix ans pour un bien évalué à AED 2 million, avec 0% d'impôt sur le revenu des particuliers, d'impôt sur les plus-values et de taxe foncière, bien qu'il ne s'agisse pas d'une option au sein de l'UE. Ces marchés figurent parmi les neuf marchés couverts par INOVO, ce qui permet aux acheteurs de comparer une solution de résidence permanente au sein de l'UE à Cyprus avec les voies grecque, émiratie et autres, sur une base comparable, plutôt que de supposer qu'un seul pays répond à tous les objectifs.
Oui, le Golden Visa du Portugal est toujours ouvert en 2026, mais pas pour l'immobilier. La voie immobilière a été supprimée en octobre 2023, de sorte que l'achat d'un logement ne confère aucune résidence. Les investissements éligibles comprennent désormais €500,000 dans un fonds portugais, €500,000 en recherche et développement, un investissement dans une entreprise avec création d'emplois, ou un don culturel de €250,000.
La résidence permanente par voie accélérée de Cyprus exige un investissement immobilier minimum de €300,000 (hors VAT) dans un bien résidentiel neuf acheté directement auprès d'un promoteur. Vous devez également justifier d'au moins €50,000 de revenus annuels garantis provenant de l'extérieur de Cyprus, plus €15,000 pour un conjoint et €10,000 par enfant. Les fonds doivent être transférés depuis l'étranger et intégralement payés avant le dépôt de la demande.
Non. La résidence permanente chypriote est un statut national ; elle ne confère pas le droit de vivre ou de travailler dans d'autres États membres de l'UE, droit qui n'est acquis qu'avec la citoyenneté. Chypre ne fait pas non plus encore partie de l'espace Schengen à la mi-2026, de sorte que le permis ne donne pas actuellement droit aux déplacements sans visa dans l'espace Schengen. Cet avantage de mobilité n'est attendu qu'une fois que Chypre aura achevé son adhésion à Schengen, visée pour 2026 ou 2027.
Non. La résidence permanente chypriote au titre de la procédure accélérée (fast-track) est accordée à vie et n'exige qu'une visite à Chypre au moins une fois tous les deux ans. Le statut n'est perdu que par renonciation volontaire ou par une absence de plus de deux années consécutives. Toutefois, cette présence minimale ne compte pas pour la citoyenneté, qui requiert une résidence de long terme effective.
Le régime NHR du Portugal est fermé aux nouveaux arrivants et a été remplacé par l'IFICI, officieusement appelé NHR 2.0. L'IFICI offre un taux forfaitaire de 20% sur les revenus professionnels portugais éligibles et une exonération sur la plupart des revenus étrangers pendant dix ans. Contrairement à l'ancien NHR, il exige d'exercer une profession éligible hautement qualifiée ou axée sur l'innovation, de sorte que les investisseurs passifs et les retraités n'y sont généralement pas éligibles.
En 2026, Chypre et la Grèce sont les principales voies de l'UE offrant une résidence liée à l'achat immobilier. Chypre accorde une résidence permanente à partir de €300,000 plus VAT, et le Golden Visa de la Grèce va de €250,000 à €800,000 selon la zone. Le Portugal a supprimé sa voie immobilière en octobre 2023, et l'Espagne a mis fin à son Golden Visa dans son intégralité le 3 avril 2025.
Aucune des deux n'est rapide en 2026. La citoyenneté chypriote par naturalisation exige huit ans de résidence effective, de sorte que les investisseurs immobiliers passifs qui n'y vivent pas réellement ne progressent pas vers celle-ci. Le Portugal a porté son exigence de citoyenneté à dix ans (sept ans pour les ressortissants de l'UE et de la CPLP) à compter du 19 mai 2026, contre cinq auparavant, le décompte commençant désormais à la délivrance du premier titre de séjour.
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