Una referencia en lenguaje sencillo para compradores internacionales sobre plano — los términos del proceso de compra, la propiedad, la residencia, los impuestos, la financiación y el ámbito jurídico que surgen cuando se invierte en propiedades a través de las fronteras. Las definiciones son información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico.
Un registro de titularidad real es un registro oficial de los propietarios reales, personas físicas, que en última instancia poseen o controlan una empresa o un activo, incluso cuando la titularidad jurídica se ostenta a través de estructuras societarias, trusts o testaferros. Introducidos ampliamente para combatir el blanqueo de capitales, la evasión fiscal y los incumplimientos de sanciones, estos registros obligan a las empresas a revelar sus titulares reales a las autoridades y, en algunas jurisdicciones, al público. Para los inversores inmobiliarios que utilizan empresas o trusts para poseer bienes inmuebles, esto significa que la titularidad última queda cada vez más registrada y, potencialmente, visible. El alcance, las normas de acceso y los umbrales difieren según el país, y las obligaciones pueden surgir tanto donde se sitúa la entidad como donde se sitúa la propiedad.
Una residencia de marca es una vivienda desarrollada en asociación con una marca hotelera, de lujo o de estilo de vida —como un operador hotelero o una casa de moda— que le presta su nombre, sus estándares de diseño y, a menudo, servicios y gestión in situ. Los compradores pagan una prima por la marca, las comodidades con servicios incluidos y la resiliencia percibida del valor y de la demanda de alquiler, y las unidades se venden con frecuencia amuebladas y con acceso a las instalaciones del hotel. Los costes de funcionamiento, incluidos los gastos de comunidad y las comisiones de gestión, suelen ser más altos que los de una propiedad comparable sin marca. La marca se vincula normalmente mediante un acuerdo de licencia que, en principio, puede cambiar, por lo que los compradores deben comprender los términos que la sustentan.
La revalorización del capital es el aumento del valor de una propiedad con el paso del tiempo, que produce una ganancia materializada cuando se vende por más que sus costes de compra y de transacción. Se distingue de la rentabilidad por alquiler, que es el rendimiento por ingresos; la rentabilidad total combina ambas. La revalorización viene impulsada por factores como la ubicación, la oferta, las infraestructuras, el crecimiento económico y los movimientos de divisas, y nunca está garantizada — los precios pueden bajar además de subir. Los compradores sobre plano a veces buscan beneficiarse de la revalorización entre la compra y la finalización, aunque esto conlleva el riesgo de cambios en el mercado. Las cifras de revalorización proyectadas son previsiones, no promesas, y deben tratarse con cautela.
El impuesto sobre las ganancias de capital es un gravamen sobre el beneficio obtenido cuando un activo, como un inmueble, se vende por más que su coste de adquisición, aplicado sobre la ganancia y no sobre el precio de venta. Los tipos, las reducciones y las exenciones varían enormemente: muchos países reducen o eximen el gravamen sobre la vivienda habitual o tras un largo periodo de tenencia, mientras que otros gravan a los no residentes con tipos especiales. Los EAU no aplican ningún impuesto personal sobre las ganancias de capital a los inmuebles. En otros lugares, las ganancias pueden gravarse en el país donde se sitúa la propiedad y, potencialmente, en el país de residencia del vendedor, con sujeción a los convenios de doble imposición. Es esencial obtener asesoramiento local antes de vender.
Las normas sobre sociedades extranjeras controladas (Controlled Foreign Company, CFC) son medidas contra la elusión fiscal que permiten a un país gravar a sus residentes por los beneficios retenidos en una empresa extranjera que controlan, impidiendo que las rentas se resguarden en jurisdicciones de baja tributación. Suelen aplicarse cuando un residente posee una participación sustancial en una empresa en el extranjero cuyos ingresos son en gran medida pasivos — como alquileres, dividendos o intereses — y están poco gravados, atribuyendo esas rentas al propietario residente. Los inversores que poseen inmuebles en el extranjero a través de una empresa extranjera deberían comprobar si les resulta aplicable el régimen CFC de su país de origen, ya que puede eliminar la ventaja fiscal prevista y generar obligaciones de información. Las pruebas concretas varían considerablemente de un país a otro.
Un condominio es un edificio o complejo en el que las personas poseen por separado sus propias unidades a la vez que poseen conjuntamente las zonas comunes a través de una comunidad de propietarios, que mantiene la propiedad común con los gastos de comunidad mancomunados. El término también describe la propia unidad. La propiedad en régimen de condominio permite a los extranjeros comprar apartamentos en pleno dominio en varios mercados que, por lo demás, restringen la propiedad de la tierra: en Thailand, los extranjeros pueden poseer unidades de condominio en pleno dominio siempre que la propiedad extranjera no supere el 49% de la superficie construida total de un edificio. Las normas sobre cuotas para extranjeros, derechos de voto y gastos varían según el país. Los compradores deben revisar las finanzas de la comunidad, el fondo de reserva y los estatutos antes de comprar una unidad.
El Common Reporting Standard es un marco de la OCDE para el intercambio automático de información sobre cuentas financieras entre autoridades fiscales, diseñado para combatir la evasión fiscal en el extranjero. Conforme a él, los bancos y otras instituciones financieras identifican las cuentas mantenidas por residentes fiscales de otros países participantes e informan de los saldos, intereses, dividendos y el producto de las ventas a su autoridad local, que comparte los datos con el país de residencia del titular de la cuenta. Participan más de cien jurisdicciones. Para los inversores inmobiliarios internacionales, significa que las cuentas bancarias en el extranjero, y las rentas canalizadas a través de ellas, son cada vez más visibles para las autoridades fiscales de su país de origen. Los bienes inmuebles en sí no se reportan directamente, pero los flujos de efectivo asociados pueden quedar captados.
