Une référence en langage clair à l'intention des acheteurs internationaux sur plan — les termes du processus d'achat, de la propriété, de la résidence, de la fiscalité, du financement et du droit qui reviennent lorsque vous investissez dans l'immobilier à l'étranger. Les définitions constituent une information générale, et non un conseil fiscal ou juridique.
Un registre des bénéficiaires effectifs est un relevé officiel des véritables propriétaires personnes physiques qui, en dernier ressort, détiennent ou contrôlent une société ou un actif, même lorsque la propriété juridique est détenue au travers de structures sociétaires, de trusts ou de prête-noms. Instaurés largement pour lutter contre le blanchiment d'argent, la fraude fiscale et les violations de sanctions, ces registres imposent aux sociétés de communiquer leurs bénéficiaires effectifs aux autorités et, dans certaines juridictions, au public. Pour les investisseurs immobiliers qui recourent à des sociétés ou à des trusts pour détenir des biens, cela signifie que la propriété ultime est de plus en plus enregistrée et, potentiellement, visible. Le champ d'application, les règles d'accès et les seuils diffèrent d'un pays à l'autre, et des obligations peuvent naître à la fois là où se trouvent l'entité et le bien.
Une résidence de marque est un logement développé en association avec une marque hôtelière, de luxe ou d'art de vivre — un exploitant hôtelier ou une maison de mode, par exemple — qui lui prête son nom, ses standards de conception et, souvent, des services et une gestion sur place. Les acheteurs paient une prime pour la marque, les prestations avec services et la résilience perçue de la valeur et de la demande locative, et les lots sont fréquemment vendus meublés avec accès aux installations de l'hôtel. Les coûts de fonctionnement, y compris les charges de copropriété et les frais de gestion, sont généralement plus élevés que pour un bien comparable sans marque. La marque est habituellement rattachée en vertu d'un contrat de licence susceptible, en principe, d'évoluer ; les acheteurs devraient donc comprendre les conditions qui le sous-tendent.
L'appréciation du capital est l'augmentation de la valeur d'un bien au fil du temps, générant une plus-value réalisée lorsqu'il est vendu au-delà de son coût d'acquisition et des frais de transaction. Elle se distingue du rendement locatif, qui correspond au revenu ; le rendement total combine les deux. L'appréciation dépend de facteurs tels que l'emplacement, l'offre, les infrastructures, la croissance économique et les mouvements de change, et n'est jamais garantie — les prix peuvent baisser comme monter. Les acheteurs sur plan cherchent parfois à profiter de l'appréciation entre l'achat et la livraison, ce qui comporte toutefois le risque de retournements du marché. Les chiffres d'appréciation projetés sont des prévisions, non des promesses, et doivent être considérés avec prudence.
L'impôt sur les plus-values est un prélèvement sur le bénéfice réalisé lorsqu'un actif tel qu'un bien immobilier est vendu au-delà de son coût d'acquisition, appliqué sur la plus-value et non sur le prix de vente. Les taux, abattements et exonérations varient énormément : de nombreux pays réduisent ou suppriment le prélèvement sur la résidence principale ou après une longue période de détention, tandis que d'autres imposent les non-résidents à des taux spécifiques. Les UAE ne prélèvent aucun impôt sur les plus-values des particuliers sur l'immobilier. Ailleurs, les plus-values peuvent être imposées dans le pays où se situe le bien et, éventuellement, dans le pays de résidence du vendeur, sous réserve des conventions de non-double imposition. Il est essentiel de consulter un conseil local avant de vendre.
Les règles relatives aux sociétés étrangères contrôlées (Controlled Foreign Company) sont des dispositifs anti-évitement qui permettent à un pays d'imposer ses résidents sur les bénéfices conservés dans une société étrangère qu'ils contrôlent, empêchant ainsi les revenus d'être mis à l'abri dans des juridictions à faible fiscalité. Elles s'appliquent généralement lorsqu'un résident détient une participation importante dans une société étrangère dont les revenus sont largement passifs — tels que loyers, dividendes ou intérêts — et faiblement imposés, en attribuant ces revenus au propriétaire résident. Les investisseurs qui détiennent un bien à l'étranger par l'intermédiaire d'une société étrangère devraient vérifier si le régime CFC de leur pays d'origine s'applique, car il peut annuler l'avantage fiscal escompté et créer des obligations déclaratives. Les critères précis varient considérablement d'un pays à l'autre.
Un condominium (copropriété) est un immeuble ou un ensemble dans lequel des particuliers détiennent séparément leurs propres lots tout en possédant conjointement les parties communes par l'intermédiaire d'une association de copropriétaires, laquelle entretient les parties communes grâce aux charges de copropriété mutualisées. Le terme désigne aussi le lot lui-même. La propriété en condominium permet aux étrangers d'acheter des appartements en pleine propriété dans plusieurs marchés qui, par ailleurs, restreignent la propriété foncière : en Thaïlande, les étrangers peuvent détenir des lots de condominium en pleine propriété (freehold) à condition que la propriété étrangère ne dépasse pas 49 % de la surface totale de plancher d'un immeuble. Les règles relatives aux quotas étrangers, aux droits de vote et aux charges varient selon les pays. Les acheteurs devraient examiner les finances de l'association, son fonds de réserve et son règlement avant d'acheter un lot.
La Common Reporting Standard est un cadre de l'OCDE relatif à l'échange automatique de renseignements sur les comptes financiers entre administrations fiscales, conçu pour lutter contre l'évasion fiscale offshore. Dans ce cadre, les banques et autres institutions financières identifient les comptes détenus par des résidents fiscaux d'autres pays participants et déclarent les soldes, les intérêts, les dividendes et les produits de cession à leur administration locale, qui partage ces données avec le pays de résidence du titulaire du compte. Plus d'une centaine de juridictions y participent. Pour les investisseurs immobiliers internationaux, cela signifie que les comptes bancaires étrangers, et les revenus qui y transitent, sont de plus en plus visibles pour les administrations fiscales de leur pays d'origine. L'immobilier lui-même n'est pas directement déclaré, mais les flux de trésorerie associés peuvent l'être.
