Nemovitosti v Egypt

Ano, a to do plného vlastnictví. Zákon 230/1996 umožňuje osobě, která není Egypťanem, vlastnit až dvě obytné nemovitosti v celé zemi, každou do 4 000 metrů čtverečních, k užívání vlastníkem a jeho rodinou, přičemž další prodej je zpravidla omezen po dobu pěti let od nabytí. Vyhrazené pobřežní zóny mají mírnější režim: usnesení předsedy vlády 548/2005 staví zahraniční kupující při plném vlastnictví na roveň Egypťanům v oblastech jako Sidi Abd El Rahman a Ras El Hekma, s výhradou bezpečnostních schválení, a tyto jednotky vyjímá z pětiletého omezení. Severní a Jižní Sinaj zůstávají vyhrazeny Egypťanům, cizinci zde získávají požívací právo na 75 let. Před rezervací si ověřte, který režim se na váš projekt vztahuje.

Zakládá nárok požádat o povolení k pobytu, samo o sobě je však nevydává. Koupě nemovitosti vás opravňuje požádat o obnovitelné povolení — na jeden rok od 50 000 $, na tři roky od 100 000 $ a na pět let od 200 000 $ — a vedle toho existuje samostatná cesta k občanství za investici od 300 000 $ u nemovitostí ve státních projektech. V praxi musí být kupní cena převedena do Egypta v cizí měně prostřednictvím uznávané banky, uschovejte si proto potvrzení SWIFT: je to důkaz, na němž žádost stojí. Prahové hodnoty a podmínky se mění, nechte si je proto před spoléháním potvrdit právníkem.

Koupě je neobvykle levná. Kupující neplatí žádnou daň z převodu odvozenou od hodnoty: zápis vlastnického titulu stojí paušálně 500–2 000 EGP podle zákona 186/2020, k tomu notářské a právní poplatky — počítejte zhruba s 1–3 % na nezávislého právníka. Roční daň z nemovitosti činí 10 % z úředně stanovené nájemní hodnoty nastavené výrazně pod trhem, po 30% odečtu pro bydlení, a novely z roku 2026 osvobozují bydlení oceněné do 100 000 EGP ročně, takže většina obytných nemovitostí zůstává nezdaněna. Příjem z nájmu se zdaňuje progresivně až do 27,5 % po paušálním odpočtu výdajů ve výši 50 %. Při dalším prodeji platí fyzická osoba místo daně z kapitálových výnosů daň z převodu ve výši 2,5 % z hrubé ceny.

Ano, a je to to nejdůležitější, čemu je na tomto trhu třeba rozumět. Libra od roku 2016 oslabila vůči dolaru zhruba o 85 % a nyní se pohybuje kolem 50 EGP za dolar, takže silný růst cen v egyptských librách zčásti odráží devalvaci, nikoli reálné zhodnocení. Posuzujte každou egyptskou investici v měně, kterou nakonec budete utrácet. Prvotřídní nemovitosti na Severním pobřeží přesto dávají smysl proto, že jde o reálné aktivum v měkké měně — na jediném pásu pobřeží, kde se potkává suverénní kapitál Zálivu, značkoví provozovatelé a káhirské bohatství. Zeptejte se, v jaké měně je vaše smlouva denominována a v jaké měně se splátky stávají splatnými: právě tato odpověď, nikoli okázalá míra růstu, rozhoduje o vašem reálném výnosu.

Ras El Hekma je místo na Severním pobřeží, kde vzniká největší přímá zahraniční investice v dějinách Egypta: abúdhabíská ADQ se v únoru 2024 zavázala k 35 miliardám USD na výstavbu nového města o rozloze zhruba 170 km², přičemž egyptský stát si ponechává 35% podíl. Do roku 2026 má první etapa o rozloze 50 km² hlavního developera, zadané infrastrukturní zakázky a plánované mezinárodní letiště. To mění povahu rizika — jde o program ukotvený státem, nikoli o spekulativní územní plán —, avšak dlouhodobé cíle v oblasti počtu obyvatel a turistiky zůstávají prognózami, nikoli závazky, a tak je třeba je číst.