La vía de residencia permanente por vía rápida de Chipre concede a los nacionales de fuera de la UE la residencia permanente vitalicia a cambio de comprar a un promotor una vivienda residencial de obra nueva por un valor de al menos €300,000 (más el VAT), habiendo pagado una parte sustancial del precio antes de solicitarla. Los solicitantes deben acreditar ingresos anuales garantizados procedentes del extranjero —en torno a €50,000, que aumentan según las personas a cargo— y los fondos deben originarse fuera de Chipre. Las viviendas de segunda mano no cumplen los requisitos. El permiso cubre al solicitante, al cónyuge y a los hijos a cargo y no exige presencia física continua, aunque los titulares deben visitar el país periódicamente. La tramitación se ha acortado considerablemente. Confiere residencia, no ciudadanía, y por lo general conviene conservar la propiedad que da derecho a ella.
Un convenio de doble imposición (o tratado) es un acuerdo bilateral entre dos países que reparte los derechos de imposición sobre una misma renta o ganancia para evitar que se grave dos veces y para combatir la evasión. Las disposiciones habituales establecen qué país grava las rentas del trabajo, los dividendos, los intereses, las pensiones y las rentas inmobiliarias, y prevén una desgravación —mediante exención o crédito— cuando ambos podrían gravar de otro modo la misma cantidad. En el caso de los inmuebles, las rentas y las ganancias suelen tributar primero donde está situado el bien inmueble, y el país de residencia del propietario concede la desgravación. La existencia y los términos de un convenio entre los países correspondientes pueden afectar de forma sustancial a la situación fiscal global de un inversor.
El Dubai Land Department es el organismo gubernamental responsable de registrar y regular los bienes inmuebles en el emirato de Dubai. Registra la titularidad y emite escrituras de propiedad, inscribe las ventas sobre plano a través del sistema Oqood, recauda la tasa de transferencia del 4%, supervisa las cuentas de depósito en garantía (escrow) de los promotores y, a través de su Real Estate Regulatory Agency, otorga licencias a promotores y agentes inmobiliarios. Su certificado de valoración también se utiliza para evaluar la elegibilidad para la Golden Visa basada en propiedad. Para los compradores, el DLD es la fuente definitiva para confirmar la titularidad, el estado registral y las cargas, y para completar las transferencias. Cada emirato tiene su propia autoridad territorial, por lo que las propiedades en otros lugares de los EAU se registran a través de un departamento diferente.
Una cuenta de garantía bloqueada (escrow) es una cuenta bancaria segregada, controlada por un tercero independiente, en la que se depositan los pagos de los compradores sobre plano y desde la que se liberan al promotor únicamente a medida que la construcción alcanza las fases acordadas. Existe para impedir que los promotores gasten el dinero de los compradores en otros proyectos y para proteger a los compradores si un proyecto se paraliza. En Dubái, la Real Estate Regulatory Agency exige que todo proyecto sobre plano registrado opere con una cuenta de garantía bloqueada supervisada por un fideicomisario, con liberaciones escalonadas vinculadas a un avance verificado. Existen mecanismos similares en otros lugares, aunque las normas varían. Los compradores deben confirmar que los pagos se realizan en la cuenta de garantía bloqueada designada para el proyecto, y no en la cuenta operativa general del promotor.
La legítima (herederos forzosos) es una norma, presente en muchos países de derecho civil, que reserva una parte fija del patrimonio de una persona fallecida a favor de familiares cercanos — normalmente los hijos y, a veces, el cónyuge — que no pueden ser desheredados, con independencia de lo que disponga el testamento. Limita la libertad testamentaria y puede prevalecer sobre disposiciones habituales en los países de common law. Dado que los bienes inmuebles se rigen por lo general por la ley sucesoria del lugar donde se encuentran, el inmueble en el extranjero de un propietario puede quedar sujeto a la legítima incluso si su país de origen permite la libre disposición. Las normas de la UE permiten a algunas personas elegir la ley de su nacionalidad para regir la sucesión. Los propietarios transfronterizos deberían planificar su sucesión teniendo esto en cuenta.
La propiedad fraccional es una estructura en la que varios compradores sin relación entre sí poseen cada uno una parte de un mismo inmueble, junto con el derecho correspondiente a usarlo durante una parte del año y una participación en cualquier producto de su venta. Se diferencia del tiempo compartido (timeshare), en el que los compradores normalmente adquieren únicamente un derecho de uso y no una participación en la propiedad. Los esquemas fraccionales encajan con las segundas residencias de alto valor donde la propiedad completa es innecesaria, repartiendo los costes de compra y de mantenimiento. Los compradores deberían examinar cómo se estructura la entidad de copropiedad, cómo se reparten las decisiones y los costes, cómo se asigna el uso y — algo crucial — cómo y a quién puede venderse después una participación.
El pleno dominio (freehold) es la forma más completa de propiedad inmobiliaria: otorga al propietario el suelo y cualquier edificación sobre él de forma plena e indefinida, con derecho a vender, arrendar, hipotecar, modificar o legar, sujeto únicamente a la normativa urbanística y a la regulación local. Contrasta con el leasehold, donde la propiedad está limitada en el tiempo. En algunos mercados el pleno dominio solo está abierto a los extranjeros en zonas designadas — Dubai, por ejemplo, permite el pleno dominio extranjero en zonas específicas. En otros, en particular Indonesia y las Maldivas, los extranjeros no pueden poseer suelo en pleno dominio en absoluto y deben recurrir a estructuras de leasehold o de derecho de uso. Confirmar si el verdadero pleno dominio está disponible para los no nacionales es fundamental.
