Comprar sobre plano significa adquirir un inmueble antes de que esté construido: reservar una unidad a partir de los planos y las especificaciones del promotor y pagarla por etapas ligadas a la construcción, en lugar de comprar una vivienda terminada. Bien ejecutada, es una de las formas más eficientes en capital para que los inversores internacionales entren en un mercado: fija el precio de hoy, paga de forma gradual durante el período de construcción y, a menudo, se beneficia de precios de lanzamiento por debajo del mercado y de planes de pago del promotor que una compra terminada no puede ofrecer. El proceso es en líneas generales el mismo en todo el mundo —elegir el mercado y el promotor, reservar con una cuota de reserva, firmar un contrato de compraventa, realizar pagos ligados a la construcción, y luego liquidar el saldo y registrar el título en la entrega— pero la protección del comprador varía enormemente entre jurisdicciones. Los EAU aplican el régimen más sólido, con garantía de depósito (escrow) obligatoria de RERA, prerregistro Oqood y garantías del promotor; otros mercados dependen más de las condiciones contractuales y la reputación del promotor. Esta guía recorre cada paso, la mecánica del dinero, cómo le protege la garantía de depósito, la debida diligencia que importa y los riesgos a gestionar: práctica y aplicable a escala global, con detalles específicos de los EAU cuando son relevantes.
Sobre plano significa que compra un inmueble antes de que la construcción esté terminada —a veces antes de que se abran los cimientos— a partir de los planos, las especificaciones y las unidades de muestra del promotor, y lo paga en cuotas ligadas al avance de la obra. Está comprando un derecho contractual sobre una unidad concreta y definida que se entregará en una fecha establecida y con una especificación acordada, garantizado por un contrato de compraventa registrado.
El atractivo es financiero. Los precios de lanzamiento y sobre plano suelen situarse por debajo de los precios del mercado terminado para el mismo edificio, los promotores ofrecen planes de pago ampliados que reparten el coste durante el período de construcción (y a veces años después), y cualquier revalorización durante la obra se acumula a su favor antes de haber pagado por completo. A cambio, asume un riesgo de tiempo y de entrega que un comprador de propiedad terminada no asume. El resto de esta guía trata de capturar el potencial alcista controlando ese riesgo mediante el mercado adecuado, el promotor adecuado y —sobre todo— las protecciones legales adecuadas.
El proceso de principio a fin es el mismo en todos los mercados en los que opera INOVO; solo cambian los nombres de la documentación y las protecciones.
1. Elija el mercado y el promotor. Decida dónde compra y por qué —rentabilidad, revalorización del capital, residencia, estilo de vida o eficiencia fiscal— y luego preseleccione promotores por su historial de entregas.
2. Reserve la unidad. Firme una expresión de interés o formulario de reserva y pague una cuota de reserva para retirar la unidad del mercado. En Dubai esto suele ser AED 10,000-20,000.
3. Firme el contrato de compraventa (SPA). En un plazo de unos días a un par de semanas firma el Sale and Purchase Agreement, que fija el precio, la unidad, la especificación, el calendario de pagos, la fecha de finalización y las penalizaciones por demora.
4. Registre la compra. En Dubai el promotor le inscribe en el sistema Oqood del DLD, que registra su propiedad de la unidad durante la construcción y activa la tasa de registro del 4%.
5. Pague por etapas ligadas a la construcción. Paga cuotas a medida que el edificio alcanza hitos definidos (cimentación, estructura, un porcentaje de finalización), con el dinero retenido en garantía de depósito (escrow) donde la ley lo exige.
6. Liquide el saldo de la entrega. Al finalizar, paga el saldo final debido según el plan.
7. Revisión de defectos (snagging) y entrega. Inspecciona la unidad terminada, enumera los defectos para que el promotor los subsane dentro de un período de responsabilidad por defectos, y luego recoge las llaves.
8. Título y registro. La propiedad se convierte en un título de propiedad pleno a su nombre (en Dubai, el Oqood se sustituye por un título de propiedad del DLD en la entrega).
La garantía de depósito (escrow) es la protección más importante en la compra sobre plano: sus pagos van a una cuenta bancaria específica y dedicada al proyecto de la que el promotor no puede disponer libremente, y el dinero se libera únicamente contra el avance verificado de la construcción. Si el proyecto se detiene, los fondos acotados se utilizan para proteger a los compradores o financiar la finalización, en lugar de desaparecer en las finanzas generales del promotor.
