نعم — يمكن للأجانب شراء العقارات في قبرص، وهي من أسهل عمليات الشراء المتاحة للمشتري الدولي داخل الاتحاد الأوروبي. فمواطنو الاتحاد الأوروبي يشترون دون أي قيود؛ أما المشترون من خارج الاتحاد فيحتاجون إلى خطوة إضافية واحدة — موافقة مجلس الوزراء — وهي تُمنح بشكل روتيني في الممارسة العملية ولا تؤخر الصفقة. يغطي هذا الدليل عملية 2026 كاملة: من يمكنه الشراء، والخطوات القانونية الدقيقة، وكل بند من بنود التكلفة، وكيف يعمل فعلياً مسار الإقامة الدائمة بقيمة €300,000، وضريبة القيمة المضافة، والشراء على الخارطة مقابل إعادة البيع، وبافوس مقابل ليماسول، وكيفية التخارج.
يمكن لمواطني الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية شراء العقارات في قبرص دون قيود — فالعملية مطابقة لشراء المواطن القبرصي. أما المشترون من خارج الاتحاد الأوروبي فيحتاجون إلى إذن من مجلس الوزراء بموجب قواعد تملك الأموال غير المنقولة. وهذا في الممارسة العملية إجراء إداري شكلي يُمنح للمشترين الجادين ذوي السجل النظيف؛ يتولى محاميك تقديم الطلب، ولا يعطّل ذلك الصفقة — إذ يمكنك التوقيع والدفع وتسلّم الحيازة أثناء انتظار الموافقة. القيد الحقيقي يتعلق بالنطاق لا بالأهلية: فالفرد من خارج الاتحاد الأوروبي يقتصر عموماً على عقار واحد — شقة أو منزل أو أرض بمساحة تصل إلى نحو 4,014 متراً مربعاً — مع إمكانية الاستثناء بترخيص خاص. ومن الشائع أن يشتري الزوجان باسمين منفصلين، أو أن تُهيكل الملكية عبر شركة قبرصية، لتملك العائلات أكثر من عقار؛ فاحصل على مشورة متخصصة قبل افتراض أن أياً من المسارين يناسب وضعك.
التسلسل واحد سواء اشتريت على الخارطة أو عقاراً معاد بيعه. أولاً، عيّن محامياً مستقلاً — وليس محامي البائع أو الوكيل البائع أبداً. ثانياً، احجز الوحدة واتفق على الشروط. ثالثاً، يجري محاميك العناية الواجبة: بحث في سند الملكية لدى سجل الأراضي، والتحقق من الرهون والأعباء، ومن تصاريح التخطيط والبناء. رابعاً، وقّع عقد البيع وادفع رسوم دمغة تقارب 0.15–0.2% من الثمن. خامساً — وهي الخطوة القبرصية الحاسمة — أودِع العقد لدى سجل الأراضي في المقاطعة خلال المهلة القانونية. فالإيداع يمنحك وسيلة الانتصاف المتمثلة في <em>التنفيذ العيني</em>: إذ لا يمكن بيع العقار لأي شخص آخر ولا إثقاله بأعباء إضافية على حساب حقك. سادساً، يقدم المشترون من خارج الاتحاد الأوروبي طلب مجلس الوزراء. وأخيراً، أكمل الدفعات، ومتى صدرت سندات الملكية أو أصبحت متاحة، انقل السند إلى اسمك.
تُعد قبرص سوقاً منخفضة التكاليف الإجرائية بالمعايير الأوروبية. فعلى العقار الجديد تدفع ضريبة قيمة مضافة بنسبة 19%، تنخفض إلى 5% على أول 130 متراً مربعاً إذا كان سيصبح سكنك الرئيسي. ورسوم الدمغة تقارب 0.15–0.2% من ثمن العقد. وتُعفى رسوم نقل الملكية بالكامل حيثما دُفعت ضريبة القيمة المضافة على الشراء؛ أما في عمليات إعادة البيع المعفاة من الضريبة فتتراوح شرائحها بين 3% و8%، مخفضة حالياً بنسبة 50%، فيصبح النطاق الفعلي 1.5–4%. وخصص ميزانية منفصلة لأتعاب المحاماة المستقلة، وفي المباني الجديدة لتوصيلات المرافق والرسوم المشتركة. وتتميز قبرص تحديداً في تكاليف الاحتفاظ بالعقار: فقد أُلغيت ضريبة الأملاك غير المنقولة السنوية في 2017، ولم يبقَ سوى رسوم بلدية متواضعة، وفي المجمعات المُدارة رسوم مشتركة. وعلى مبنى جديد دُفعت ضريبته، تنحصر تكاليف الصفقة الإجمالية أساساً في ضريبة القيمة المضافة ورسوم الدمغة وأتعاب المحاماة — دون أي مستحقات عند نقل الملكية.