Una Golden Visa es un permiso de residencia concedido a personas no nacionales a cambio de una inversión cualificada, históricamente a menudo inmobiliaria, que permite al titular y, por lo general, a su familia residir en el país y viajar dentro del área correspondiente. Los programas difieren notablemente y se han endurecido. Spain abolió por completo su Golden Visa el 3 April 2025, poniendo fin a la vía inmobiliaria; el programa de Portugal continúa, pero no ha ofrecido ninguna opción inmobiliaria desde October 2023. Greece y los EAU mantienen vías basadas en la propiedad inmobiliaria con sus propios umbrales. Dado que las normas, los umbrales e incluso programas enteros cambian con frecuencia, los posibles solicitantes deben verificar directamente los requisitos vigentes antes de comprometer fondos.
La Golden Visa de Grecia sigue activa y es una de las pocas vías de residencia por inversión basadas en inmuebles que subsisten en Europa, y concede un permiso renovable de cinco años sin requisito de estancia mínima. Desde que los umbrales subieron el 31 de agosto de 2024, la inversión inmobiliaria mínima es de €800,000 en las zonas de alta demanda (el Ática, Tesalónica e islas populares como Mykonos y Santorini) y de €400,000 en el resto, en ambos casos normalmente para un único inmueble de al menos 120 metros cuadrados. Un tramo reducido de €250,000 se aplica a la restauración de edificios protegidos o a la reconversión de locales comerciales en uso residencial. El permiso se extiende a los familiares cercanos. Los solicitantes deben confirmar los umbrales y las condiciones vigentes, que han cambiado en repetidas ocasiones.
La rentabilidad bruta es la renta anual por alquiler de un inmueble expresada como porcentaje de su precio de compra o valor, antes de costes; la rentabilidad neta descuenta los gastos corrientes —cuotas de comunidad, honorarios de gestión, mantenimiento, seguros, impuestos y periodos de desocupación— para mostrar el rendimiento realmente conservado. La diferencia entre ambas puede ser amplia, de modo que las cifras brutas de titular suelen sobrestimar el rendimiento real. Por ejemplo, un inmueble anunciado con una rentabilidad bruta del 8% puede rendir bastante menos una vez que se contabilizan los gastos y las vacantes. Los inversores que comparan mercados deberían trabajar siempre con la rentabilidad neta y tratar con cautela las afirmaciones publicitarias de rentabilidad bruta, verificando los supuestos que hay detrás de cualquier cifra citada.
Hak Pakai, que significa 'derecho de uso', es el título de propiedad de la tierra indonesio bajo el cual los extranjeros pueden poseer legalmente un inmueble residencial, dado que la ley indonesia reserva la plena propiedad (Hak Milik) a los ciudadanos. Otorga el derecho a usar y ocupar la tierra y las edificaciones durante un periodo determinado, inicialmente de hasta unos 30 años y prorrogable, y puede hipotecarse y heredarse. Por lo general, los extranjeros deben ser titulares de un permiso de residencia válido para obtenerlo. Hak Pakai es la alternativa conforme a la ley frente a los ampliamente utilizados pero jurídicamente precarios acuerdos de 'testaferro', en los que el inmueble se mantiene a nombre de un indonesio. También sustenta la vía inmobiliaria de la Second Home Visa de Indonesia.
La entrega (handover) es el momento en que un inmueble terminado se pone formalmente a disposición del comprador, se entregan las llaves y se traspasa la responsabilidad sobre la unidad, normalmente tras el pago final y, en operaciones sobre plano, tras la revisión de defectos (snagging). Marca la transición de un derecho contractual a una vivienda acabada y habitable. En el momento de la entrega, o en torno a ella, el título se inscribe a nombre del comprador y comienzan las obligaciones de cuota de comunidad. En Dubai, la inscripción provisional Oqood de una unidad sobre plano se convierte en título de propiedad en esta fase. Los compradores deben confirmar que se ha emitido un certificado de finalización u ocupación y que los suministros están conectados antes de aceptar la entrega del inmueble.
El valor locativo imputado, o Eigenmietwert, es un impuesto suizo característico según el cual los propietarios que ocupan su vivienda deben declarar una renta de alquiler teórica — el alquiler que su vivienda podría obtener, fijado normalmente en torno al 60–70% del alquiler de mercado — como ingreso imponible, pudiendo a la vez deducir los intereses de la hipoteca y el mantenimiento. En un referéndum celebrado el 28 de septiembre de 2025, los votantes suizos aprobaron su abolición, junto con la introducción de un nuevo impuesto cantonal sobre la propiedad para las segundas viviendas con el fin de compensar la pérdida de recaudación. El cambio no es inmediato: el Consejo Federal ha indicado que entrará en vigor a partir del 1 de enero de 2029. Hasta entonces, el valor locativo imputado sigue aplicándose a los propietarios de viviendas en Suiza.
El impuesto de sucesiones (o impuesto sobre el patrimonio hereditario) grava el valor de los bienes que se transmiten al fallecer, a veces sobre el caudal hereditario y a veces sobre cada beneficiario, con tipos y exenciones que dependen de la relación con el fallecido y de la ubicación de los bienes. Los inmuebles suelen tributar en el país donde se encuentran, con independencia de la residencia del propietario, de modo que una propiedad en el extranjero puede generar una obligación tributaria tanto fuera como en el país de origen. Los EAU no aplican ningún impuesto de sucesiones, mientras que varios países europeos lo gravan con dureza. Los patrimonios hereditarios transfronterizos pueden enfrentarse a impuestos en más de un país e interactuar con las reglas de legítima (forced heirship), por lo que es importante planificar la sucesión con antelación.
