Nejlepší země pro koupi nemovitosti v roce 2026 závisí na vašem cíli, napříč sedmi trhy INOVO jsou však favorité jasní: SAE (Dubaj) pro nezdaněný výnos a nejsnáze dostupné zlaté vízum, Bali a Phuket pro nejvyšší výnosy z pronájmu, Kypr a Španělsko pro životní styl a pobyt v rámci EU a Černá Hora pro růst rozvíjejícího se trhu s nízkým vstupním prahem. Tento průvodce je lidským doplňkem srovnávací tabulky výše — vysvětluje výhrady skrývající se za jednotlivými čísly, od limitů zahraničního vlastnictví až po to, jak byste měli vlastnictví strukturovat. Všechny údaje jsou aktuální k polovině roku 2026 a jde o obecné informace, nikoli o daňové či právní poradenství.
| Trh | Od | Náklady na pořízení | Čistý výnos | Růst hodnoty | Daň z příjmu z pronájmu | Kapitálové zisky | Roční daň | Rezidence na základě nemovitosti |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SAEFreehold pouze v určených investičních zónách | $200k | ~7-10% | 5-7% | 5-8% | 0% pro fyzické osoby; 9% korporátní daň pouze při držení přes společnost | Žádná (0% pro fyzické osoby) | Žádná | 10letá Golden Visa při nemovitosti za AED 2M (~$545k) |
| KyprPro zrychlené získání trvalého pobytu je nutná novostavba od developera | €200k | ~2-5% starší nemovitosti; +19% VAT u novostaveb | 4-6% | 3-7% | Pásma daně z příjmu (nulová sazba do €22,000) + 2.65% GESY; SDC zrušena 2026 | 20% rovná daň (prvních ~€30k osvobozeno) | Žádná (pouze drobné obecní poplatky) | Zrychlený trvalý pobyt: €300k+DPH, novostavba od developera |
| ŠpanělskoFreehold; ověřte si regionální pravidla pro licence ke krátkodobému pronájmu | €165k | ~10-14% | 3-5% | 4-8% | 19% pro EU/EHP z čistého příjmu; 24% mimo EU z hrubého | 19% (nerezident) | IBI ~0.4-1.1% z katastrální hodnoty | Bez programu pobytu za investici (zlaté vízum skončilo 3. dubna 2025) |
| Černá HoraByty lze vlastnit bez omezení; u pozemků může být nutná společnost; CBI skončilo v roce 2022 | €150k | ~4-7% starší nemovitosti (novostavby podléhají 21% VAT) | 4-6% | 2-6% | 9-15% z čistého nájmu | 15% ze zisku | ~0.25-1% hodnoty (obecní) | Roční obnovitelné povolení; nová minimální hodnota €150k (leden 2026) |
| ThajskoPouze byty (condo) v rámci 49% kvóty pro cizince; pozemky nikoli | $120k | ~2-6% (poplatky se u freeholdu často dělí) | 5-7% | 3-6% | Progresivní daň z příjmu fyzických osob; efektivně ~5-15% | Bez samostatné daně z kapitálových zisků; fyzická osoba: progresivní srážková daň z odhadní hodnoty + 3.3% SBT při prodeji <5 let (jinak 0.5% kolkovné); právnická osoba ~1% jednotná srážková daň | Daň z pozemků a staveb ~0.02-0.3% | Bez cesty přes nemovitost (víza Elite/LTR jsou samostatná) |
| Bali (Indonésie)Cizinci nemohou vlastnit freehold; leasehold/Hak Pakai/PT PMA; nominee struktury jsou nezákonné | $160k | ~2-4% dlouhodobý nájem (leasehold); 10-15% přes PT PMA | ~6-9% čistého (8-12% v nejlepším případě u prémiového krátkodobého pronájmu) | ~5-10% (prémiové pozemky) | 10% konečná srážková daň z nájmu (přes PT PMA) | 2.5% konečná daň z prodejní hodnoty | PBB ~0.1-0.3% | Bez cesty přes nemovitost (KITAS přes investici/práci) |
| Spojené královstvíByty bývají v režimu leasehold; prověřte pozemkovou rentu & poplatky za správu | £120k | ~6-12% (vč. příplatků SDLT: 5% BTL + 2% pro nerezidenty) | 5-6% sever; 3-4% Londýn/jih | 2-4% | Daň z příjmu 20-45% z čistého zisku (nerezidenti přes režim NRL) | 18% / 24% ze zisku z rezidenčních nemovitostí | Council tax (obvykle hradí nájemce); ATED při držbě přes společnost | Bez programu pobytu za investici (vízum Tier 1 Investor zrušeno v únoru 2022) |
Orientační údaje pouze pro informaci, sestavené z veřejných zdrojů — nejde o daňové poradenství. Výnosy, daně i vízová pravidla se mění; vždy si je ověřte pro svou konkrétní situaci.
