Nemovitosti v USA

Ano, bez omezení. Vlastnictví nemovitosti v USA nevyžaduje občanství ani pobyt, zahraniční kupující získávají stejný plný vlastnický titul jako Američané a pojištění titulu tento titul garantuje proti vadám — ochrana, kterou většina jiných trhů nenabízí. Jedinou výhradou na Floridě je zákon SB 264, který omezuje nákupy kupujícími s domicilem v sedmi vyjmenovaných zemích; pokud by se vás to mohlo týkat, poraďte se. Daně při koupi jsou v mezinárodním srovnání nízké: kolková daň v Miami-Dade činí 0,6 % a při dalším prodeji ji obvykle hradí prodávající, přičemž vlastní náklady hotovostního kupujícího na uzavření obchodu se pohybují typicky mezi 1–2 % u přeprodeje nebo 2–3,5 % u novostavby včetně developerského poplatku.

Ne. Jde o nejčastější omyl ohledně amerického trhu: vlastnictví nemovitosti nepřináší žádný imigrační status a neprodlouží bezvízový ani turistický pobyt ani o jediný den. Investiční cestou k pobytu je EB-5, což je něco zcela jiného — minimálně 800 000 $ v cílové oblasti zaměstnanosti nebo 1,05 milionu $ jinde, vložených s rizikem do podniku, který musí vytvořit deset plnohodnotných pracovních míst pro Američany. Pasivní vlastnictví nemovitosti se nekvalifikuje a prahové částky jsou navázány na inflaci a mají růst, ověřte si proto aktuální číslo, než na něm postavíte plán. Kupujte americkou nemovitost proto, že dává smysl jako aktivum, ne kvůli vízu.

Počítejte zhruba s 1,7–2 % hodnoty ročně na daň z nemovitosti v Miami-Dade plus poplatky sdružení vlastníků — na tomto trhu určují čistý výnos náklady na držbu, nikoli kupní cena. Příjem z nájmu podléhá ve výchozím režimu 30% srážkové dani z hrubého nájemného, téměř všichni zahraniční pronajímatelé však podávají formulář W-8ECI a volí zdanění na čistém základě, kdy platí progresivní sazby z příjmu po nákladech a odpisech. Florida nemá státní daň z příjmu, státní daň z kapitálových výnosů ani státní dědickou daň. Při prodeji se stále uplatní federální daň z kapitálových výnosů a pozůstalosti nerezidentů podléhají americké dědické dani nad rámec osvobození 60 000 $ — strukturu proto řešte se specialisty před koupí, nikoli po ní.

FIRPTA ukládá kupujícímu zadržet 15 % hrubé prodejní ceny, pokud americkou nemovitost prodává zahraniční osoba. Jde o zálohu, nikoli o daň: v americkém daňovém přiznání nerezidenta ji započtete proti skutečné povinnosti a přeplatek si vyžádáte zpět, což je při mírném zisku obvykle jeho většina. Existují dva způsoby, jak mezitím nefinancovat daňový úřad — sazba klesá na 10 %, pokud kupující bude nemovitost užívat k bydlení a cena se pohybuje mezi 300 000 $ a 1 000 000 $, a na nulu při ceně 300 000 $ a nižší za stejných podmínek; nebo před uzavřením obchodu požádáte na formuláři 8288-B o osvědčení, které sníží srážku na skutečně dlužnou daň.

Pouze pokud se současně sejdou čtyři samostatná povolení. Zaprvé územní plán: krátkodobý pronájem je v Miami obecně povolen v komerčních a smíšených transektových zónách, což pokrývá většinu nových věží, nikoli však každou rezidenční čtvrť. Zadruhé státní licence: floridský Department of Business and Professional Regulation vyžaduje licenci pro rekreační pronájem u každé celé jednotky pronajaté více než třikrát za kalendářní rok na pobyty kratší než 30 dní nebo nabízené jako pravidelně dostupné — přibližně $170 ročně. Zatřetí místní úroveň: Miami-Dade vydává Certificate of Use, zhruba za $140 s ročním obnovením, který musíte mít v ruce dříve, než jednotku zveřejníte nebo inzerujete, a město Miami navíc vyžaduje Business Tax Receipt; poté vybíráte 6% Tourist Development Tax nad rámec 6% státní daně z prodeje a 1% okresní přirážky. Pokuty za provoz bez kompletní sady začínají na $20,000 za jedno porušení a dále rostou. Začtvrté, a zcela nezávisle na všem ostatním, samotná budova: mnoho kondominií v Brickell stanoví minimální dobu pronájmu 30 dní nebo omezuje, jak často smíte pronajímat, a město v srpnu 2026 nařídilo jedné budově v Brickell zastavit nelicencované krátkodobé pronájmy. Než začnete kalkulovat s příjmy z krátkodobých pronájmů, vyžádejte si písemně prohlášení vlastníků a pravidla pronajímání.