El arrendamiento a largo plazo (leasehold) es la propiedad de un inmueble durante un plazo fijo de años en virtud de un contrato de arrendamiento otorgado por el titular del pleno dominio (freeholder), tras el cual el inmueble revierte al titular del pleno dominio salvo que se prorrogue el arrendamiento. El arrendatario normalmente puede ocupar, vender o subarrendar durante el plazo, pero paga una renta del suelo (ground rent) u otros cargos y debe respetar las condiciones del arrendamiento. La duración de los arrendamientos varía mucho: hasta 99 años en las Maldivas, en torno a 25–30 años y renovable en Bali habitualmente, y a menudo plazos muy largos en Inglaterra. Un arrendamiento que se acorta puede reducir el valor y complicar la reventa y la financiación, por lo que el plazo restante y los derechos de renovación son muy importantes para los compradores.
Lex Koller es la ley federal suiza que restringe la adquisición de inmuebles residenciales en Suiza por parte de personas en el extranjero, incluidos la mayoría de los extranjeros no residentes. Por lo general exige un permiso — a menudo no disponible — para que los no residentes compren viviendas, limita la compra de viviendas de vacaciones por cuota y ubicación, y restringe el tamaño de los inmuebles elegibles, con el objetivo de evitar la especulación extranjera. Los inmuebles comerciales y una verdadera residencia principal para los extranjeros residentes reciben un trato más flexible. Ciertas zonas turísticas, en particular Andermatt Swiss Alps, cuentan con una exención federal específica que permite una compra extranjera más libre. Cualquiera que compre en Suiza debe determinar primero su elegibilidad conforme a la Lex Koller.
Lex Weber, formalmente la Ley Federal sobre Segundas Residencias, es una ley suiza en vigor desde 2016 que limita las segundas residencias (viviendas de vacaciones) al 20% del parque total de viviendas de un municipio. En los municipios que ya han alcanzado o superado esa proporción — muchas populares estaciones alpinas — por lo general no pueden construirse nuevas segundas residencias, aunque las existentes pueden venderse y las viviendas de uso tradicional pueden acogerse a excepciones. Se aplica por igual a compradores suizos y extranjeros y, junto con la Lex Koller, determina qué y dónde pueden comprar los no residentes en las montañas. Los compradores de inmuebles turísticos de nueva construcción deben verificar su uso permitido conforme a la Lex Weber.
La relación préstamo-valor (loan-to-value) es la proporción entre una hipoteca y el valor o precio del inmueble, expresada como porcentaje; un préstamo de €200,000 sobre una vivienda de €400,000 supone un 50% de LTV. Mide cuánto se pide prestado en relación con el capital propio y qué tamaño de entrada se exige — un LTV máximo del 60% significa una entrada del 40%. Los prestamistas limitan el LTV según el perfil del prestatario y el tipo de inmueble, y los no residentes y compradores extranjeros suelen afrontar límites más bajos y tipos más altos que los locales. Un LTV más alto aumenta el apalancamiento y la rentabilidad potencial, pero también el riesgo, incluida la situación de patrimonio negativo si los precios caen. El LTV disponible para compradores extranjeros varía notablemente según el país, el prestamista y la situación de residencia.
La tributación a tanto alzado, o forfait fiscal, es un régimen suizo en virtud del cual los extranjeros adinerados que cumplen los requisitos tributan en función de sus gastos de subsistencia en lugar de su renta y patrimonio mundiales. Está abierto a nacionales no suizos recién llegados que no trabajan en Suiza. La base imponible es la mayor de entre un mínimo federal (del orden de CHF 430,000 para 2026, e indexado periódicamente), siete veces el alquiler o el valor locativo de la vivienda del contribuyente, o tres veces los gastos anuales de alojamiento y comida; los cantones pueden fijar mínimos más altos. Alrededor de diecinueve de los veintiséis cantones la ofrecen. El importe negociado y la elegibilidad deben confirmarse a nivel local.
Un certificado de no objeción (No Objection Certificate, o NOC) es una confirmación por escrito de una parte relevante de que no se opone a que una transacción siga adelante. En las reventas de propiedades en Dubai, el promotor emite un NOC que confirma que los gastos de comunidad están pagados y que consiente la transmisión antes de que el Land Department inscriba al nuevo propietario. Cuando una propiedad está hipotecada, también se necesita el NOC del prestamista para liberar su interés. Según las normas de la Golden Visa de 2026 de los EAU, una propiedad financiada o sobre plano que cumpla los requisitos exige un NOC del banco o del promotor antes de que el expediente de residencia avance. Los requisitos, las tasas y los plazos del NOC varían según el promotor y el emirato.
Un acuerdo de testaferro es aquel en el que un extranjero financia la compra de una propiedad pero la inscribe a nombre de un ciudadano local, o a través de una empresa controlada localmente, para eludir las leyes que restringen la propiedad de tierras por extranjeros —algo que se comenta con más frecuencia en relación con Bali y el conjunto de Indonesia, así como con Thailand. Aunque están muy extendidas, estas estructuras son jurídicamente precarias: el extranjero no ostenta ninguna titularidad directa, depende de acuerdos privados paralelos que los tribunales podrían no hacer cumplir y corre el riesgo de perder el activo si el testaferro incumple, fallece o disputa la propiedad. Las autoridades de ambos países han actuado contra las tenencias mediante testaferros. Entre las alternativas conformes a la ley se incluyen el Hak Pakai en Indonesia y los acuerdos de arrendamiento a largo plazo inscritos.