Jediná nejlepší země neexistuje — správná volba závisí na tom, zda vám jde o výnos, kapitálový růst, daňovou efektivitu, pobyt nebo životní styl. Jak ukazuje srovnávací tabulka výše, každý ze sedmi trhů INOVO vítězí v jiné disciplíně.
Favorité podle cíle:
Háček je v tom, že hlavní čísla jen zřídka obstojí ve střetu s místními daněmi, limity zahraničního vlastnictví a vlastnickou strukturou. Čtěte tabulku spolu s níže uvedenými sekcemi, které vysvětlují výhrady za jednotlivými čísly. Údaje jsou aktuální k polovině roku 2026.
Celkové transakční náklady se pohybují zhruba od 2% ceny (thajský byt) až po 19% (britská společnost nebo kupující-nerezident), počítejte proto s náklady nad rámec uváděné ceny. Vstupní ceny se liší stejně výrazně, od zhruba USD 100k za byt na Phuketu po AED 2M za dubajskou nemovitost pro zlaté vízum.
Typické celkové náklady na koupi (2026):
Bali přináší v roce 2026 nejvyšší nájemní výnosy ze sedmi sledovaných trhů, následují Dubaj a Phuket, zatímco evropské trhy se drží kolem 5-6%. Všechny hodnoty jsou hrubé — čisté výnosy klesají po odečtení daní, poplatků a správy a dlouhodobý obrázek na Bali navíc omezuje běžící doba leaseholdu.
Přibližné hrubé nájemní výnosy (2026):
Rozhodující proměnnou je daň. Dubajský hrubý výnos ve středním jednociferném pásmu je fakticky výnosem čistým, protože zde neexistuje daň z příjmu, zatímco pronajímatel ze zemí mimo EU ve Španělsku přijde o 24% hrubého nájmu a britský pronajímatel ve vyšším daňovém pásmu až o 45%.
Dubaj vykázala v letech 2021-2024 nejsilnější růst hodnoty ze všech našich trhů, nyní však zpomaluje, protože se dokončuje rozsáhlá zásoba nové nabídky; přesvědčivější příběhy růstu pro rok 2026 představují rozvíjející se trhy jako Černá Hora a turismem tažené Bali a Phuket. Minulá výkonnost není zárukou budoucích výnosů.
Směrový výhled podle trhů:
Kupující v předprodeji (off-plan) mohou zachytit cenový nárůst mezi fázemi výstavby, to je však odměna za podstoupení rizika výstavby a dodání — vždy prověřte ochranu escrow účtem a historii developera.
Daňový režim je bodem, kde se pořadí přeskupuje: jasným vítězem jsou SAE s 0% osobní daní, zatímco Španělsko a Velká Británie patří pro zahraniční pronajímatele k nejtvrdším. Kolik vám nakonec skutečně zůstane, závisí na dani z příjmu z nájmu, na dani z kapitálových výnosů při prodeji a na případném ročním poplatku.
Přehled daňového režimu (2026):
Pobyt prostřednictvím nemovitosti poskytuje v roce 2026 už jen část našich trhů — a španělská cesta se uzavřela. Aktuálně živými možnostmi, jak od nemovitosti dojít k pobytu, jsou SAE, Kypr, Bali (Indonésie) a na úrovni pobytu (nikoli občanství) Černá Hora.
Stále dostupné prostřednictvím nemovitosti (2026):
Uzavřené nebo nikdy nedostupné:
Cizinci mohou volně nabývat plné vlastnictví (freehold) v určených zónách SAE, na Kypru, ve Španělsku, v Černé Hoře a ve Velké Británii, v Thajsku ani v Indonésii však nemohou vlastnit pozemek ve freeholdu vůbec. To je zdaleka největší strukturální omezení na asijských trzích a určuje, jak byste měli aktivum držet.
Pravidla vlastnictví podle trhů:
Způsob, jakým zahraniční nemovitost vlastníte, může být stejně důležitý jako to, kde ji kupujete — na výběr je vlastní jméno, společnost či SPV, anebo trust či nadace. Správná struktura závisí na vaší státní příslušnosti a daňové rezidenci; pravidla vaší domovské země (přičítání příjmů podle pravidel CFC, oznamovací povinnost CRS, opatření proti vyhýbání se daním, povinné dědické podíly) mohou níže popsaný místní režim překonat. INOVO není advokátní ani daňová kancelář a klienty propojuje s licencovanými specialisty.