تمنح قبرص إقامة دائمة بمسار سريع — لا جنسية — بموجب <em>اللائحة 6(2)</em> لمواطني الدول من خارج الاتحاد الأوروبي الذين يشترون عقاراً سكنياً جديداً بقيمة لا تقل عن €300,000 بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة، مدفوعة بأموال محوّلة من الخارج. وبموجب المعايير الحالية عليك أيضاً إثبات دخل سنوي مضمون من خارج قبرص لا يقل عن €50,000، بالإضافة إلى €15,000 عن الزوج أو الزوجة و€10,000 عن كل طفل معال. وتستغرق الموافقة عادةً نحو شهرين إلى أربعة أشهر. يشمل التصريح عائلتك المباشرة، ولا يفرض حداً أدنى للإقامة، ويبقى سارياً مدى الحياة شريطة أن تزور قبرص مرة واحدة على الأقل كل سنتين وأن تحتفظ باستثمار مؤهل. وكن دقيقاً في فهم طبيعة هذا المسار: فقد أغلقت قبرص برنامج الجنسية مقابل الاستثمار في 2020. الإقامة هي الوعد الدقيق اليوم؛ أما الجنسية فلا تصبح ممكنة إلا لاحقاً، عبر إقامة طويلة الأمد حقيقية وتجنّس. وتعامل مع أي عرض يعدك بجواز سفر مقابل شراء عقار باعتباره علامة تحذير.
لا تنطبق ضريبة القيمة المضافة إلا على العقار الجديد الذي يُباع للمرة الأولى؛ أما عمليات إعادة البيع فمعفاة. والنسبة القياسية 19%. وبموجب القواعد المعدلة في 2023، تنطبق نسبة مخفضة قدرها 5% على أول 130 متراً مربعاً من المسكن الذي ستستخدمه سكناً رئيسياً، مع حدود قصوى للقيمة والمساحة، وتنطبق النسبة القياسية فيما يتجاوز تلك الحدود. ويترتب على ذلك نقطتان للتخطيط. الأولى: النسبة المخفضة مخصصة للسكن الرئيسي الفعلي — وتغيير الاستخدام خلال فترة الاسترداد قد يستوجب رد الضريبة الموفَّرة، لذا على من ينوون التأجير قصير الأمد وضع ميزانيتهم على أساس 19%. الثانية: ضريبة القيمة المضافة ورسوم نقل الملكية بديلان لا يُجمع بينهما: ادفع الضريبة على مبنى جديد وتُعفَ من رسوم النقل؛ أو اشترِ عقاراً معاد بيعه معفى من الضريبة وادفع شرائح رسوم النقل المخفضة بدلاً منها. ولمسار الإقامة، لاحظ أن الحد الأدنى هو €300,000 <em>بالإضافة إلى</em> ضريبة القيمة المضافة — فخطط ميزانيتك وفقاً لذلك.
يهيمن الشراء على الخارطة على سوق المباني الجديدة في بافوس وليماسول، ويناسب المشترين الراغبين في خطط دفع مجزأة، ومواصفات بناء حديثة، وأهلية نسبة ضريبة القيمة المضافة المخفضة، والوصول إلى مسار الإقامة — الذي يشترط عقاراً يُباع للمرة الأولى. وتمنح قبرص مشتري الخارطة حماية قوية على نحو غير معتاد في سوق متوسطية: فبمجرد إيداع عقدك لدى سجل الأراضي، يمنع التنفيذ العيني البائع من التصرف في وحدتك أو إثقالها بأعباء. ومع ذلك ينبغي لمحاميك التحقق من تصاريح التخطيط والبناء، والتأكد مما إذا كانت الأرض مرهونة لجهة مقرضة — والحصول على تنازل مصرفي إن كانت كذلك — ومراجعة سجل البائع في إنجاز المشاريع. أما إعادة البيع فأبسط: فسند الملكية موجود عادةً بالفعل، وتعاين بالضبط ما تشتريه، وتدفع رسوم نقل مخفضة بدلاً من ضريبة القيمة المضافة. والمقايضة أنك تتخلى عن خطط الدفع وضمانات البناء الجديد وأهلية مسار الإقامة.