Los EAU aplican el régimen de referencia. Con arreglo a la Ley de Cuentas de Depósito (Escrow) de Dubai (Ley n.º 8 de 2007), todo promotor sobre plano debe abrir una cuenta de depósito específica del proyecto en un banco aprobado por el DLD y depositar en ella todos los pagos de los compradores. Los fondos se liberan en tramos únicamente cuando auditores independientes confirman que el proyecto ha alcanzado los hitos fijados en el SPA. Antes de que un promotor pueda siquiera registrar un proyecto y comenzar las ventas sobre plano, RERA exige pruebas de un 30% de avance: bien un 30% de la construcción físicamente completada, bien un aval bancario del 30% del coste de la obra, o bien un depósito en efectivo del 30%. Desde 2023, las garantías obligatorias por demoras y defectos añaden una capa adicional.
No todos los mercados exigen garantía de depósito. Spain requiere avales bancarios o un seguro sobre los depósitos sobre plano con arreglo a la Ley 38/1999. En Cyprus, Bali, Thailand y Montenegro, la protección depende mucho más de la estructura del contrato y de la solvencia del promotor. Donde no existe una garantía de depósito legal, verificar cómo se retiene su dinero es lo más importante que hace antes de pagar, y es una parte esencial de lo que INOVO comprueba antes de situar a un cliente.
Un plan de pago reparte el precio de compra a lo largo del período de construcción y, cada vez más, mucho más allá de la entrega, de modo que compromete relativamente poco capital por adelantado. Una estructura típica en Dubai es un primer pago del 10-20% al firmar el SPA, cuotas adicionales ligadas a los hitos de construcción, y el saldo en la entrega.
La variante más favorable para el inversor es el plan posterior a la entrega, donde entre el 40-60% del precio se aplaza en cuotas que corren de uno a cinco años después de recibir las llaves. Dado que puede alquilar la unidad durante esa ventana de aplazamiento, las rentas de alquiler pueden ayudar a atender los pagos restantes, una gran ventaja de flujo de caja frente a un acuerdo de pago a la finalización. Las estructuras destacadas más comunes se expresan como repartos del tipo 60/40 (60% durante la construcción, 40% tras la entrega) o 50/50.
La contrapartida: los promotores suelen fijar a las unidades posteriores a la entrega un precio ligeramente superior al de unidades equivalentes de pago a la finalización, y las cuotas aplazadas son una obligación contractual firme se alquile o no la unidad. Un plan posterior a la entrega es más sólido cuando la rentabilidad de alquiler proyectada supera holgadamente el coste de la cuota. INOVO organiza y modela estos planes por proyecto para que la estructura se ajuste a los objetivos de flujo de caja y rentabilidad del cliente.
Haga cuatro cosas antes de pagar nada, en este orden de importancia.
Primero, verifique la garantía de depósito (escrow) y el registro. En Dubai, confirme que el proyecto está registrado en el DLD, que cuenta con una cuenta de depósito específica del proyecto activa, y que usted quedará registrado en Oqood. Pida los datos de la cuenta de depósito y pague en esa cuenta, nunca en una cuenta personal o de una empresa no relacionada. En mercados sin garantía de depósito obligatoria, establezca exactamente cómo y dónde se retiene y garantiza su dinero.
Segundo, compruebe el historial del promotor. Observe los proyectos terminados, si se entregaron a tiempo y conforme a la especificación, y su solidez financiera. Un historial de entregas sólido es el mejor predictor de una entrega sin contratiempos y la principal defensa frente a las demoras.
Tercero, examine con detalle el contrato. El SPA debe especificar la unidad y la superficie exactas, el precio y el calendario de pagos completo, una fecha de finalización definida, las penalizaciones a su favor por demora del promotor, la especificación y los acabados, y un período de revisión de defectos/responsabilidad por defectos. Las fechas de finalización imprecisas y la ausencia de cláusulas de penalización son señales de alerta.
Cuarto, confirme la situación regulatoria y de propiedad. Compruebe que la ubicación permite la plena propiedad extranjera (o entienda el vehículo de arrendamiento/estructuración en mercados como Bali y Thailand), y que todos los permisos del promotor están en regla. El papel de INOVO es seleccionar proyectos que superen estas pruebas y conectar a los clientes con especialistas legales independientes para confirmarlas.
Predominan tres riesgos, y cada uno tiene una mitigación concreta.