Při správné prověrce může být — riziko leží spíše ve vlastnickém titulu než ve stavbě. Značná část projektů ve výstavbě na Severním pobřeží stojí na developerských smlouvách ověřených soudem, nikoli na plně zapsaném titulu, a praxe zápisu se projekt od projektu liší. Egyptský právník by proto měl ještě před jakoukoli platbou ověřit developerův titul k pozemku, cestu zápisu vaší jednotky a vymahatelnost termínu předání. Navažte splátkový kalendář na milníky výstavby, nikoli na kalendářní data, a nechte si písemně potvrdit, co se s vašimi splátkami stane při zpoždění předání. Značkový projekt s mezinárodním provozovatelem přináší reputační disciplínu, kterou neznačkové místní projekty nemají, právní prověrku to však nenahradí.

Ano, od roku 2025 však jen s licencí. Vyhláška Ministerstva turismu č. 209 z roku 2025, zveřejněná ve Sbírce v květnu 2025, zavedla povinnou licenci Holiday Home pro každou obytnou jednotku nabízenou ke krátkodobému ubytování; obnovuje se ročně a jednotka musí ležet v určené turistické oblasti nebo v prémiovém rezidenčním areálu. Vyhláška č. 801 z roku 2025 doplnila pravidla pro budovy provozované zcela jako rekreační ubytování. Nezávisle na tom si většina areálů na Severním pobřeží stanovuje vlastní pravidla pronájmu a mnohé vyžadují souhlas správcovské společnosti před zahájením nabídky. Ověřte si obojí ještě před koupí.

Ne. Plné právní vlastnictví v Egyptě vzniká teprve zápisem prodeje u Real Estate Publicity Department, tedy Shahr El Aqary. Validační rozsudek může při pozdějším zápisu nahradit podpis prodávajícího, avšak dokud není prodej zapsán, držíte smluvní práva, nikoli zapsaný titul. Analýza Světové banky zveřejněná v roce 2026 zjistila, že formálně zapsáno je méně než 10 procent egyptských nemovitostí, takže tato mezera je normou, nikoli varovným signálem u jednoho projektu. Trvejte na tom, aby se prodávající ve smlouvě zavázal zajistit zápis ve stanovené lhůtě, a ověřte, že pozemek je již zapsán na jeho jméno.

Bankovní cestou, a doklady k tomu začínají už při koupi. Od účinnosti Oběžníku 41 Úřadu pro registraci a notářské ověřování nemovitostí dne 26. března 2024 musí zahraniční kupující doložit, že kupní cena byla převedena ze zahraničí v cizí měně do banky autorizované Centrální bankou Egypta; bez toho notář prodej nedokončí. Egypt neuplatňuje zákonný limit na převody do zahraničí ani nevyžaduje předchozí souhlas Centrální banky, avšak vaše banka bude tento doklad o příchozím převodu při výstupu vyžadovat. Uschovejte každé potvrzení SWIFT a bankovní osvědčení.

Počítejte s pětiletou držbou a sezónním okruhem kupujících. Zákon 230 z roku 1996 zakazuje zahraničnímu vlastníkovi zcizit obytnou nemovitost po dobu pěti let, přičemž výjimka je možná rozhodnutím premiéra. Zdroje se rozcházejí v tom, zda tato lhůta běží od nabytí, nebo od zápisu, proto si nechte od právníka písemně potvrdit situaci u vaší konkrétní jednotky. Také poptávka je koncentrovaná: tradiční vrchol sezóny v Sahelu historicky trval zhruba šest až osm týdnů v červenci a srpnu, a přestože se developeři snaží sezónu prodloužit, trh dalšího prodeje zůstává orientován na egyptské a regionální kupující.