La voie de résidence permanente accélérée de Chypre accorde aux ressortissants non-UE une résidence permanente à vie en contrepartie de l'achat, auprès d'un promoteur, d'un bien résidentiel neuf d'une valeur d'au moins €300,000 (plus VAT), une part substantielle du prix étant réglée avant le dépôt de la demande. Les demandeurs doivent justifier d'un revenu annuel garanti provenant de l'étranger — environ €50,000, en hausse pour les personnes à charge — et les fonds doivent provenir de l'extérieur de Chypre. Les biens de revente ne sont pas éligibles. Le permis couvre le demandeur, son conjoint et les enfants à charge et n'exige pas de présence physique continue, bien que les titulaires doivent s'y rendre périodiquement. Les délais de traitement ont considérablement diminué. Il confère la résidence, non la citoyenneté, et le bien éligible doit en général être conservé.
Une convention (ou un accord) de double imposition est un accord bilatéral entre deux pays qui répartit les droits d'imposition sur un même revenu ou un même gain afin d'éviter qu'il ne soit imposé deux fois et de lutter contre l'évasion fiscale. Les dispositions habituelles précisent quel pays impose les revenus d'emploi, les dividendes, les intérêts, les pensions et les revenus immobiliers, et prévoient un allègement — par exonération ou par crédit d'impôt — lorsque les deux pays pourraient sinon imposer la même somme. Pour l'immobilier, les revenus et les gains sont généralement imposables en premier lieu là où se situe le bien, le pays de résidence du propriétaire accordant l'allègement. L'existence et les termes d'une convention entre les pays concernés peuvent influer sensiblement sur la situation fiscale globale d'un investisseur.
Le Dubai Land Department est l'organisme public chargé de l'enregistrement et de la réglementation de l'immobilier dans l'émirat de Dubaï. Il consigne la propriété et délivre les titres de propriété, enregistre les ventes sur plan via le système Oqood, perçoit les droits de mutation de 4%, supervise les comptes séquestres des promoteurs et, par l'intermédiaire de sa Real Estate Regulatory Agency, délivre les licences aux promoteurs et aux courtiers. Son certificat d'évaluation sert également à apprécier l'éligibilité au Golden Visa fondé sur l'immobilier. Pour les acheteurs, le DLD est la source faisant autorité pour confirmer la propriété, le statut d'enregistrement et les charges, et pour finaliser les transferts. Chaque émirat dispose de sa propre autorité foncière, de sorte qu'un bien situé ailleurs aux Émirats arabes unis est enregistré auprès d'un département différent.
Un compte séquestre est un compte bancaire cloisonné, contrôlé par un tiers indépendant, sur lequel sont déposés les paiements des acheteurs sur plan, reversés au promoteur uniquement à mesure que la construction atteint les étapes convenues. Il vise à empêcher les promoteurs de dépenser l'argent des acheteurs sur d'autres projets et à protéger ces derniers si un projet s'enlise. À Dubaï, la Real Estate Regulatory Agency impose à tout projet sur plan enregistré de recourir à un compte séquestre supervisé par un fiduciaire, avec des déblocages échelonnés liés à un avancement vérifié. Des mécanismes similaires existent ailleurs, bien que les règles varient. Les acheteurs devraient confirmer que les paiements sont versés sur le compte séquestre dédié au projet, et non sur le compte d'exploitation général du promoteur.
La réserve héréditaire est une règle, présente dans de nombreux pays de droit civil, qui réserve une part fixe du patrimoine d'une personne décédée à ses proches — généralement les enfants et parfois le conjoint — qui ne peuvent être déshérités, quelles que soient les volontés du testament. Elle limite la liberté testamentaire et peut supplanter des dispositions courantes dans les pays de common law. Comme l'immobilier est généralement régi par la loi successorale du lieu où il se situe, le bien immobilier étranger d'un propriétaire peut être soumis à la réserve héréditaire même si son pays d'origine autorise la libre disposition. Les règles de l'UE permettent à certaines personnes de choisir la loi de leur nationalité pour régir leur succession. Les propriétaires transfrontaliers devraient planifier leur succession en gardant cela à l'esprit.
La propriété fractionnée est une structure dans laquelle plusieurs acheteurs indépendants détiennent chacun une part d'un même bien, assortie d'un droit correspondant de l'utiliser pendant une partie de l'année et d'une part du produit de toute vente. Elle se distingue de la multipropriété (timeshare), où les acheteurs n'acquièrent généralement qu'un droit d'usage plutôt qu'une participation en capital. Les dispositifs de propriété fractionnée conviennent aux résidences de vacances de grande valeur pour lesquelles la pleine propriété n'est pas nécessaire, en répartissant les coûts d'achat et de fonctionnement. Les acheteurs devraient examiner la manière dont l'entité de copropriété est structurée, comment les décisions et les coûts sont partagés, comment l'usage est réparti et — surtout — comment et à qui une part pourra ultérieurement être vendue.
La pleine propriété est la forme la plus complète de propriété immobilière : elle confère au propriétaire le terrain et tous les bâtiments qui s'y trouvent de manière absolue et indéfinie, avec le droit de vendre, de louer, d'hypothéquer, de modifier ou de léguer, sous la seule réserve du droit de l'urbanisme et de la réglementation locale. Elle s'oppose à la propriété à bail (leasehold), où la propriété est limitée dans le temps. Sur certains marchés, la pleine propriété n'est ouverte aux étrangers que dans des zones désignées — Dubaï, par exemple, autorise la pleine propriété étrangère dans des zones déterminées. Dans d'autres, notamment l'Indonésie et les Maldives, les étrangers ne peuvent détenir aucun terrain en pleine propriété et doivent recourir à des structures de propriété à bail ou de droit d'usage. Il est fondamental de vérifier si une véritable pleine propriété est accessible aux non-ressortissants.
