Pour la plupart des investisseurs étrangers en 2026, Dubai est le choix le plus sûr, le plus liquide et le plus avantageux sur le plan fiscal, tandis que Bali convient aux chasseurs de rendement prêts à accepter la propriété à bail et une gestion très impliquée. Dubai offre un véritable titre de pleine propriété dans des zones désignées, 0% d'impôt sur les revenus locatifs et les plus-values, des rendements bruts des appartements d'environ 7%, et un Golden Visa de 10 ans à AED 2 million ; Bali affiche des rendements de location courte durée plus élevés d'environ 8-15% et des prix d'entrée plus bas à partir d'environ US$100,000, mais les étrangers ne peuvent pas du tout détenir la pleine propriété — uniquement la propriété à bail ou le Hak Pakai — et la valeur d'un bail s'érode chaque année.
La bonne réponse dépend de votre objectif. Choisissez Dubai pour la sécurité du capital, une sortie nette et un flux de revenus exonéré d'impôt. Choisissez Bali pour un rendement de trésorerie maximal et un point d'entrée bas, à condition de bien comprendre l'érosion du bail et l'impôt de 20% sur les revenus locatifs pour les non-résidents.
Pour la plupart des acheteurs étrangers en 2026, Dubai constitue le meilleur investissement global, tandis que Bali l'emporte de justesse sur le rendement affiché et le prix d'entrée. Dubai réunit la pleine propriété, une fiscalité nulle et une forte liquidité ; Bali offre des revenus de location courte durée plus élevés, mais uniquement des droits de propriété à bail qui perdent de la valeur avec le temps.
Choisissez votre marché selon votre objectif :
En règle générale : Dubai est le pari de la préservation du patrimoine et de la résidence ; Bali est le pari du flux de trésorerie, à haut rendement et plus risqué.
Les étrangers peuvent détenir une véritable pleine propriété à Dubaï, mais ne peuvent détenir aucune pleine propriété à Bali. C'est la plus grande différence structurelle entre les deux marchés.
À Dubaï, et dans l'ensemble des Émirats arabes unis, les ressortissants étrangers peuvent acheter des biens en pleine propriété de façon définitive dans les zones de pleine propriété désignées, en détenant le titre en leur propre nom ou par l'intermédiaire d'une société. Le titre est enregistré auprès du Dubai Land Department, est transmissible par héritage et n'a pas de date d'expiration.
À Bali, la loi indonésienne réserve la pleine propriété (Hak Milik) aux citoyens indonésiens. Les étrangers recourent à l'une des trois voies légales suivantes :
Évitez les montages de prête-nom, dans lesquels un Indonésien détient la pleine propriété en votre nom. Ils sont interdits par la loi indonésienne et peuvent laisser l'acheteur étranger sans aucun droit de propriété opposable.
Bali affiche des rendements bruts plus élevés, mais Dubai offre un rendement net plus prévisible et exonéré d'impôt. Sur le papier, Bali semble le vainqueur incontestable ; après impôt, gestion et risque d'occupation, l'écart se resserre nettement.
Dubai :
Bali :
Les réserves comptent. Le milieu de gamme de Bali est désormais en surcapacité — Canggu à elle seule compte plus de 4,000 annonces de location courte durée — de sorte que 2026 a apporté une correction au cours de laquelle les villas génériques voient leur taux d'occupation reculer tandis que les biens bien gérés et bien situés tiennent bon. Les rendements de Dubai sont plus faibles mais reposent sur un actif en pleine propriété (freehold) et sur un bassin de locataires bien plus large.
Dubaï est quasiment exempte d'impôt ; Bali impose les revenus locatifs, les achats et les ventes. C'est là que le rendement brut plus faible de Dubaï rattrape une grande partie de la différence.
Aux EAU :
En Indonésie/à Bali :
Pour 2026, l'Indonésie offre une incitation de TVA prise en charge par l'État sur les premiers IDR 2 milliards de logements neufs éligibles, prêts à occuper (d'une valeur allant jusqu'à IDR 5 milliards) livrés au cours de 2026 — une économie réelle mais limitée dans le temps. Malgré tout, un investisseur à Bali conserve nettement moins de chaque dollar de loyer qu'un investisseur à Dubaï.