El estatus de no domiciliado hace referencia a un régimen fiscal para los residentes cuyo hogar permanente (domicilio) se considera situado en el extranjero, que históricamente permitía un tratamiento favorable de las rentas de origen extranjero. El concepto ha divergido de forma acusada entre países. El Reino Unido abolió su antiguo régimen de no domiciliado el 6 de abril de 2025, sustituyéndolo por un régimen de 'rentas y ganancias de origen extranjero' de cuatro años basado en la residencia, para los recién llegados que no hayan sido residentes en el Reino Unido en los diez años anteriores. Chipre, por el contrario, conserva un régimen de no domiciliado que exime a los residentes que cumplen los requisitos de la Special Defence Contribution sobre dividendos e intereses durante 17 años. Dado que las normas difieren fundamentalmente según el país, el tratamiento de no domiciliado debe evaluarse jurisdicción por jurisdicción.
La propiedad sobre plano es una vivienda comprada directamente a un promotor antes de que la construcción esté terminada, a veces antes de que se inicien las obras, sobre la base de planos, especificaciones y unidades de muestra. Los compradores normalmente pagan en plazos escalonados vinculados a hitos de construcción o a fechas fijas, en lugar de pagar la totalidad en el momento de la firma del contrato. El atractivo es un precio de entrada más bajo y la posibilidad de elegir la unidad; los riesgos son el retraso en la construcción, el incumplimiento del promotor y un producto acabado que difiere del folleto. En mercados regulados como Dubai, los pagos están protegidos mediante cuentas de garantía bloqueada (escrow) y se registran en sistemas oficiales. La finalización se confirma en la entrega, cuando la titularidad se transfiere al comprador.
Oqood, que en árabe significa 'contratos', es el sistema oficial del Dubai Land Department para registrar las ventas de propiedades sobre plano antes de que un edificio esté terminado. Cuando un comprador firma un Contrato de Compraventa (Sale and Purchase Agreement) sobre plano, el promotor lo registra en Oqood y el comprador paga una tasa de registro, lo que otorga a la compra un reconocimiento legal provisional a la espera de un título de propiedad completo. El cargo de registro estándar en Dubai es del 4% del precio, más pequeñas tasas administrativas. En la entrega, el registro de Oqood se convierte en un título de propiedad a nombre del comprador. Confirmar el registro en Oqood es un paso clave de diligencia debida al comprar propiedad sobre plano en Dubai.
Un Office Registration Number es el número de licencia que la Real Estate Regulatory Agency de Dubái expide a una agencia inmobiliaria registrada, y confirma que la firma está autorizada para operar en el sector inmobiliario. Los agentes individuales disponen además de un Broker Registration Number (BRN). Compradores y vendedores pueden usar estos números para verificar, a través de canales oficiales, que una empresa y sus agentes tienen licencia y están al corriente de sus obligaciones antes de contratarlos o de entregar cualquier cantidad de dinero. Tratar únicamente con profesionales registrados con ORN y BRN es una salvaguarda básica frente a operadores sin licencia. Este requisito refleja la regulación más amplia del sector por parte de Dubái; otros mercados tienen sus propios regímenes de licencia de agentes y números de referencia.
Un plan de pagos es el calendario que establece cómo se abona el precio de una propiedad a lo largo del tiempo, especialmente en las compras sobre plano, en las que el saldo se reparte a lo largo del periodo de construcción. Los plazos pueden vincularse a hitos de la obra (cimientos, estructura, finalización) o a fechas fijas del calendario, con un depósito en el momento de la reserva y un pago final en la entrega. Los planes varían mucho según el promotor y el mercado; una estructura habitual sobre plano concentra los pagos durante la construcción, con una parte pagadera a la finalización. Los compradores deben calcular la asequibilidad en función de las fechas de vencimiento reales, ya que dejar de pagar los plazos puede dar lugar a penalizaciones o, en algunos contratos, a la pérdida de las cantidades ya abonadas.
La residencia permanente es un estatus que permite a un no ciudadano vivir en un país de forma indefinida, normalmente con derecho a trabajar y a acceder a los servicios, sin los límites temporales de un visado temporal pero sin alcanzar la ciudadanía plena. Puede concederse mediante inversión, empleo, vínculos familiares o una residencia legal prolongada, y en ocasiones puede perderse por una ausencia prolongada. Algunas vías de inversión la otorgan directamente: el programa acelerado de Chipre concede la residencia permanente vitalicia con la compra de una vivienda de obra nueva de €300,000 más VAT y la prueba de ingresos garantizados procedentes del extranjero. Los residentes permanentes por lo general no pueden votar y pueden estar sujetos a condiciones para conservar el estatus. Los derechos y las obligaciones de renovación difieren sustancialmente de un país a otro.
Un plan de pagos posterior a la entrega permite al comprador seguir pagando en plazos una parte del precio de una propiedad sobre plano después de la finalización y la ocupación, en lugar de liquidar el saldo total en la entrega. Por ejemplo, una parte puede vencer durante la construcción y el resto repartirse a lo largo de varios años una vez entregadas las llaves. Estos planes, habituales en Dubai, alivian el flujo de caja y pueden permitir a los propietarios empezar a alquilar la unidad mientras aún pagan. Los compradores deben sopesar esta comodidad frente a cualquier sobreprecio incorporado al precio, confirmar si la titularidad se transmite en la entrega o solo con el pago final, y comprobar las penalizaciones por impago de los plazos posteriores a la entrega.
La sucesión testamentaria es el proceso legal de acreditar el testamento de una persona fallecida y de autorizar al albacea a reunir los bienes, saldar deudas e impuestos y repartir la herencia entre los beneficiarios; cuando no hay testamento, se aplica una declaración de herederos equivalente. Los bienes situados en el extranjero suelen requerir un proceso de sucesión independiente en el país donde se encuentran, que puede ser lento, costoso y complicarse por la diferencia de sistemas jurídicos e idiomas. Esta es una razón habitual por la que los propietarios transfronterizos mantienen sus inmuebles a través de sociedades, fideicomisos o mediante una cuidadosa planificación testamentaria. Los albaceas de herencias que contengan inmuebles en el extranjero deben prever procedimientos paralelos y buscar asesoramiento en cada jurisdicción.