تخدم كل منهما شريحة مختلفة من المشترين. ليماسول هي العاصمة التجارية للجزيرة — مقر الشركات الدولية والصناديق وشركات الشحن — بواجهة بحرية من المراسي والأبراج السكنية. وهي صاحبة أعلى الأسعار في الجزيرة وتناسب المشترين الساعين إلى طلب إيجاري على مدار العام من قاعدة مستأجرين من المهنيين. أما بافوس فهي سوق نمط الحياة الراسخة: ساحل منتجعات، ومطار دولي خاص بها، وجالية أجنبية كبيرة، ونقطة دخول أدنى، وتتجه نحو الإيجارات السياحية والتقاعد والمنازل الثانية. لا أفضلية موضوعية لإحداهما؛ فالسؤال هو ما إذا كانت خطتك دخلاً من مدينة أعمال أم نمط حياة مع تأجير على ساحل منتجعات. وتغطي مشاريعنا القبرصية المختارة كلتيهما — بافوس وليماسول من $243,000 (بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة)، وجميعها بخطط دفع مجزأة — إلى جانب مشاريع مختارة على الخارطة في دبي ورأس الخيمة وأبوظبي من $191,000 لمن يقارنون بين الولايات القضائية.
كانت نقطة الضعف التاريخية في قبرص هي سندات الملكية: فلسنوات، كانت السندات في المشاريع المكتملة تتأخر كثيراً عن التسليم، أحياناً لأن الأرض نفسها كانت مرهونة. وقد عالجت الإصلاحات — ومنها تشريعات الرهون الخفية ونظام إيداع العقود المرتبط بالتنفيذ العيني — هذه المشكلة إلى حد كبير، لكن الانضباط الذي علّمته لا يزال سارياً. استعن بمحامٍ مستقل، لا بمن تربطه صلة بالبائع أبداً. وافحص سند الملكية قبل التوقيع؛ فإن كانت الأرض مرهونة، فاشترط الحصول على خطاب تنازل مصرفي قبل الدفع. وأودِع عقدك لدى سجل الأراضي فوراً — فهذه الخطوة الواحدة هي حمايتك الجوهرية. وفي الشراء على الخارطة، تحقق من التصاريح ومن سجل البائع في التسليم، وأبقِ الدفعات مرتبطة بمراحل الإنجاز بدلاً من تركيزها في البداية. والتسعير باليورو، ما يزيل مخاطر العملة عن المشترين الأوروبيين. وليست أي من هذه المخاطر غريبة: فكل منها يمكن تجنبه بالتسلسل الصحيح والمستندات الصحيحة، قبل أن يتحرك المال.
البيع مرآة للشراء: العقد، ثم سجل الأراضي، ثم نقل الملكية. تبلغ ضريبة الأرباح الرأسمالية 20% وتنطبق على الربح من الأموال غير المنقولة في قبرص، مع إعفاءات شخصية تُمنح مرة واحدة مدى الحياة وخصومات لتكاليف الشراء والتحسين الموثقة تقلص الوعاء الضريبي — بحيث يقل المعدل الفعلي في عملية البيع النموذجية كثيراً عن المعدل المعلن في الغالب. ولا توجد ضريبة عقارية سنوية تنتقص من عوائدك أثناء الاحتفاظ بالعقار، ولا تفرض قبرص ضريبة تركات. وإذا كنت قد اشتريت على الخارطة ولم تصدر السندات بعد، فالتخارج ممكن عادةً بالتنازل عن عقدك المودَع، رهناً بشروط موافقة البائع — وهو مسار معتاد لمستثمري الخارطة. وقاعدة مشتريك المستقبلية واسعة: فمواطنو الاتحاد الأوروبي يشترون دون قيود، والمشترون من خارجه لا يواجهون سوى موافقة شكلية، والإنجليزية واسعة الانتشار، والنظام القانوني القائم على القانون العام مألوف للمشترين الدوليين — وكل ذلك يدعم السيولة عند التخارج.