Un Golden Visa est un titre de séjour accordé à des ressortissants étrangers en contrepartie d'un investissement éligible, historiquement souvent immobilier, permettant à son titulaire et, généralement, à sa famille de vivre dans le pays et de circuler à l'intérieur de la zone concernée. Les programmes diffèrent fortement et se sont durcis. L'Espagne a supprimé entièrement son Golden Visa le 3 avril 2025, mettant fin à la voie immobilière ; le programme du Portugal se poursuit mais n'offre plus d'option immobilière depuis octobre 2023. La Grèce et les Émirats arabes unis conservent des voies fondées sur l'immobilier avec leurs propres seuils. Les règles, les seuils et même des programmes entiers évoluant fréquemment, les candidats potentiels devraient vérifier directement les exigences en vigueur avant d'engager des fonds.
Le Golden Visa de la Grèce demeure actif et constitue l'une des rares voies de résidence par investissement adossées à l'immobilier encore existantes en Europe, octroyant un titre renouvelable de cinq ans sans obligation de séjour minimale. Depuis le relèvement des seuils le 31 août 2024, l'investissement immobilier minimal est de €800,000 dans les zones à forte demande (Attique, Thessalonique et îles prisées telles que Mykonos et Santorin) et de €400,000 ailleurs, dans les deux cas généralement pour un seul bien d'au moins 120 mètres carrés. Un palier réduit de €250,000 s'applique à la restauration de bâtiments classés ou à la conversion de locaux commerciaux en usage résidentiel. Le titre s'étend à la famille proche. Les candidats devraient vérifier les seuils et conditions en vigueur, qui ont changé à plusieurs reprises.
Le rendement brut correspond au revenu locatif annuel d'un bien exprimé en pourcentage de son prix d'achat ou de sa valeur, avant frais ; le rendement net déduit les charges d'exploitation — charges de copropriété, frais de gestion, entretien, assurance, impôts et périodes de vacance — pour indiquer le rendement réellement conservé. L'écart entre les deux peut être important, de sorte que les chiffres bruts affichés surestiment souvent la performance réelle. Par exemple, un bien annoncé avec un rendement brut de 8% peut rapporter bien moins une fois les charges et les vacances locatives prises en compte. Les investisseurs qui comparent des marchés devraient toujours raisonner en rendement net, et traiter avec prudence les allégations marketing de rendement brut, en vérifiant les hypothèses qui sous-tendent tout chiffre cité.
Le Hak Pakai, qui signifie « droit d'usage », est le titre foncier indonésien en vertu duquel les étrangers peuvent légalement détenir un bien résidentiel, la loi indonésienne réservant la pleine propriété (Hak Milik) aux citoyens. Il confère le droit d'utiliser et d'occuper un terrain et des bâtiments pour une durée déterminée, initialement jusqu'à environ 30 ans et prolongeable, et peut être hypothéqué et transmis par héritage. Les étrangers doivent généralement détenir un titre de séjour valide pour l'obtenir. Le Hak Pakai est l'alternative conforme aux montages dits « nominee », largement utilisés mais juridiquement précaires, dans lesquels le bien est détenu au nom d'un Indonésien. Il sous-tend également la voie immobilière du Second Home Visa de l'Indonésie.
La remise des clés (handover) est le moment où un bien achevé est officiellement livré à l'acheteur, où les clés sont remises et où la responsabilité du logement est transférée, généralement après le paiement final et, dans les opérations sur plan, la levée des réserves. Elle marque le passage d'un droit contractuel à un logement achevé et habitable. Au moment de la remise, ou aux alentours, le titre est enregistré au nom de l'acheteur et les obligations de charges de copropriété débutent. À Dubaï, l'enregistrement provisoire Oqood d'un bien sur plan se convertit en titre de propriété à ce stade. Les acheteurs devraient confirmer qu'un certificat d'achèvement ou d'occupation a été délivré et que les réseaux sont raccordés avant d'accepter la remise du bien.
La valeur locative imputée, ou Eigenmietwert, est un impôt suisse distinctif en vertu duquel les propriétaires occupants doivent déclarer un revenu locatif fictif — le loyer que leur logement pourrait rapporter, généralement fixé à environ 60–70% du loyer du marché — comme revenu imposable, tout en pouvant déduire les intérêts hypothécaires et l'entretien. Lors d'un référendum le 28 septembre 2025, les électeurs suisses ont approuvé sa suppression, parallèlement à l'introduction d'un nouvel impôt foncier cantonal sur les résidences secondaires afin de compenser les recettes perdues. Le changement n'est pas immédiat : le Conseil fédéral a indiqué qu'il prendra effet à partir du 1er janvier 2029. Jusque-là, la valeur locative imputée continue de s'appliquer aux propriétaires suisses.
Les droits de succession (ou impôt sur les successions) sont prélevés sur la valeur des biens transmis au décès, parfois sur la succession et parfois sur chaque bénéficiaire, les taux et exonérations dépendant du lien avec le défunt et de la localisation des biens. L'immobilier est généralement imposable dans le pays où il se situe, indépendamment de la résidence du propriétaire, de sorte qu'un bien étranger peut créer une charge fiscale à l'étranger comme dans son pays d'origine. Les Émirats arabes unis ne prélèvent aucun droit de succession, tandis que plusieurs pays européens l'imposent lourdement. Les successions transfrontalières peuvent être imposées dans plus d'un pays et interagir avec les règles de réserve héréditaire, ce qui rend importante une planification successorale anticipée.