Una garantía de alquiler es la promesa de un promotor u operador de pagar una rentabilidad de alquiler fija —por ejemplo, un porcentaje determinado del precio al año durante un periodo definido—, se alquile o no realmente la unidad, utilizada a menudo para comercializar propiedades sobre plano y en complejos turísticos. Aunque resultan tranquilizadoras, las garantías merecen un examen minucioso: los ingresos prometidos pueden financiarse con un precio de compra inflado, el garante puede carecer de la solidez financiera para cumplirla y las rentabilidades tras el periodo de garantía pueden ser inferiores. Los compradores deben evaluar quién respalda la garantía, cómo se financia, qué ocurre cuando finaliza y cuál es el alquiler realista en el mercado libre.
El impuesto sobre las rentas del alquiler es el impuesto que grava los ingresos obtenidos por el arrendamiento de un inmueble, que por lo general se aplica en el país donde está situado el inmueble y, a menudo, también en el país de residencia fiscal del propietario, con una deducción por doble imposición para evitar tributar dos veces. Los gastos deducibles — como el mantenimiento, los honorarios de gestión, el seguro y a veces los intereses de la hipoteca — suelen reducir la base imponible, y las normas sobre las deducciones admisibles varían mucho. Los no residentes pueden estar sujetos a retención en origen o a tipos especiales. Los EAU no aplican ningún impuesto sobre la renta de las personas físicas a los alquileres residenciales. Los propietarios que arriendan inmuebles en el extranjero deben conocer las obligaciones de declaración en ambas jurisdicciones para cumplir con la normativa.
RERA, la Real Estate Regulatory Agency, es el brazo regulador del Dubai Land Department, encargado de gobernar el sector inmobiliario de Dubai — conceder licencias a promotores e intermediarios, supervisar los proyectos sobre plano y sus cuentas de garantía (escrow), registrar los contratos de alquiler y dictar las normas que estructuran las transacciones. Su supervisión sustenta protecciones para el comprador, como las cuentas de garantía obligatorias de los proyectos y el registro de los promotores. Conviene señalar que varios otros países usan las mismas siglas para sus propios reguladores, en particular India, donde la Real Estate Regulatory Authority de cada estado opera bajo la legislación nacional. Los compradores deben confirmar a qué RERA se hace referencia y comprobar el estado de registro de un promotor o intermediario ante la autoridad competente.
Un contrato de reserva es el primer paso, de carácter preliminar, en la compra de un inmueble, mediante el cual el comprador paga un depósito para retirar del mercado una unidad concreta mientras se completa la diligencia debida y se prepara el contrato principal. Establece los términos esenciales, como el precio y el plan de pagos, pero suele ser más breve y menos detallado que el Contrato de Compraventa que le sigue. La cuota de reserva puede ser reembolsable, parcialmente reembolsable o perderse si el comprador se retira, según la redacción y la jurisdicción. Antes de pagar, los compradores deben determinar exactamente qué garantiza la cuota, cuánto dura la reserva y las condiciones precisas de reembolso.
La residencia por inversión describe los programas gubernamentales que conceden un permiso de residencia a cambio de una contribución económica que cumpla los requisitos — normalmente la compra de un inmueble, el depósito de fondos o la inversión en un negocio o en valores. Se diferencia de la ciudadanía por inversión, que otorga un pasaporte. Las condiciones varían mucho: algunos conceden la residencia permanente de forma inmediata, y otros un permiso temporal renovable que puede conducir al estatus permanente y, con el tiempo, a la ciudadanía. Entre los ejemplos están la residencia permanente acelerada de Chipre de €300,000, la Golden Visa de Grecia y la Golden Visa de los EAU. Los programas se modifican o cierran con frecuencia — España puso fin a su vía inmobiliaria en 2025 — por lo que los solicitantes deben confirmar los umbrales, los requisitos de estancia y las consecuencias fiscales vigentes antes de invertir.
El Sale and Purchase Agreement es el contrato vinculante que rige una compra de propiedad, que establece el precio, el calendario de pagos, la fecha de finalización o entrega, la especificación de la unidad, las penalizaciones por demora y las obligaciones de las partes. En las transacciones sobre plano se firma después de la fase de reserva, una vez acordados los términos, y normalmente desencadena el primer pago sustancial. Los compradores deben revisar las cláusulas sobre retrasos en la construcción, la subsanación de defectos (snagging), la fuerza mayor y lo que ocurre en caso de incumplimiento del promotor o del comprador. En Dubai, el SPA se registra ante el Land Department. Un SPA es jurídicamente exigible, por lo que es aconsejable una revisión jurídica independiente antes de firmar, especialmente al operar en jurisdicciones y sistemas jurídicos desconocidos.
El Second Home Visa es un permiso de residencia indonesio de larga estancia, válido por cinco o diez años, dirigido a extranjeros económicamente independientes que deseen vivir en Indonesia, incluida Bali. Los solicitantes cumplen los requisitos ya sea colocando un depósito a plazo fijo de unos IDR 2 billion (aproximadamente US$130,000) en un banco estatal indonesio designado y manteniéndolo, o mediante la propiedad de un inmueble que califique: bienes inmuebles residenciales de lujo por un valor de al menos unos US$1 million (IDR 5 billion), mantenidos bajo un título de derecho de uso Hak Pakai, ya que los extranjeros no pueden poseer tierra en pleno dominio (freehold). Los solicitantes deben presentar un pasaporte con una validez restante sustancial y un historial migratorio limpio. Los requisitos los fijan las autoridades de inmigración.