نعم. يحتاج المشترون من خارج الاتحاد الأوروبي إلى موافقة مجلس الوزراء، وهي إجراء إداري شكلي في الممارسة العملية — يقدّمها محاميك وتمضي عملية الشراء أثناء انتظارها. والقيد الرئيسي يتعلق بالنطاق: عقار واحد عموماً لكل فرد من خارج الاتحاد (شقة أو منزل أو أرض بمساحة تصل إلى نحو 4,014 متراً مربعاً)، مع إمكانية الاستثناء بترخيص خاص.
لا. أغلقت قبرص برنامج الجنسية مقابل الاستثمار في 2020. وما يمنحه اليوم شراء مؤهل بقيمة €300,000 بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة في عقار جديد هو إقامة دائمة بمسار سريع بموجب اللائحة 6(2). ولا تُتاح الجنسية إلا عبر التجنّس بعد سنوات من الإقامة الفعلية في قبرص، فتعامل مع أي عرض يعدك بجواز سفر مقابل عقار باعتباره علامة تحذير.
عادةً بضعة أشهر — لكنها لا تؤخر عملية شرائك. فيمكنك توقيع العقد وإيداعه لدى سجل الأراضي وإكمال الدفعات وتسلّم الحيازة أثناء انتظار البت في الطلب. وتُمنح الموافقة بشكل روتيني للمشترين الجادين ذوي السجل النظيف، ويتولى محاميك إجراءات التقديم كاملة نيابة عنك.
لا. لا تنطبق ضريبة القيمة المضافة إلا على العقار الجديد الذي يُباع للمرة الأولى. أما عمليات إعادة البيع فمعفاة من الضريبة؛ وتدفع بدلاً منها رسوم نقل ملكية بشرائح تتراوح بين 3% و8%، مخفضة حالياً بنسبة 50% — أي 1.5–4% فعلياً. وحيثما دُفعت ضريبة القيمة المضافة على الشراء، تُعفى رسوم النقل بالكامل، فلا تدفع الاثنتين أبداً.
لا. ألغت قبرص ضريبتها السنوية على الأملاك غير المنقولة في 2017. ولا يدفع الملاك سوى رسوم بلدية أو محلية متواضعة، وفي المجمعات المُدارة رسوماً مشتركة للمرافق المشتركة. وهذا يجعل قبرص من أقل دول الاتحاد الأوروبي تكلفة للاحتفاظ بالعقار على المدى الطويل.
لا. لا يفرض تصريح اللائحة 6(2) حداً أدنى للإقامة. كل ما عليك هو زيارة قبرص مرة واحدة على الأقل كل سنتين والحفاظ على استثمار مؤهل بقيمة €300,000 بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة؛ التزم بذلك ويبقى التصريح سارياً مدى الحياة ويشمل عائلتك المباشرة.
تُقرض البنوك القبرصية فعلاً المشترين غير المقيمين، وفق معاييرها الخاصة بالدخل والدفعة الأولى والعمر. لكن كثيراً من المشترين الدوليين للعقارات الجديدة يعتمدون عملياً على خطط الدفع المجزأة المرتبطة بالبناء بدلاً من ذلك، وهي خطط توزع التكلفة على فترة الإنشاء دون تمويل مصرفي أو فوائد.
بموجب المعايير الحالية عليك إثبات دخل سنوي مضمون من خارج قبرص لا يقل عن €50,000، بالإضافة إلى €15,000 عن الزوج أو الزوجة و€10,000 عن كل طفل معال — إلى جانب شراء عقار سكني جديد بقيمة €300,000 بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة، مدفوع بأموال محوّلة من الخارج.
أسعار الدخول، وصافي العوائد، والضرائب، وحدود الإقامة عبر تسعة أسواق — إضافةً إلى التوافر الحالي وقوائم الأسعار للأسواق التي تدرسها. تُرسَل إلى بريدك، عادةً خلال ساعة.
شارك بياناتك وسيصلك مستشار خاص بأخصائي الهيكلة المناسب — عادةً خلال ساعة.