La propriété à bail (leasehold) est la détention d'un bien pour une durée déterminée en années, en vertu d'un bail consenti par le propriétaire en pleine propriété (freeholder), à l'issue de laquelle le bien revient à ce dernier, sauf si le bail est prolongé. Le preneur à bail peut généralement occuper, vendre ou sous-louer pendant la durée, mais acquitte une rente foncière (ground rent) ou d'autres charges et doit respecter les conditions du bail. La durée des baux varie considérablement — jusqu'à 99 ans aux Maldives, couramment autour de 25–30 ans et renouvelable à Bali, et souvent des durées très longues en Angleterre. Un bail qui se raccourcit peut réduire la valeur et compliquer la revente et le financement, de sorte que la durée restante et les droits de prolongation importent grandement aux acheteurs.
La Lex Koller est la loi fédérale suisse qui restreint l'acquisition de biens immobiliers résidentiels en Suisse par des personnes à l'étranger, y compris la plupart des étrangers non-résidents. Elle exige généralement une autorisation — souvent indisponible — pour que les non-résidents achètent un logement, limite les achats de résidences secondaires par quota et par localisation, et plafonne la superficie des biens éligibles, dans le but de prévenir la spéculation étrangère. Les biens commerciaux et une véritable résidence principale pour les ressortissants étrangers résidents bénéficient d'un traitement plus souple. Certaines zones de villégiature, notamment Andermatt Swiss Alps, bénéficient d'une exemption fédérale spécifique autorisant un achat étranger plus libre. Quiconque achète en Suisse doit d'abord établir son éligibilité au titre de la Lex Koller.
La Lex Weber, formellement la Loi fédérale sur les résidences secondaires, est une loi suisse en vigueur depuis 2016 qui plafonne les résidences secondaires (de villégiature) à 20% du parc total de logements d'une commune. Dans les communes qui ont déjà atteint ou dépassé cette part — de nombreuses stations alpines prisées —, aucune nouvelle résidence secondaire ne peut généralement être construite, bien que les biens existants puissent être vendus et que les logements traditionnellement utilisés puissent bénéficier d'exceptions. Elle s'applique de la même manière aux acheteurs suisses et étrangers et, aux côtés de la Lex Koller, détermine ce que les non-résidents peuvent acheter en montagne et où. Les acheteurs de biens neufs en zone de villégiature devraient vérifier l'usage autorisé au titre de la Lex Weber.
Le ratio prêt-valeur (loan-to-value, LTV) est le rapport entre un prêt hypothécaire et la valeur ou le prix du bien, exprimé en pourcentage ; un prêt de €200,000 sur un logement de €400,000 correspond à un LTV de 50%. Il mesure la part empruntée par rapport aux fonds propres et l'importance de l'apport requis — un LTV maximal de 60% signifie un apport de 40%. Les prêteurs plafonnent le LTV selon le profil de l'emprunteur et le type de bien, et les non-résidents et acheteurs étrangers se voient généralement appliquer des limites plus basses et des taux plus élevés que les locaux. Un LTV plus élevé accroît l'effet de levier et les rendements potentiels, mais aussi le risque, y compris une situation de valeur nette négative (negative equity) si les prix baissent. Le LTV disponible pour les acheteurs étrangers varie sensiblement selon le pays, le prêteur et le statut de résidence.
L'imposition d'après la dépense, ou forfait fiscal, est un régime suisse en vertu duquel les étrangers fortunés éligibles sont imposés sur leur train de vie plutôt que sur leurs revenus et leur fortune mondiaux. Il est ouvert aux ressortissants non suisses nouvellement arrivés qui ne travaillent pas en Suisse. La base imposable correspond à la plus élevée des valeurs suivantes : un minimum fédéral (de l'ordre de CHF 430,000 pour 2026, indexé périodiquement), sept fois le loyer ou la valeur locative du logement du contribuable, ou trois fois le coût annuel de la pension et du logement ; les cantons peuvent fixer des planchers plus élevés. Environ dix-neuf des vingt-six cantons le proposent. Le montant négocié et l'éligibilité devraient être confirmés localement.
Un No Objection Certificate (certificat de non-objection) est une confirmation écrite, émanant d'une partie concernée, attestant qu'elle ne s'oppose pas à la réalisation d'une transaction. Lors des reventes immobilières à Dubaï, le promoteur émet un NOC confirmant que les charges de copropriété sont réglées et qu'il consent au transfert, avant que le Land Department n'enregistre le nouveau propriétaire. Lorsqu'un bien est hypothéqué, le NOC du prêteur est également nécessaire pour libérer sa sûreté. En vertu des règles du Golden Visa des Émirats arabes unis de 2026, un bien éligible financé ou sur plan requiert un NOC de la banque ou du promoteur avant que le dossier de résidence ne progresse. Les exigences, frais et délais liés au NOC varient selon le promoteur et l'émirat.
Un montage de prête-nom consiste, pour un étranger, à financer l'achat d'un bien tout en l'enregistrant au nom d'un citoyen local, ou par l'intermédiaire d'une société contrôlée localement, afin de contourner les lois qui restreignent la propriété foncière étrangère — un sujet le plus souvent évoqué à propos de Bali et de l'Indonésie au sens large, ainsi que de la Thaïlande. Bien que répandues, de telles structures sont juridiquement précaires : l'étranger ne détient aucun titre direct, s'appuie sur des accords privés annexes que les tribunaux peuvent refuser d'exécuter, et risque de perdre l'actif si le prête-nom fait défaut, décède ou conteste la propriété. Les autorités des deux pays ont agi contre les détentions par prête-nom. Parmi les solutions conformes figurent le Hak Pakai en Indonésie et les baux de longue durée (leasehold) enregistrés.
Le statut de non-domicilié désigne un régime fiscal applicable aux résidents dont le foyer permanent (domicile) est considéré comme situé à l'étranger, ce qui permettait historiquement un traitement favorable des revenus de source étrangère. Le concept a fortement divergé d'un pays à l'autre. Le Royaume-Uni a aboli son régime non-dom de longue date le 6 avril 2025, le remplaçant par un régime fondé sur la résidence, d'une durée de quatre ans, portant sur les « revenus et gains de source étrangère », pour les nouveaux arrivants n'ayant pas été résidents du Royaume-Uni au cours des dix années précédentes. Chypre, à l'inverse, conserve un régime non-dom qui exonère les résidents éligibles de la Special Defence Contribution sur les dividendes et les intérêts pendant 17 ans. Les règles différant fondamentalement d'un pays à l'autre, le traitement non-dom doit être apprécié juridiction par juridiction.