Una cuota de comunidad (service charge) es una tarifa recurrente que pagan los propietarios de un complejo de varias unidades para cubrir el mantenimiento de las zonas y servicios comunes —limpieza, seguridad, ascensores, jardinería, piscinas, seguros y gestión—, que suele cobrarse de forma anual o trimestral en proporción al tamaño de la unidad. En Dubái, las cuotas de comunidad están reguladas y se calculan por pie cuadrado, con tarifas publicadas a través de los sistemas del Land Department. Las cuotas varían mucho según el nivel de comodidades; los complejos con marca o de tipo resort, con gran cantidad de servicios, cuestan considerablemente más. Dado que las cuotas de comunidad afectan de forma material a la rentabilidad neta del alquiler y a los costes de funcionamiento, los compradores deben obtener la tarifa actual y su historial reciente antes de comprar.
Un fondo de amortización, o fondo de reserva, es el dinero que una comunidad de propietarios aparta de las cuotas de comunidad para pagar obras importantes futuras —como sustituir un tejado, un ascensor, una fachada o la maquinaria de una piscina—, de modo que los costes grandes e irregulares no recaigan sobre los propietarios como demandas repentinas y puntuales. Se diferencia de la cuota de comunidad ordinaria, que financia los gastos de funcionamiento rutinarios. Un fondo de reserva bien dotado indica una gestión prudente y protege a los propietarios frente a derramas extraordinarias inesperadas; uno insuficientemente dotado es una señal de alerta. Los posibles compradores de un apartamento o condominio deben preguntar por el saldo del fondo de reserva, la tasa de aportación y cualquier gasto importante previsto.
El snagging es la inspección de una propiedad recién terminada para identificar defectos, trabajos sin acabar y elementos que no se han construido conforme a la especificación acordada, de modo que el promotor pueda subsanarlos antes o poco después de la entrega. Los defectos típicos incluyen una pintura deficiente, instalaciones o herrajes defectuosos, puertas desalineadas, problemas de fontanería y daños estéticos. Los compradores suelen contratar a un inspector profesional de snagging, sobre todo en las compras sobre plano, y anotan los defectos en una lista escrita adjunta a la entrega. Muchos contratos incluyen un periodo de responsabilidad por defectos durante el cual el promotor debe reparar los problemas notificados sin coste alguno. Completar el snagging antes del pago final o de la recogida de llaves refuerza la posición del comprador para asegurar las reparaciones.
La Special Defence Contribution es un impuesto chipriota sobre ciertas rentas pasivas —principalmente dividendos e intereses, y antiguamente las rentas de alquiler— que grava únicamente a las personas físicas que son a la vez residentes fiscales y están domiciliadas en Cyprus. Los residentes no domiciliados están exentos de la SDC sobre dividendos e intereses durante 17 años desde que pasan a ser residentes fiscales, un atractivo central del régimen non-dom de Cyprus; una persona pasa a considerarse 'domiciliada de forma presunta' tras 17 de los 20 años de residencia anteriores. En virtud de la reforma fiscal de 2026, la SDC sobre las rentas de alquiler se abolió para todos los residentes a partir del 1 de enero de 2026. La SDC funciona de forma independiente del impuesto ordinario sobre la renta, y su interacción requiere asesoramiento.
El impuesto de timbre es un impuesto sobre las transacciones de propiedad (y algunas otras), calculado sobre el precio de compra, normalmente en tramos progresivos. En Inglaterra e Irlanda del Norte, el Stamp Duty Land Tax se aplica a las compras residenciales a tipos que van del 0% hasta el 12% sobre los tramos más caros, con un recargo adicional del 5% sobre las viviendas adicionales y un recargo del 2% para los compradores no residentes en el Reino Unido (en términos generales, quienes están presentes en el Reino Unido menos de 183 días en el año pertinente). Escocia y Gales imponen sus propios equivalentes. En otros lugares existen cargas de «timbre» similares. Los compradores deberían calcular la obligación total con antelación, ya que los recargos pueden añadir un importe sustancial al tipo nominal.
Stockwerkeigentum es la forma suiza de propiedad horizontal o «propiedad por plantas», bajo la cual un comprador ostenta la propiedad exclusiva de un apartamento o unidad concretos junto con una cuota de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, como el tejado, la escalera y el terreno. Regida por el Código Civil suizo, es la estructura estándar para poseer un piso en Suiza. Los propietarios contribuyen a los costes compartidos y a un fondo de renovación a través de la comunidad de copropietarios, que toma las decisiones sobre mantenimiento y gestión. Los compradores extranjeros siguen sujetos a las restricciones de la Lex Koller para adquirir propiedad residencial suiza, por lo que primero debe comprobarse la elegibilidad para comprar una unidad de Stockwerkeigentum.
El strata title es una forma de propiedad utilizada en promociones de varias unidades —bloques de apartamentos, condominios y conjuntos de casas adosadas— bajo la cual un comprador es propietario pleno de su unidad individual, a la vez que comparte la propiedad y el mantenimiento de las zonas comunes, como los vestíbulos, los ascensores, las piscinas y los terrenos. Una entidad jurídica (body corporate) o comunidad de propietarios gestiona las partes compartidas, financiada mediante los gastos de comunidad que se cobran a los propietarios de las unidades. Con origen en Australia, el concepto strata sustenta las leyes de condominios en toda Asia y otros lugares. Permite una propiedad de tipo pleno dominio de un piso dentro de un edificio más grande. Los compradores deberían revisar las normas de la comunidad, sus reservas financieras y el historial de gastos de comunidad antes de comprometerse con una unidad en régimen strata.