Starší věže jsou levnější z důvodu, který stojí za pochopení. Florida nyní vyžaduje milníkovou stavební inspekci po 30 letech — po 25 letech u budov do tří mil od pobřeží — a poté každých deset let, plus každých deset let studii rezerv na konstrukční integritu; sdružení se navíc v rozpočtech schválených od 31. prosince 2024 již nemohou vzdát tvorby rezerv na nosné prvky. Důsledkem je, že stárnoucí domy čekají reálné příspěvky na opravy a rostoucí měsíční poplatky, a proto se kupující přeorientovali na nové, úsporné bydlení s plně financovanými rezervami. Pokud přesto zvažujete starší byt, přečtěte si před podáním nabídky inspekční zprávu, studii rezerv a zápisy z jednání výboru za poslední dva roky.

Ve splátkovém harmonogramu – a část z něj chrání floridské právo. Smlouva na novostavbu obvykle počítá s první zálohou při podpisu, dalšími splátkami podle postupu výstavby a doplatkem při závěrečném vypořádání o několik let později. Podle floridského zákona 718.202 musí developer, který prodává jednotku, jež není v podstatné míře dokončena, uložit platby kupujícího až do výše 10 % kupní ceny na účet úschovy; platby nad těchto 10 % putují na zvláštní účet úschovy a před vypořádáním je lze použít jen v úzce vymezených případech, které zákon připouští a které musí vaše smlouva výslovně uvést. Odstoupíte-li v souladu se smlouvou nebo zákonem, vrátí se vám prostředky z úschovy včetně naběhlých úroků. Před podpisem si ověřte, na které straně desetiprocentní hranice každá splátka leží – právě tam se mění míra ochrany.

Ano. Existují programy pro zahraniční státní příslušníky, které nevyžadují ani číslo sociálního zabezpečení, ani americkou úvěrovou historii, americké vízum či příjem v USA, a opírají se místo toho o zahraniční příjmy a majetek – nebo, u nájemní nemovitosti, o krytí splátky výnosem samotné nemovitosti v rámci úvěru DSCR. Cenou za to je páka a podmínky: počítejte s výrazně vyšší vlastní investicí, než by potřeboval americký rezident, obvykle kolem 30 % a více tam, kde je dokumentace slabší, k tomu vyšší sazba a bankovní poplatky. Mezinárodní bankovní reference, doklad o původu prostředků a doklady totožnosti si připravte včas, protože trvají déle než samotný úvěr. V praxi mnoho kupujících novostaveb hradí splátkový harmonogram z vlastních zdrojů a financování řeší až u doplatku při vypořádání.

Rozhodněte se před podpisem, protože pozdější restrukturalizace je sama o sobě zdanitelnou událostí. Rozhodující je americká dědická daň: majetek nerezidenta umístěný v USA je zdaněn už nad hranicí pouhých 60 000 USD, a to sazbami až 40 %. Americká LLC s jediným společníkem to neřeší – daňově se k ní nepřihlíží, takže se posuzuje přímo americká nemovitost za ní a podíl zůstává ve zdanitelné pozůstalosti. Poradci proto obvykle sahají po neamerické společnosti, neboť akcie zahraniční korporace se považují za majetek umístěný mimo USA, někdy s americkou entitou pod ní; každá vrstva přináší náklady na daň z příjmů a ohlašovací povinnosti a americká LLC vlastněná nerezidentem musí každoročně podat formulář 5472 spolu s proforma formulářem 1120. Univerzálně správná struktura neexistuje – závisí na vašem domicilu, na případné smlouvě o zdanění dědictví a na tom, zda hodláte nemovitost držet, pronajímat, nebo dále prodat. Vyhledejte specializovaného amerického poradce před uzavřením smlouvy, ne po něm.

Protože Florida po Surfside uzavřela naráz dvě mezery a platí za obě vlastníci. Společenství vlastníků už nesmějí v rozpočtech schválených od 31. prosince 2024 promíjet ani poddimenzovat rezervy na nosné konstrukce, takže budovy, které tvorbu rezerv odkládaly, je musely začít skutečně spořit, a budovy, u nichž kontrola nebo studie rezerv odhalila stavební práce, je musely profinancovat. Zároveň prudce vzrostlo pojistné společenství a měsíční poplatky ve výškových domech v okrese Miami-Dade se dnes běžně pohybují ve čtyřciferných částkách. Pro investora z toho plyne jediné: o čisté výnosnosti nerozhoduje kupní cena, ale náklady na držení. Vyžádejte si aktuální rozpočet, studii rezerv a historii obnov pojištění a počítejte s růstem poplatků, místo abyste vycházeli z dnešního čísla – novější věže s plně dotovanými rezervami nesou podstatně menší riziko skokového nárůstu.