Un bien immobilier sur plan est un logement acheté directement auprès d'un promoteur avant l'achèvement de la construction, parfois avant même le premier coup de pioche, sur la base de plans, de descriptifs et de logements témoins. Les acheteurs paient généralement par versements échelonnés liés à des jalons de construction ou à des dates fixes, plutôt qu'en totalité à la signature du contrat. L'attrait réside dans un prix d'entrée plus bas et le choix du lot ; les risques sont le retard de construction, la défaillance du promoteur et un produit fini différent de la brochure. Sur des marchés réglementés comme Dubaï, les paiements sont protégés par des comptes séquestres et enregistrés sur des systèmes officiels. L'achèvement est confirmé à la remise des clés, lorsque le titre de propriété est transféré à l'acheteur.
Oqood, qui signifie « contrats » en arabe, est le système officiel du Dubai Land Department pour l'enregistrement des ventes immobilières sur plan avant l'achèvement d'un bâtiment. Lorsqu'un acheteur signe un contrat de vente sur plan (Sale and Purchase Agreement), le promoteur l'enregistre sur Oqood et l'acheteur paie des frais d'enregistrement, ce qui confère à l'achat une reconnaissance juridique provisoire en attendant un titre de propriété complet. Les frais d'enregistrement standard à Dubaï s'élèvent à 4% du prix, majorés de petits frais administratifs. À la remise des clés, l'inscription Oqood est convertie en titre de propriété au nom de l'acheteur. Confirmer l'enregistrement Oqood est une étape clé de due diligence lors de l'achat d'un bien sur plan à Dubaï.
Un Office Registration Number est le numéro de licence délivré par la Real Estate Regulatory Agency de Dubaï à une agence immobilière enregistrée, confirmant que la société est autorisée à exercer une activité immobilière. Les agents individuels détiennent en outre un Broker Registration Number (BRN). Les acheteurs et les vendeurs peuvent utiliser ces numéros pour vérifier, par les canaux officiels, qu'une société et ses agents sont agréés et en règle avant de faire appel à eux ou de verser le moindre argent. Ne traiter qu'avec des professionnels enregistrés (ORN et BRN) constitue une protection élémentaire contre les opérateurs non agréés. Cette obligation reflète la réglementation plus large du secteur à Dubaï ; d'autres marchés disposent de leurs propres régimes d'agrément des agents et de leurs propres numéros de référence.
Un échéancier de paiement est le calendrier définissant la manière dont le prix d'un bien est réglé dans le temps, en particulier pour les achats sur plan où le solde est étalé sur toute la période de construction. Les échéances peuvent être liées à des jalons de construction (fondations, gros œuvre, achèvement) ou à des dates fixes du calendrier, avec un dépôt à la réservation et un paiement final à la livraison. Les plans varient largement selon le promoteur et le marché ; une structure sur plan courante concentre les paiements sur la durée du chantier avec une part due à l'achèvement. Les acheteurs devraient évaluer leur capacité financière au regard des échéances réelles, car le non-paiement d'une échéance peut déclencher des pénalités ou, dans certains contrats, la déchéance des sommes déjà versées.
La résidence permanente est un statut permettant à un non-citoyen de vivre indéfiniment dans un pays, généralement avec le droit d'y travailler et d'accéder aux services, sans les limites de durée d'un visa temporaire mais sans atteindre la pleine citoyenneté. Elle peut être accordée au titre d'un investissement, d'un emploi, de liens familiaux ou d'une longue résidence légale, et peut parfois être perdue en cas d'absence prolongée. Certaines voies d'investissement la confèrent directement : le dispositif accéléré de Chypre accorde une résidence permanente à vie pour l'achat d'un logement neuf de €300,000 plus VAT, sur preuve de revenus étrangers garantis. Les résidents permanents ne peuvent généralement pas voter et peuvent être soumis à des conditions pour conserver ce statut. Les droits et les obligations de renouvellement diffèrent sensiblement d'un pays à l'autre.
Un échéancier de paiement post-livraison permet à un acheteur de continuer à régler une partie du prix d'un bien sur plan par versements échelonnés après l'achèvement et l'emménagement, plutôt que de solder l'intégralité du montant à la livraison. Par exemple, une partie peut être exigible pendant la construction et le reste étalé sur plusieurs années une fois les clés remises. Ces plans, courants à Dubaï, allègent la trésorerie et peuvent permettre aux propriétaires de commencer à louer le bien tout en continuant de payer. Les acheteurs devraient mettre en balance cette commodité et toute prime intégrée au prix, vérifier si le titre est transféré à la livraison ou seulement au paiement final, et examiner les pénalités en cas d'échéances post-livraison manquées.
L'homologation est la procédure juridique consistant à valider le testament d'une personne décédée et à autoriser l'exécuteur testamentaire à rassembler les actifs, à régler les dettes et les impôts, puis à répartir la succession entre les bénéficiaires ; en l'absence de testament, une procédure équivalente de désignation d'un administrateur s'applique. Un bien détenu à l'étranger nécessite souvent une procédure d'homologation ou de succession distincte dans le pays où il se situe, ce qui peut être lent, coûteux et compliqué par des systèmes juridiques et une langue différents. C'est une raison fréquente pour laquelle les propriétaires transfrontaliers détiennent leurs biens via des sociétés, des trusts ou grâce à une planification testamentaire soignée. Les exécuteurs testamentaires de successions comprenant des biens immobiliers étrangers doivent s'attendre à des procédures parallèles et solliciter des conseils dans chaque juridiction.
