Nemovitosti v United Arab Emirates

Ano. Zahraniční státní příslušníci mohou kupovat nemovitosti ve freehold vlastnictví s plnými vlastnickými právy v určených freehold zónách v Dubaji, Abu Dhabi a Ras Al Khaimah, včetně Al Marjan Island. Vlastnictví se zapisuje přímo u pozemkového úřadu daného emirátu, nepodléhá žádným omezením podle národnosti a pro zahraniční kupující neplatí oproti rezidentům žádné dodatečné daně z převodu.

Kupte nemovitost v hodnotě alespoň AED 2 miliony (přibližně $545,000) v určené freehold oblasti a splníte podmínky pro 10letou obnovitelnou Golden Visa. Započítávají se jednotky ve výstavbě (off-plan), nemovitosti zatížené hypotékou i více kombinovaných nemovitostí. Původní pravidlo vyžadující 50% uhrazených předem bylo počátkem roku 2026 zrušeno, takže způsobilost nyní závisí čistě na certifikované hodnotě.

Žádné z příjmů ani ze zisků. UAE nevybírá žádnou daň z příjmu fyzických osob, žádnou daň z příjmu z pronájmu ani žádnou daň z kapitálových zisků, takže zisk z pronájmu i výnos z dalšího prodeje zůstávají v plné výši. Rovněž se neplatí žádná DPH z rezidenčních nemovitostí. Vlastníci platí pouze roční servisní poplatky plus jednorázové transakční náklady zhruba 2–7 % při koupi.

Počítejte celkově zhruba 6–8 % z ceny. V Dubaji je hlavním poplatkem poplatek Dubai Land Department ve výši 4 %, plus přibližně 2% provize realitní kanceláři a registrační poplatky. Abu Dhabi a Ras Al Khaimah jsou výrazně nižší. Mnoho developerů u projektů ve výstavbě (off-plan) poplatek DLD promíjí jako pobídku při uvedení na trh, na což se vyplatí zeptat včas.

Počítejte s hrubými nájemními výnosy kolem 5–7 % v Dubaji a v průměru 5,3 % napříč freeholdovými byty a vilami v Ras Al Khaimah. Růst kapitálových hodnot se během roku 2026 ochladil: Dubaj vedla světový růst cen v prémiovém segmentu s přibližně +224 % za pět let, ale ve 2. čtvrtletí 2026 byla meziročně zhruba beze změny, zatímco Abú Zabí vzrostlo o 17,8 % a Ras Al Khaimah o 5,4 %, v čele s byty na Al Marjan Island (+9,4 %, ValuStrat, 2. čtvrtletí 2026). Čísla jsou projekce, nikoli sliby — ale nulové zdanění nájemních příjmů a kapitálových zisků v SAE se vztahuje na vše z toho.

Rezervujete si jednotku, podepíšete kupní smlouvu a platíte v etapových splátkách vázaných na milníky výstavby, často s malou zálohou a doplatkem při předání. Jednotky ve výstavbě (off-plan) se zapisují u pozemkového úřadu a započítávají se do prahové hodnoty AED 2 miliony pro Golden Visa. Projekty INOVO zahrnují Wyndham Residences a Palazzo Al Marjan v Ras Al Khaimah.

Ano, ale musí být licencovaný. Jakýkoli pronájem kratší než jeden rok vyžaduje povolení pro holiday home od dubajského Department of Economy and Tourism (dříve DTCM), celá jednotka musí být pronajímána vždy jen jedné skupině hostů a nemovitost musí splňovat bezpečnostní a vybavovací standardy DET. Vlastníci žádají přes portál DET pro holiday homes nebo využijí licencovaného provozovatele. Provoz bez licence riskuje pokuty v řádu desítek tisíc dirhamů.

Ano, ale od užšího okruhu bank a za přísnějších podmínek. Nerezidentům se obvykle nabízí kolem 50-60% poměru úvěru k hodnotě u dokončeného bydlení a méně u off-plan, oproti až 80% u rezidentů, se sazbami zhruba v pásmu 4.5-6.5% podle věřitele a doby splatnosti. Většina kupujících v off-plan financování zcela vynechává a využívá místo něj bezúročný splátkový plán developera.

Servisní poplatky hradí údržbu budovy, ostrahu a vybavení. Stanovují se pro každou budovu zvlášť a každoročně je schvaluje Dubai Land Department prostřednictvím systému Mollak, takže je prodávající nemůže uvádět jen volným odhadem. U bytů se běžně pohybují kolem AED 10-30 za čtvereční stopu ročně, u prime věží s rozsáhlým vybavením jsou vyšší a ve vilových komunitách výrazně nižší. Před závazkem si ověřte schválenou sazbu konkrétní budovy, protože jde o trvalou zátěž čistého výnosu.

Ceny rostly velmi rychle – prime segment v Dubaji přidal za pět let zhruba 224% – a žádný trh neroste tímto tempem donekonečna. Růst se normalizuje s dokončováním rozsáhlé nabídky ve výstavbě a slabší období v jednotlivých segmentech jsou realistickým, nikoli poplašným scénářem. Rozumnou reakcí je stavět propočet na nájemním cash flow, nikoli na momentu trhu, upřednostnit skutečně nedostatkové lokality a nábřeží a plánovat držbu v řádu několika let namísto rychlého přeprodeje.

Ano. Freehold lze držet osobně, prostřednictvím onshore společnosti v SAE nebo přes offshore struktury, které pozemkový úřad uznává – JAFZA Offshore je dlouhodobě zavedenou cestou k dubajskému titulu a společnosti RAK ICC jsou povoleny od dohody s DLD z roku 2019. Strukturování může pomoci s nástupnictvím, soukromím a spoluinvestováním, vlastnictví přes společnost však může aktivovat 9% korporátní daň v SAE, zatímco fyzická osoba držící nemovitost osobně jí nepodléhá. Před zápisem titulu si vyžádejte odborné poradenství.