Demora en la construcción. Los proyectos pueden retrasarse o, en raras ocasiones, detenerse por completo. Mitíguelo comprando a promotores con un historial verificable de entrega a tiempo, exigiendo una fecha de finalización definida y penalizaciones por demora en el SPA, y apoyándose en una garantía de depósito (escrow) que solo desembolsa contra avances reales, de modo que su dinero no quede expuesto a un proyecto que no se está construyendo.
Exceso de oferta. Si muchas unidades competidoras se terminan en torno a la misma fecha, los valores de reventa y de alquiler en la entrega pueden debilitarse. Mitíguelo eligiendo ubicaciones consolidadas y con oferta limitada frente a distritos nuevos especulativos, y evaluando su inversión con hipótesis conservadoras de alquiler y reventa en lugar de las proyecciones del promotor.
Riesgo cambiario. Cuando el precio está denominado en una moneda distinta de la moneda de su financiación, los movimientos del tipo de cambio a lo largo de una obra de varios años pueden alterar sustancialmente su coste real. Mitíguelo haciendo coincidir la moneda de financiación con la moneda del precio cuando sea posible, o cubriendo los grandes pagos escalonados. (La vinculación del dírham de los EAU al dólar estadounidense elimina este riesgo para los compradores basados en dólares, una ventaja estructural del mercado de Dubai.)
El hilo común: un contrato bien redactado y un promotor de trayectoria probada neutralizan la mayor parte del riesgo sobre plano antes de que se materialice.
Prevea unos costes totales de transacción de aproximadamente el 4,5-5% del precio de compra en una operación sobre plano en Dubai, además del propio precio. El desglose en 2026:
Tenga en cuenta que el depósito de reserva (AED 10,000-20,000) forma parte del precio, no es un coste adicional: se abona a cuenta de su primera cuota. Otros mercados conllevan sus propios impuestos y tasas de transmisión, que INOVO detalla por proyecto antes de que se comprometa.
INOVO es una agencia boutique de inversión sobre plano que selecciona residencias sobre plano cuidadosamente escogidas en los EAU y Dubai, Cyprus, Bali, Thailand, Montenegro, Spain y el UK, y guía a los inversores internacionales y de alto patrimonio a través del proceso de compra de principio a fin. Nuestro papel es doble: encontramos la propiedad adecuada —proyectos que superan las pruebas de garantía de depósito, historial del promotor y contrato antes expuestas— y le conectamos con los especialistas adecuados para todo lo que la rodea.
Eso significa organizar y modelar los planes de pago del promotor, incluidas las estructuras posteriores a la entrega, para que el flujo de caja se ajuste a sus objetivos; orientar las vías de Golden Visa y residencia cuando la compra califica (en Dubai, una unidad sobre plano registrada en AED 2 million en el Oqood ahora califica para el Golden Visa de 10 años sin requisito de pago mínimo); y presentarle a asesores legales, fiscales y de estructuración independientes para que posea el activo de la forma más eficiente desde el punto de vista fiscal. No sustituimos a su abogado ni a su banco: nos aseguramos de que la propiedad sea sólida y de que los expertos adecuados estén en la sala antes de que firme.
Sí, pero el estándar del mercado es financiar la compra sobre plano a través del plan de pago del promotor en lugar de una hipoteca bancaria, porque la mayoría de los bancos de los EAU solo financian sobre plano para proyectos aprobados y, a menudo, solo liberan fondos cerca de la finalización. Cuando los bancos prestan sobre plano, normalmente limitan la financiación al 50% de préstamo sobre valor (loan-to-value) para no residentes y registran la hipoteca al 0,25% del importe del préstamo más unos AED 290 en cargos fijos, con una tasa de tasación de aproximadamente AED 2,500-3,500. Para la mayoría de los compradores internacionales, un plan del promotor 60/40 o posterior a la entrega es más barato y sencillo que gestionar una financiación bancaria en fase de construcción, y puede refinanciar hacia una hipoteca convencional tras la entrega, una vez emitido el título de propiedad.
En Dubai sus pagos se encuentran en una cuenta de depósito (escrow) de RERA específica del proyecto, no en la propia cuenta bancaria del promotor, de modo que están acotados frente a los acreedores generales del promotor y solo pueden liberarse contra hitos de construcción verificados. Si un proyecto se detiene, RERA puede designar a un nuevo promotor para completarlo, y el saldo de la cuenta de depósito y (a partir de 2023) las garantías obligatorias por demoras y defectos se utilizan para proteger a los compradores o financiar la finalización. Por esto la garantía de depósito es lo más importante que verificar antes de pagar: en mercados sin garantía de depósito obligatoria, un promotor insolvente puede dejar a los compradores como acreedores no garantizados. INOVO solo sitúa a los clientes en proyectos con una cuenta de depósito confirmada y registrada en el DLD.
