Nemovitosti v Indonesia · Bali

Ano, i když ne ve freehold vlastnictví. Cizinci drží nemovitosti na Bali třemi právními cestami: leasehold (Hak Sewa) na zhruba až 80 let, právo k užívání Hak Pakai, nebo společnost s zahraničním vlastnictvím PT PMA držící titul HGB. Leasehold se hodí pro jednotlivé lifestylové nebo pronájmové vily; PT PMA se hodí pro investory kupující více aktiv nebo provozující pronájmový podnik.

Kupte nebo složte alespoň USD 130,000 (přibližně IDR 2 miliardy), abyste splnili podmínky pro indonéské Second Home Visa, které uděluje 5letý pobyt, obnovitelný o dalších 5. Alternativně Investor KITAS prostřednictvím podílu v PT PMA (od zhruba IDR 1 miliardy) poskytuje 2letý obnovitelný pobyt plus právo pracovat a držet titul Hak Pakai přímo.

Kupující platí 5% akviziční poplatek (BPHTB) z hodnoty transakce, plus notářské a právní poplatky. U leaseholdu neexistuje žádná významná roční daň z nemovitosti. Při prodeji platí prodávající 2,5 % z hrubé prodejní ceny. Počítejte s celkovými akvizičními náklady zhruba 5–8 % v závislosti na struktuře a právním nastavení.

Bali přináší hrubé výnosy z pronájmu 10–12 %, mezi nejvyššími z jakéhokoli prémiového trhu. Dobře spravované vily obvykle čistě vynášejí 7–12 %, zatímco značkové nemovitosti spravované resorty cílí na kolem 13 %+ smíšených výnosů. Kapitálový růst se pohybuje 6–8 % ročně a hodnota pozemků v Canggu vzrostla od roku 2019 zhruba o 50 % díky neúnavné turistické poptávce.

Příjem z pronájmu je zdaněn jako finální daň: 10 %, pokud držíte pobytové povolení KITAS, nebo 20 % bez něj. Protože jde o finální daň, z tohoto nájemného se neplatí žádná další daň z příjmu. Držení KITAS proto vaši daň z pronájmu snižuje na polovinu, vedle toho umožňuje místní bankovní účet a daňové ID NPWP.

Nákupy ve výstavbě (off-plan) probíhají v etapách: podepíšete notářsky ověřenou kupní smlouvu a poté platíte ve splátkách vázaných na výstavbu až do předání. Cizinci si obvykle zajistí podkladový pozemek prostřednictvím dlouhodobého leaseholdu (až ~80 let) nebo PT PMA držící titul HGB. Před závazkem využijte nezávislého notáře (PPAT) k ověření pozemkového certifikátu, územního plánu a reputace developera.

Canggu vede v pronájmových výnosech i kapitálovém růstu, s hodnotou pozemků vzrostlou od roku 2019 zhruba o 50 % díky silné poptávce digitálních nomádů a turistů. Berawa, Pererenan a Uluwatu rychle rostou pro značkové vily a resortové nemovitosti, zatímco Seminyak nabízí zavedenou poptávku po krátkodobých pronájmech s vysokou obsazeností. Villa Santai Sereno od INOVO leží v tomto prémiovém jižním pásu.

Ano, ale nikoli na vaše vlastní jméno. Licence pro ubytování Pondok Wisata je vyhrazena indonéským občanům, takže zahraniční vlastník musí působit prostřednictvím indonéské společnosti (PT PMA) registrované pod klasifikací vil KBLI 55193, s turistickou registrací a ověřeným číslem činnosti vydaným přes systém OSS, případně vilu pronajmout licencovanému indonéskému provozovateli. Indonéské ministerstvo turismu nyní porovnává inzeráty s tímto registrem: přibližně 1 600 nelicencovaných provozovatelů bylo od 1. srpna 2026 označeno ke stažení z devíti platforem, mezi nimi Airbnb a Booking.com. Hosté samostatně platí balijský turistický poplatek IDR 150 000, který se v roce 2026 nemění.

Před závazkem si ověřte určení pozemku v územním plánu a povolovací třídu budovy. Zónování je zveřejněno na portálu GISTARU, národním nástroji územního plánování indonéského ministerstva ATR/BPN: turistické ubytování je povoleno v určených turistických zónách, nikoli však na zemědělské a chráněné půdě, a obytné určení samo o sobě nezakládá žádný nárok. Budova potřebuje povolení PBG pro komerční či turistické využití a osvědčení způsobilosti SLF. Soulad s územním plánem je první překážkou v licenčním řetězci OSS, takže pozemek ve špatné zóně nelze licencovat. V červenci 2025 Bali zbouralo 48 staveb na pláži Bingin, které podle úřadů neměly povolení.

Zajistěte si písemné a cenově určené právo na prodloužení přímo v původní notářské nájemní listině, protože indonéské právo automatické obnovení nezná. Hak Sewa, nájemní právo podle článků 44–45 základního agrárního zákona z roku 1960, je smlouvou s vlastníkem pozemku, nikoli zapsaným titulem, takže právě doložka o prodloužení chrání vaši zůstatkovou hodnotu. Trvejte na garantovaném prodloužení namísto předkupního práva, na stanovené ceně nebo objektivním vzorci namísto tehdejší tržní ceny a na závazném znění vůči manželovi, dědicům a právním nástupcům vlastníka. Skončí-li doba bez sjednaného prodloužení, pozemek i vše na něm postavené připadá zpět vlastníkovi.

Zbývající dobu nájmu postoupíte dalšímu kupujícímu notářskou listinou o převodu, což funguje pouze tehdy, pokud vaše původní nájemní smlouva postoupení umožňuje. Tuto doložku a případnou podmínku souhlasu vlastníka pozemku si ověřte před koupí, nikoli až při inzerci: bez ní jste závislí na tom, zda vlastník poskytne nové podmínky, což mu dává vyjednávací převahu. Hodnota i likvidita klesají s krátící se dobou, protože kupující přebírá jen zbývající roky, a proto mnoho vlastníků sjedná prodloužení ještě před uvedením na trh. Pokud vila patří PT PMA, alternativním východiskem je prodej podílů ve společnosti. Počítejte spíše s měsíci než týdny.