Une garantie locative est la promesse, faite par un promoteur ou un exploitant, de verser un rendement locatif fixe — par exemple un pourcentage déterminé du prix par an pendant une période définie — que le lot soit effectivement loué ou non, souvent utilisée pour commercialiser des biens sur plan et de villégiature. Bien que rassurantes, ces garanties méritent un examen attentif : le revenu promis peut être financé par un prix d'achat gonflé, le garant peut manquer de la solidité financière nécessaire pour l'honorer, et les rendements après la période de garantie peuvent être plus faibles. Les acheteurs devraient évaluer qui se porte garant de la garantie, comment elle est financée, ce qu'il advient à son terme, et le loyer réaliste sur le marché libre.
L'impôt sur les revenus locatifs est l'impôt dû sur les revenus tirés de la location d'un bien, généralement prélevé dans le pays où le bien est situé et souvent, en plus, dans le pays de résidence fiscale du propriétaire, avec un allègement au titre de la double imposition pour éviter d'être taxé deux fois. Les charges déductibles — telles que l'entretien, les frais de gestion, l'assurance et parfois les intérêts d'emprunt — réduisent habituellement le montant imposable, et les règles relatives aux déductions admissibles varient largement. Les non-résidents peuvent être soumis à une retenue à la source ou à des taux spéciaux. Les Émirats arabes unis ne prélèvent aucun impôt sur le revenu des personnes physiques sur les loyers résidentiels. Les propriétaires qui louent un bien à l'étranger doivent connaître leurs obligations déclaratives dans les deux juridictions afin de rester en conformité.
RERA, la Real Estate Regulatory Agency, est le bras réglementaire du Dubai Land Department, chargé d'encadrer le secteur immobilier de Dubaï — délivrer les licences aux promoteurs et aux courtiers, superviser les projets sur plan et leurs comptes séquestres, enregistrer les contrats de location et édicter les règles qui structurent les transactions. Sa surveillance sous-tend les protections des acheteurs, telles que le compte séquestre obligatoire des projets et l'enregistrement des promoteurs. À noter que plusieurs autres pays utilisent le même acronyme pour leurs propres régulateurs, notamment l'Inde, où la Real Estate Regulatory Authority de chaque État opère en vertu de la législation nationale. Les acheteurs doivent vérifier de quelle RERA il s'agit et contrôler le statut d'enregistrement d'un promoteur ou d'un courtier auprès de l'autorité compétente.
Un accord de réservation est la première étape préliminaire de l'achat d'un bien immobilier, par lequel l'acheteur verse un acompte afin de retirer un lot précis du marché pendant que la due diligence est menée et que le contrat principal est préparé. Il énonce les principales conditions, comme le prix et l'échéancier de paiement, mais il est généralement plus court et moins détaillé que le contrat de vente (Sale and Purchase Agreement) qui lui fait suite. Les frais de réservation peuvent être remboursables, partiellement remboursables ou perdus si l'acheteur se rétracte, selon la rédaction du contrat et la juridiction. Avant de payer, les acheteurs devraient déterminer précisément ce que ces frais garantissent, la durée de la réservation et les conditions exactes de remboursement.
La résidence par investissement désigne les programmes gouvernementaux qui accordent un permis de résidence en échange d'une contribution économique éligible — le plus souvent l'achat d'un bien immobilier, le dépôt de fonds ou l'investissement dans une entreprise ou des titres. Elle se distingue de la citoyenneté par investissement, qui confère un passeport. Les modalités varient largement : certains programmes accordent une résidence permanente immédiate, d'autres un permis temporaire renouvelable pouvant mener au statut permanent et, à terme, à la citoyenneté. On peut citer la résidence permanente accélérée de Chypre à €300,000, le Golden Visa de la Grèce et le Golden Visa des Émirats arabes unis. Les programmes sont fréquemment modifiés ou fermés — l'Espagne a mis fin à son volet immobilier en 2025 —, si bien que les candidats doivent vérifier les seuils, les conditions de séjour et les conséquences fiscales en vigueur avant d'investir.
Le Sale and Purchase Agreement est le contrat contraignant qui régit l'achat d'un bien immobilier, fixant le prix, l'échéancier de paiement, la date d'achèvement ou de remise des clés, le descriptif du bien, les pénalités de retard et les obligations des parties. Dans les transactions sur plan, il est signé après l'étape de réservation, une fois les conditions convenues, et déclenche généralement le premier paiement important. Les acheteurs doivent examiner les clauses relatives aux retards de construction, à la levée des réserves (snagging), à la force majeure et aux conséquences d'un défaut du promoteur ou de l'acheteur. À Dubaï, le SPA est enregistré auprès du Land Department. Un SPA est juridiquement contraignant ; il est donc conseillé de faire procéder à un examen juridique indépendant avant la signature, en particulier lors de transactions portant sur des juridictions et des systèmes juridiques peu familiers.
Le Second Home Visa est un titre de séjour indonésien de longue durée, valable cinq ou dix ans, destiné aux étrangers financièrement indépendants souhaitant vivre en Indonésie, y compris à Bali. Les candidats y sont éligibles soit en plaçant un dépôt à terme d'environ IDR 2 milliards (environ US$130,000) dans une banque d'État indonésienne désignée et en le conservant, soit en détenant un bien admissible — un bien résidentiel de luxe d'une valeur d'au moins environ US$1 million (IDR 5 milliards), détenu sous un titre de droit d'usage Hak Pakai, les étrangers ne pouvant pas détenir la pleine propriété du foncier. Les candidats doivent présenter un passeport ayant une durée de validité résiduelle substantielle et un casier d'immigration vierge. Les conditions sont fixées par les autorités d'immigration.