Oui — un bail à Bali perd de la valeur chaque année, alors qu'une pleine propriété à Dubai n'en perd pas. Cette érosion du bail est le risque le plus sous-estimé dans le choix entre Dubai et Bali.
Lorsque vous achetez un bail de 25-30 ans à Bali, vous achetez un actif qui se déprécie avec le temps. Sa valeur de revente suit une courbe en S : elle se maintient assez bien pendant la première décennie, se déprécie plus rapidement d'environ la 11e à la 25e année, et approche de zéro dans les dernières années à moins que vous ne le prolongiez.
Implications pratiques :
Une pleine propriété à Dubai n'a pas un tel compte à rebours. Le titre de propriété n'expire pas et n'a jamais besoin d'être prolongé, ce qui supprime le compte à rebours du bail — même si ce n'est pas une promesse de gains. Les prévisions de prix pour Dubai en 2026 varient d'environ 3-8% jusqu'à environ 10% selon le prévisionniste, les biens en front de mer haut de gamme et les villas surperformant, tandis que certaines zones de milieu de gamme en suroffre stagnent ou se corrigent.
Les deux marchés offrent une résidence pour investisseurs, mais le UAE Golden Visa est plus long, plus simple et adossé à un actif en pleine propriété (freehold). Les voies indonésiennes sont moins coûteuses à l'entrée, mais immobilisent des capitaux ou exigent une valeur immobilière très élevée.
UAE Golden Visa :
Indonesia Second Home Visa :
Indonesia Golden Visa (E28C) :
Pour un acquéreur au budget intermédiaire, AED 2 million de pleine propriété à Dubai procurent à la fois un actif productif et exonéré d'impôt et une résidence de 10 ans en une seule opération — ce que Bali ne peut égaler au même prix sans immobiliser des liquidités dans un dépôt non rémunérateur.
Dubaï est bien plus facile et rapide à revendre que Bali. Un bien en pleine propriété à Dubaï peut être vendu à presque n'importe qui dans le monde ; un bail à Bali ne peut être cédé que pour ses années restantes, à un bassin d'acheteurs plus restreint.
Dubaï :
Bali :
Si une sortie nette et rapide compte pour vous, la combinaison pleine-propriété-et-liquidité de Dubaï est nettement plus solide.
Voici la comparaison directe sur les facteurs qui déterminent l'investissement.
Propriété :
Prix d'entrée :
Rendement brut :
Impôt sur les revenus locatifs :
Plus-values et taxe foncière annuelle :
Résidence :
Liquidité et sortie :
Risque principal :
Le principal changement de 2026 est que le Golden Visa de Dubaï accepte désormais les biens sur plan et hypothéqués, tandis que l'Indonésie a instauré une économie de VAT temporaire et durci la construction à Bali.
Note sur les autres marchés : INOVO couvre également Chypre, l'Espagne, le Monténégro, la Thaïlande, le Royaume-Uni, la Suisse et les Maldives. Si la résidence est votre priorité, rappelez-vous que le Golden Visa de l'Espagne a fermé le 3 avril 2025 ; ce n'est donc plus une voie d'accès à la résidence par l'immobilier.
Pour la plupart des investisseurs étrangers, Dubai est le meilleur choix global en 2026, car il offre la pleine propriété, 0% d'impôt sur les revenus locatifs et les plus-values, et un marché de revente profond et liquide. Bali peut générer des rendements bruts plus élevés d'environ 8-15% sur des villas en location courte durée et un prix d'entrée plus bas à partir d'environ US$100,000, mais les étrangers n'obtiennent que des droits de propriété à bail qui perdent de la valeur avec le temps et paient un impôt de 20% sur les revenus locatifs. Choisissez Dubai pour la sécurité, l'efficacité fiscale et la résidence ; choisissez Bali pour un rendement de trésorerie maximal si vous acceptez le risque lié au bail.