Hlavní možnosti:
Vyberte trh podle svého hlavního cíle a poté jej prověřte z hlediska daňových a vlastnických pravidel. Jak shrnuje srovnávací tabulka výše, žádný trh nevítězí ve všech ohledech, proto si před sestavením užšího výběru ujasněte, na čem vám záleží nejvíce.
Nejlepší volba podle cíle investora (2026):
Běžnou kombinací je nakoupit kvůli výnosu nebo růstu na jednom trhu a držet aktivum prostřednictvím struktury v SAE kvůli daňové efektivitě a nástupnictví. Protože výsledek závisí na vaší vlastní daňové rezidenci, ověřte si podrobnosti u kvalifikovaného poradce na přeshraniční problematiku dříve, než se zavážete.
Nejnižší zdanění mají SAE: 0% daň z příjmu fyzických osob, 0% daň z kapitálových výnosů a žádná každoroční daň z nemovitosti pro fyzické osoby. Hlavním nákladem je jednorázový 4% převodní poplatek Dubai Land Department při koupi. 9% federální daň z příjmu právnických osob se vztahuje pouze na společnosti, a to na zisk nad AED 375,000 — proto fyzické osoby drží dubajské nemovitosti obvykle na vlastní jméno nebo prostřednictvím rodinné nadace, nikoli v běžné společnosti.
Ne — cizinci nemohou vlastnit pozemky ve freeholdu ani v Thajsku, ani v Indonésii. V Thajsku mohou cizinci vlastnit jednotky v kondominiu ve freeholdu až do výše 49% zahraniční kvóty budovy, zatímco vily se drží na 30letém leaseholdu nebo prostřednictvím thajské společnosti. Na Bali (Indonésie) cizinci využívají leasehold na 25-30 let, povolení Hak Pakai s právem užívání nebo zahraničně vlastněnou společnost PT PMA.
Ne. Španělsko zrušilo svůj program Golden Visa 3. dubna 2025 organickým zákonem 1/2025 a zcela tak ukončilo cestu investice do nemovitosti za €500,000. Stávající držitelé si mohou vízum nadále obnovovat, nový pobyt však již koupí španělské nemovitosti získat nelze; alternativou je nevýdělečné vízum (non-lucrative) nebo vízum pro digitální nomády. Z našich trhů zůstávají nejjasnějšími cestami od nemovitosti k pobytu SAE (AED 2M) a Kypr (€300,000 + DPH).
Bali nabízí nejvyšší hrubé výnosy z pronájmu, přibližně 8.5% v průměru a 10-18% u vil krátkodobě pronajímaných v turistických oblastech, jde však o hrubé hodnoty u nemovitostí držených formou leasehold. Následuje Dubaj s přibližně 6.7-7.1% u bytů, a protože SAE uplatňují 0% daň z příjmu, je tato hrubá hodnota blízká čistému výnosu. Evropské trhy jako Španělsko (~6%) a Kypr (~5%) vynášejí méně a podléhají zdanění.
Obvykle ne z téhož příjmu, protože většina zemí má smlouvy o zamezení dvojího zdanění, které vám umožní započíst si doma daň již zaplacenou v zahraničí. Nájemné zdaní nejprve země, kde nemovitost leží — například 24% u pronajímatelů mimo EU ve Španělsku nebo 20% srážková daň ve Spojeném království — a země vaší rezidence je pak sice zdaní, ale zahraniční daň započte. Přesný výsledek závisí na konkrétní smlouvě a na vaší daňové rezidenci, ověřte si to proto s poradcem na přeshraniční zdanění.
Záleží na zemi a vašich cílech, ale společnost není automaticky levnější. V SAE platí fyzické osoby 0 %, zatímco běžná společnost čelí 9% korporátní dani ze zisku nad AED 375,000; ve Spojeném království platí společnost kupující rezidenční nemovitost nad £500,000 jednotnou sazbu SDLT 17 % plus roční ATED. Společnosti pomáhají s nástupnictvím a převody podílů, ale protizneužívací pravidla a pravidla CFC domovské země tuto výhodu často stírají.
Ano — rodinná nadace v SAE (v ADGM, DIFC nebo RAK ICC) může držet podíly ve společnostech vlastnících nemovitosti ve více zemích a předat je dědicům podle svého statutu, čímž obejde místní dědické řízení. Podle pokynů FTA z června 2026 může požádat o daňovou transparentnost podle článku 17, takže se investiční příjem přičítá fyzickým osobám zdaněným v SAE sazbou 0%. Zakladatel s daňovým domicilem ve Velké Británii nebo v EU však může i tak čelit pravidlům prohlédnutí strukturou v domovské zemi a nadace neodstraní dědickou daň z podkladových aktiv v každé zemi.
Sdílejte své údaje a soukromý poradce vás do 24 hodin spojí se správným specialistou na strukturování.