La residencia fiscal determina qué país tiene el derecho principal a gravar las rentas y ganancias de una persona, y se decide según las propias normas de cada país, comúnmente en función de los días que se pasan allí (con frecuencia una prueba de 183 días), de una vivienda permanente o del centro de la vida personal y económica. Es distinta de la nacionalidad o de la residencia migratoria: se puede tener un permiso de residencia en un país y seguir siendo residente fiscal en otro, o ser residente fiscal en dos, lo que se resuelve mediante los convenios para evitar la doble imposición. Dado que adquirir una propiedad en el extranjero o un permiso de residencia puede desplazar o generar exposición a la residencia fiscal, los inversores deberían evaluar las consecuencias de antemano, idealmente con asesoramiento fiscal transfronterizo.
Un título de propiedad es el documento oficial que acredita la titularidad legal de un inmueble, en el que constan el nombre del propietario, la descripción de la propiedad y cualquier carga registrada, como las hipotecas. Lo emite el registro de la propiedad correspondiente —por ejemplo, el Dubai Land Department— y es la prueba definitiva de quién es el dueño de una vivienda terminada. En las compras sobre plano, el título de propiedad suele emitirse únicamente en la entrega, una vez finalizada la construcción y realizado el pago final; antes de eso, el comprador dispone de derechos contractuales y de inscripción provisional. Verificar el título de propiedad, y que esté libre de cargas no reveladas, es esencial antes de formalizar cualquier compra.
El impuesto de transmisiones es un gravamen público que se aplica cuando la propiedad de un inmueble cambia de manos, normalmente un porcentaje del precio o del valor tasado, pagadero antes de que se registre la transmisión. En Dubái es la tasa del Dubai Land Department del 4% del valor de la propiedad, que se aplica tanto a los registros de propiedades terminadas como sobre plano (Oqood); aunque legalmente se reparte entre comprador y vendedor, es habitual que los compradores lo asuman por completo. Existen gravámenes equivalentes en distintos mercados bajo nombres como impuesto de timbre, tasas de transmisión o impuesto de registro, con tipos muy diferentes. Los compradores deben presupuestar el impuesto de transmisiones además del precio, ya que afecta de forma significativa al coste total de adquisición.
La UAE Golden Visa es un permiso de residencia renovable de diez años disponible, entre varias vías, para inversores inmobiliarios. El umbral principal en materia inmobiliaria es una propiedad valorada en al menos AED 2 million. Una circular del Dubai Land Department con fecha de 20 de febrero de 2026 simplificó la vía de la propiedad: la elegibilidad se evalúa en función de que la valoración del DLD alcance los AED 2 million en la fecha de la solicitud, ya sea que la unidad se pague al contado, esté hipotecada o se compre sobre plano con un plan de pagos del promotor, exigiéndose un No Objection Certificate de un banco o promotor cuando hay financiación de por medio. El visado permite la residencia sin un patrocinador local; las condiciones exactas deben confirmarse con las autoridades.
El usufructo es un derecho legal a usar y disfrutar de una propiedad, y a percibir sus rentas como el alquiler, sin poseerla en pleno dominio, normalmente durante la vida del titular o por un plazo fijo. La propiedad subyacente corresponde a otra parte, que asume el control total cuando termina el usufructo. Se utiliza en las jurisdicciones de derecho civil para la planificación patrimonial y, en lugares como Tailandia, como una forma de que los extranjeros aseguren derechos a largo plazo sobre terrenos que no pueden poseer. Un usufructo es generalmente personal y no puede venderse ni heredarse libremente. Su alcance exacto, duración y transmisibilidad dependen de la ley aplicable y de su inscripción registral.
El Impuesto sobre el Valor Añadido sobre la obra nueva es un impuesto al consumo que grava la venta de viviendas de nueva construcción, diferenciándolas de las propiedades de segunda mano, que a menudo están exentas de IVA pero sujetas en su lugar al impuesto de transmisiones. Los tipos y las bonificaciones varían: Chipre aplica un tipo estándar del 19% pero permite un tipo reducido del 5% sobre los primeros 130 metros cuadrados, hasta €350,000, de una vivienda habitual que reúna los requisitos, sujeto a límites de superficie y valor. Los EAU aplican un 5% de IVA a la propiedad comercial pero aplican tipo cero o exención a la mayoría de las ventas residenciales. Los compradores deben determinar si un precio indicado incluye el IVA, ya que puede incrementar significativamente el coste total.
Un impuesto sobre el patrimonio es un gravamen anual sobre el valor neto de los activos de una persona —incluidos bienes inmuebles, inversiones y efectivo, menos las deudas— por encima de un umbral, distinto de los impuestos sobre la renta o las ganancias. Pocos países aplican impuestos amplios sobre el patrimonio; Suiza es un ejemplo destacado, que lo grava a nivel cantonal sobre el patrimonio neto mundial de los residentes, incluidos los bienes inmuebles, a tipos moderados que varían según el cantón. España también aplica impuestos sobre el patrimonio y de 'solidaridad'. Un inmueble situado en el extranjero puede quedar incluido en la base del impuesto sobre el patrimonio de un residente incluso cuando el país donde se ubica no aplica ninguno. Cualquier persona con residencia fiscal en una jurisdicción con impuesto sobre el patrimonio debe tener en cuenta este coste recurrente.
La retención en la fuente es un impuesto que se deduce en origen de un pago —como el alquiler, los dividendos, los intereses o el producto de la venta de una propiedad— y que el pagador, en lugar del receptor, remite a la autoridad fiscal. Se utiliza ampliamente para recaudar impuestos de los no residentes, a quienes de otro modo podría resultar difícil perseguir; varios países exigen que un comprador o agente retenga un porcentaje del precio al comprar a un vendedor no residente, como anticipo a cuenta de la obligación tributaria del vendedor por ganancias de capital. Las tasas a menudo se reducen mediante los convenios de doble imposición, y cualquier retención en exceso puede reclamarse. La tasa aplicable depende de la jurisdicción y del convenio.
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