Non. Le droit indonésien réserve la pleine propriété (Hak Milik) aux citoyens indonésiens, de sorte que les étrangers ne peuvent détenir aucune pleine propriété à Bali, quelle que soit la structure. Les voies légales sont la propriété à bail (Hak Sewa), généralement 25-30 ans avec une option de prolongation ; le Hak Pakai (droit d'usage), qui exige un permis de résidence indonésien ; ou une société PT PMA détenant un titre de droit de construire. Dubaï, en revanche, autorise les étrangers à détenir la pleine propriété dans des zones désignées.
Les villas de Bali en location courte durée bien gérées, dans des zones comme Canggu et Uluwatu, peuvent atteindre des rendements bruts d'environ 8-15%, tandis que les appartements de Dubai affichent en moyenne environ 7% brut, soit environ 4.5-5% net. Point crucial, le rendement net de Dubai est exonéré d'impôt, alors que Bali applique aux étrangers non-résidents un impôt final de 20% sur les revenus locatifs bruts et dépend fortement d'un taux d'occupation d'environ 60-78%. Après impôt et gestion, l'écart réel entre les deux est bien plus faible que ne le laissent penser les rendements bruts affichés.
Dubai ne prélève aucun impôt sur les revenus locatifs, aucun impôt sur les plus-values ni aucune taxe foncière annuelle ; le coût principal correspond à des frais de transfert uniques de 4% prélevés par le Dubai Land Department. Bali et l'Indonésie imposent les étrangers non-résidents à hauteur de 20% sur les revenus locatifs bruts (10% pour les résidents fiscaux), ajoutent la VAT sur les achats de biens neufs auprès des promoteurs (soit un taux effectif de 11%, ou les 12% pleins sur les biens de luxe) et prélèvent une taxe de 2.5% à la charge du vendeur lors de la vente. Cet écart fiscal est l'une des principales raisons pour lesquelles le rendement brut plus faible de Dubai est plus compétitif qu'il n'y paraît au premier abord.
Le Golden Visa des Émirats arabes unis exige un bien d'une valeur d'au moins AED 2 million (environ US$545,000) et confère une résidence renouvelable de 10 ans ; depuis le 20 février 2026, les logements sur plan et hypothéqués sont admissibles sur la base de leur valeur évaluée par la DLD, avec un NOC bancaire. Le Second Home Visa indonésien requiert un dépôt d'environ IDR 2 milliards (environ US$120,000-130,000) dans une banque d'État, ou un bien d'une valeur d'environ US$1 million, pour 5 ou 10 ans. La voie émirienne convertit un actif productif détenu en pleine propriété en titre de séjour, tandis que la voie indonésienne du dépôt immobilise des liquidités qui rapportent peu.
L'érosion du bail (leasehold decay) est la perte de valeur progressive à mesure que décroissent les années restantes d'un bail à Bali. Un bail de 25-30 ans se comporte comme un actif qui se déprécie : la valeur se maintient durant la première décennie, chute plus rapidement à partir des années 11-25 environ, et approche de zéro à la fin, à moins de le prolonger, ce qui peut coûter de IDR 500 million à plus de IDR 2 billion. La fenêtre de revente la plus favorable se situe généralement au cours des 5-12 premières années, de sorte que le choix du moment de la sortie est crucial — un risque qui n'existe pas avec une pleine propriété (freehold) à Dubaï.
Dubaï est nettement plus facile à revendre. Son titre de pleine propriété peut être vendu à des acheteurs du monde entier via l'un des marchés immobiliers les plus liquides au monde, avec environ 79,281 ventes résidentielles rien qu'au premier semestre 2026. Un bail à Bali ne peut être cédé que pour ses années restantes à un bassin plus restreint d'acheteurs majoritairement étrangers, et la surabondance de l'offre de milieu de gamme dans des zones comme Canggu a rendu les villas génériques plus difficiles à revendre en 2026.
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