Por adelantado. En la compra sobre plano en Dubai paga la tasa de registro del DLD del 4% en el momento del registro Oqood, justo después de firmar el SPA, no en la entrega. Se calcula sobre el precio de compra declarado completo, con independencia de cuánto haya pagado realmente según el plan. Presupueste una tasa administrativa/de tramitación de Oqood del promotor adicional de AED 1,000-6,000 y, cuando proceda, una tasa de la oficina de fiducia (trustee) de AED 2,000-4,000 más un 5% de IVA, aunque los promotores a menudo asumen la tasa de fiducia en las primeras ventas. Los costes totales de transacción en una compra sobre plano en Dubai suelen situarse en torno al 4,5-5% del precio.
Sí, y las normas se han simplificado. A partir de la enmienda de 2024 que se prolonga hasta 2026, una propiedad sobre plano registrada en el DLD califica para el Golden Visa de 10 años en cuanto su valor declarado en el certificado Oqood alcanza AED 2 million, y el requisito anterior de haber pagado al menos el 50% (o poseer una propiedad terminada) se ha eliminado por completo. Eso significa que puede asegurar la elegibilidad para el Golden Visa sobre una unidad sobre plano en una fase temprana de un plan de pago, habiendo pagado únicamente el depósito de reserva y la primera cuota. INOVO guía a los clientes a través del registro Oqood y los conecta con los especialistas en visados pertinentes.
El proceso es en líneas generales el mismo en todas partes —reservar, firmar el contrato de compraventa, pagar por etapas ligadas a la construcción, finalizar en la entrega— pero las protecciones del comprador varían de forma acusada. Los EAU tienen el régimen más sólido: garantía de depósito (escrow) obligatoria de RERA, prerregistro Oqood y garantías del promotor. Spain utiliza avales bancarios o seguros obligatorios sobre los depósitos sobre plano con arreglo a la Ley 38/1999, de modo que sus pagos por etapas están garantizados. Cyprus, Bali, Thailand y Montenegro dependen más de la estructura del contrato, la reputación del promotor y, en mercados de arrendamiento como Bali y Thailand, del contrato de arrendamiento o vehículo de estructuración específico en lugar de una ley de garantía de depósito universal. Cuanto más débil es la protección legal, más recae la carga de la debida diligencia en las condiciones del contrato y el historial del promotor, que es donde INOVO centra su selección.
Un plan posterior a la entrega le permite aplazar una gran parte del precio —habitualmente el 40-60%— en cuotas que corren de uno a cinco años después de recibir las llaves, de modo que puede empezar a alquilar la unidad y usar las rentas de alquiler para ayudar a cubrir los pagos. Mejora el flujo de caja y reduce el capital que necesita durante la construcción, razón por la cual es popular entre los inversores. La contrapartida es que los promotores suelen fijar a las unidades posteriores a la entrega un precio ligeramente superior al de unidades equivalentes de pago a la finalización, y usted sigue comprometido contractualmente con las cuotas aplazadas se alquile o no la unidad. Es una herramienta sólida cuando la rentabilidad de alquiler supera holgadamente el coste de la cuota; INOVO lo modela por proyecto antes de recomendarlo.
Los tres riesgos principales son la demora en la construcción, el exceso de oferta que debilita los valores de reventa y de alquiler en la finalización, y el movimiento cambiario sobre un precio denominado en moneda extranjera. Mitigue la demora comprando a promotores con un historial de entrega verificable y apoyándose en una garantía de depósito (escrow) que solo desembolsa contra avances reales. Mitigue el exceso de oferta eligiendo ubicaciones con oferta limitada y comunidades consolidadas en lugar de distritos nuevos especulativos, y evaluando con hipótesis de alquiler conservadoras. Mitigue el riesgo cambiario haciendo coincidir su moneda de financiación con la moneda del precio cuando sea posible o cubriendo los grandes pagos escalonados. El propio contrato es su mejor protección: exija una fecha de finalización definida, penalizaciones por demora, una especificación clara y un período de revisión de defectos antes de firmar.
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