Une charge de copropriété est une redevance récurrente payée par les propriétaires d'un ensemble immobilier à lots multiples pour couvrir l'entretien des espaces et équipements communs — nettoyage, sécurité, ascenseurs, aménagement paysager, piscines, assurance et gestion —, généralement prélevée chaque année ou chaque trimestre au prorata de la surface du lot. À Dubaï, les charges de copropriété sont réglementées et calculées au pied carré, les taux étant publiés via les systèmes du Land Department. Les charges varient fortement selon le niveau de prestations ; les résidences de marque ou complexes de villégiature très dotés en services coûtent nettement plus cher. Comme les charges de copropriété influent sensiblement sur le rendement locatif net et les coûts de fonctionnement, les acheteurs devraient obtenir le taux en vigueur et son historique récent avant d'acheter.
Un fonds de prévoyance, ou fonds de réserve, est l'argent mis de côté par le syndicat des copropriétaires à partir des charges de copropriété pour financer d'importants travaux futurs — comme le remplacement d'une toiture, d'un ascenseur, d'une façade ou des installations de piscine —, afin que des coûts élevés et irréguliers ne s'imposent pas aux propriétaires sous forme de demandes ponctuelles soudaines. Il se distingue de la charge de copropriété courante qui finance les frais de fonctionnement ordinaires. Un fonds bien doté témoigne d'une gestion prudente et protège les propriétaires contre des appels de fonds exceptionnels imprévus ; un fonds sous-doté est un signal d'alerte. Les acheteurs potentiels d'un appartement ou d'un logement en copropriété devraient se renseigner sur le solde du fonds de prévoyance, le taux de cotisation et toute dépense majeure prévue.
Le snagging est l'inspection d'un bien nouvellement achevé destinée à identifier les malfaçons, les travaux inachevés et les éléments non conformes aux spécifications convenues, afin que le promoteur puisse les corriger avant ou peu après la livraison. Les défauts courants comprennent des peintures de mauvaise qualité, des équipements défectueux, des portes mal ajustées, des problèmes de plomberie et des dommages esthétiques. Les acheteurs font souvent appel à un professionnel spécialisé dans l'inspection des malfaçons, en particulier pour les achats sur plan, et consignent les défauts dans une liste écrite jointe à la livraison. De nombreux contrats prévoient une période de garantie des défauts durant laquelle le promoteur doit réparer sans frais les problèmes signalés. Réaliser le snagging avant le paiement final ou la remise des clés renforce la position de l'acheteur pour obtenir les réparations.
La Special Defence Contribution est un impôt chypriote sur certains revenus passifs — principalement les dividendes et les intérêts, et autrefois les revenus locatifs — prélevé uniquement auprès des personnes physiques à la fois résidentes fiscales et domiciliées à Chypre. Les résidents non domiciliés en sont exonérés sur les dividendes et les intérêts pendant 17 ans à compter de leur accession au statut de résident fiscal, un attrait central du régime non-dom chypriote ; une personne devient « réputée domiciliée » après 17 des 20 dernières années de résidence. Dans le cadre de la réforme fiscale de 2026, la SDC sur les revenus locatifs a été supprimée pour tous les résidents à compter du 1er janvier 2026. La SDC fonctionne séparément de l'impôt sur le revenu ordinaire, et son interaction avec celui-ci justifie de prendre conseil.
Le droit de timbre est un impôt sur les transactions immobilières (et certaines autres), calculé sur le prix d'achat, généralement par tranches progressives. En Angleterre et en Irlande du Nord, la Stamp Duty Land Tax s'applique aux achats résidentiels à des taux allant de 0% jusqu'à 12% sur les portions les plus élevées, avec une surtaxe supplémentaire de 5% sur les résidences additionnelles et une surtaxe de 2% pour les acheteurs non-résidents du Royaume-Uni (en gros, ceux présents au Royaume-Uni moins de 183 jours au cours de l'année concernée). L'Écosse et le Pays de Galles prélèvent leurs propres équivalents. Des prélèvements de type « timbre » similaires existent ailleurs. Les acheteurs doivent calculer rapidement la charge totale, car les surtaxes peuvent s'ajouter substantiellement au taux affiché.
La Stockwerkeigentum est la forme suisse de copropriété ou « propriété par étages », en vertu de laquelle un acheteur détient la propriété exclusive d'un appartement ou lot déterminé, assortie d'une quote-part de copropriété sur les parties communes du bâtiment, telles que le toit, la cage d'escalier et le terrain. Régie par le Code civil suisse, c'est la structure standard pour posséder un appartement en Suisse. Les propriétaires contribuent aux charges communes et à un fonds de rénovation par l'intermédiaire de la communauté des copropriétaires, qui prend les décisions relatives à l'entretien et à la gestion. Les acheteurs étrangers restent soumis aux restrictions de la Lex Koller sur l'acquisition de biens résidentiels suisses, de sorte que l'éligibilité à l'achat d'un lot en Stockwerkeigentum doit d'abord être vérifiée.
Le strata title est une forme de propriété utilisée pour les ensembles à unités multiples — immeubles d'appartements, condominiums et lotissements de maisons de ville — en vertu de laquelle un acheteur détient en pleine propriété son unité individuelle tout en partageant la propriété et l'entretien des parties communes telles que les halls, les ascenseurs, les piscines et les terrains. Un syndicat de copropriétaires ou une association de propriétaires gère les parties communes, financées par les charges de copropriété prélevées sur les propriétaires d'unités. Née en Australie, la notion de strata sous-tend le droit de la copropriété en Asie et ailleurs. Elle permet une propriété de type pleine propriété d'un appartement au sein d'un immeuble plus vaste. Les acheteurs doivent examiner le règlement de l'association, ses réserves financières et l'historique des charges avant de s'engager sur une unité en strata.
La résidence fiscale détermine quel pays détient le droit primaire d'imposer les revenus et les gains d'une personne, et elle est établie par les règles propres à chaque pays — généralement en fonction du nombre de jours qui y sont passés (souvent un critère de 183 jours), d'un foyer permanent, ou du centre des intérêts personnels et économiques. Elle se distingue de la nationalité ou de la résidence au sens de l'immigration : on peut détenir un titre de séjour dans un pays tout en restant résident fiscal d'un autre, ou être résident fiscal de deux pays, situation résolue par les conventions de double imposition. Parce que l'acquisition d'un bien à l'étranger ou d'un titre de séjour peut déplacer ou créer une exposition à la résidence fiscale, les investisseurs devraient cartographier les conséquences au préalable, idéalement avec un conseil fiscal transfrontalier.
Un titre de propriété est le document officiel attestant la propriété légale d'un bien, mentionnant le nom du propriétaire, la description du bien et toute charge inscrite telle qu'une hypothèque. Il est délivré par le registre foncier compétent — par exemple le Dubai Land Department — et constitue la preuve définitive de l'identité du propriétaire d'un logement achevé. Pour les achats sur plan, un titre de propriété n'est généralement délivré qu'à la livraison, une fois la construction achevée et le paiement final effectué ; auparavant, l'acheteur détient des droits contractuels et d'enregistrement provisoire. Vérifier le titre de propriété, et qu'il est libre de toute charge occulte, est essentiel avant de conclure tout achat.
Les droits de mutation sont une taxe publique prélevée lors du changement de propriétaire d'un bien, généralement un pourcentage du prix ou de la valeur évaluée, exigible avant l'enregistrement du transfert. À Dubaï, il s'agit des frais du Dubai Land Department de 4% de la valeur du bien, applicables aux enregistrements tant des biens achevés que des biens sur plan (Oqood) ; bien que légalement partagés entre l'acheteur et le vendeur, ils sont couramment supportés en totalité par l'acheteur. Des taxes équivalentes existent sur tous les marchés sous des noms tels que droit de timbre, frais de transfert ou taxe d'enregistrement, à des taux très variables. Les acheteurs doivent prévoir les droits de mutation en sus du prix, car ils influent sensiblement sur le coût d'acquisition total.
Le Golden Visa des Émirats arabes unis est un titre de séjour renouvelable de dix ans accessible, parmi plusieurs voies, aux investisseurs immobiliers. Le principal seuil immobilier est un bien d'une valeur d'au moins AED 2 million. Une circulaire du Dubai Land Department datée du 20 février 2026 a simplifié la voie immobilière : l'éligibilité s'apprécie sur la base d'une évaluation de la DLD atteignant AED 2 million à la date de la demande, que le bien soit payé au comptant, financé par un prêt hypothécaire ou acheté sur plan selon un échéancier de paiement du promoteur, un No Objection Certificate (NOC) de la banque ou du promoteur étant requis lorsqu'un financement est en jeu. Le visa autorise la résidence sans parrain local ; les conditions exactes doivent être confirmées auprès des autorités.
L'usufruit est un droit légal d'user et de jouir d'un bien, et d'en percevoir les revenus tels que les loyers, sans en être pleinement propriétaire, généralement pour la durée de vie du titulaire ou pour une durée déterminée. La nue-propriété appartient à une autre partie, qui en reprend le plein contrôle à l'extinction de l'usufruit. Il est utilisé dans les juridictions de droit civil pour la planification successorale et, dans des pays comme la Thaïlande, comme un moyen pour les étrangers de sécuriser des droits à long terme sur des terres qu'ils ne peuvent pas posséder. L'usufruit est généralement personnel et ne peut être ni librement vendu ni transmis par héritage. Son étendue exacte, sa durée et sa transmissibilité dépendent de la loi applicable et de son enregistrement.
La VAT sur les logements neufs est une taxe à la consommation prélevée sur la vente de logements nouvellement construits, qui les distingue des biens de revente, souvent exonérés de VAT mais soumis en contrepartie aux droits de mutation. Les taux et les allègements varient : Chypre applique un taux standard de 19% mais autorise un taux réduit de 5% sur les premiers 130 mètres carrés, jusqu'à €350,000, d'une résidence principale éligible, sous réserve de plafonds de surface et de valeur. Les Émirats arabes unis appliquent une VAT de 5% à l'immobilier commercial mais taxent à taux zéro ou exonèrent la plupart des ventes résidentielles. Les acheteurs doivent vérifier si un prix annoncé inclut la VAT, car elle peut augmenter sensiblement le coût total.
Un impôt sur la fortune est un prélèvement annuel sur la valeur nette des actifs d'un particulier — y compris les biens immobiliers, les placements et les liquidités, déduction faite des dettes — au-delà d'un seuil, distinct des impôts sur le revenu ou les plus-values. Peu de pays imposent un impôt sur la fortune de portée générale ; la Suisse en est un exemple notable, le prélevant au niveau cantonal sur les actifs nets mondiaux des résidents, y compris l'immobilier, à des taux modérés qui varient selon le canton. L'Espagne applique elle aussi des impôts sur la fortune et de « solidarité ». Un bien détenu à l'étranger peut entrer dans l'assiette de l'impôt sur la fortune d'un résident même lorsque le pays où se situe le bien n'en prélève aucun. Toute personne fiscalement résidente dans une juridiction appliquant un impôt sur la fortune devrait tenir compte de ce coût récurrent.
La retenue à la source est un impôt prélevé à la source sur un paiement — tel qu'un loyer, des dividendes, des intérêts ou le produit de la vente d'un bien immobilier — et reversé à l'administration fiscale par le payeur plutôt que par le bénéficiaire. Elle est largement utilisée pour recouvrer l'impôt auprès des non-résidents, qui pourraient autrement être difficiles à poursuivre ; plusieurs pays exigent qu'un acheteur ou un agent retienne un pourcentage du prix lors d'un achat auprès d'un vendeur non-résident, à titre d'avance sur l'impôt sur les plus-values dû par le vendeur. Les taux sont souvent réduits par les conventions de double imposition, et tout excédent de retenue peut être réclamé. Le taux applicable dépend de la juridiction et de la convention.
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