The Coco Boulevard

Ja, allerdings nicht als Freehold. Ausländer halten Immobilien in Bali über drei rechtliche Wege: ein Leasehold (Hak Sewa) von bis zu rund 80 Jahren, ein Hak Pakai Nutzungsrecht oder eine PT PMA – eine in ausländischem Besitz befindliche Gesellschaft, die einen HGB-Titel hält. Leasehold eignet sich für einzelne Lifestyle- oder Mietvillen; eine PT PMA eignet sich für Investoren, die mehrere Objekte erwerben oder ein Vermietungsgeschäft betreiben.

Kaufen oder hinterlegen Sie mindestens USD 130.000 (etwa IDR 2 Milliarden), um sich für Indonesiens Second Home Visa zu qualifizieren, das eine 5-jährige Aufenthaltsgenehmigung gewährt, verlängerbar um weitere 5 Jahre. Alternativ verleiht ein Investor-KITAS über eine PT-PMA-Beteiligung (ab rund IDR 1 Milliarde) eine 2-jährige verlängerbare Aufenthaltsgenehmigung sowie das Recht zu arbeiten und einen Hak-Pakai-Titel direkt zu halten.

Käufer zahlen eine Erwerbsabgabe von 5% (BPHTB) auf den Transaktionswert zuzüglich Notar- und Rechtskosten. Auf Leasehold fällt keine nennenswerte jährliche Grundsteuer an. Beim Verkauf zahlt der Verkäufer 2,5% auf den Bruttoverkaufspreis. Kalkulieren Sie insgesamt einen Erwerbsaufwand von rund 5-8%, je nach Struktur und rechtlicher Gestaltung.

Bali liefert Brutto-Mietrenditen von 10-12% und gehört damit zu den höchsten aller Prime-Märkte. Gut verwaltete Villen erzielen typischerweise 7-12% netto, während gebrandete, resortverwaltete Objekte auf gemischte Renditen von rund 13%+ abzielen. Die Wertsteigerung liegt bei 6-8% pro Jahr, und die Grundstückswerte in Canggu sind seit 2019 aufgrund der unermüdlichen Tourismusnachfrage um rund 50% gestiegen.

Mieteinkünfte werden als Abgeltungssteuer besteuert: 10%, wenn Sie eine KITAS-Aufenthaltsgenehmigung besitzen, oder 20% ohne diese. Da es sich um eine Abgeltungssteuer handelt, fällt auf diese Miete keine weitere Einkommensteuer an. Der Besitz einer KITAS halbiert somit Ihre Mietsteuer und ermöglicht zugleich ein lokales Bankkonto sowie eine NPWP-Steuernummer.

Off-Plan-Käufe erfolgen gestaffelt: Sie unterzeichnen einen notariell beurkundeten Kaufvertrag und zahlen dann in baufortschrittsgebundenen Raten bis zur Übergabe. Ausländer sichern sich das zugrunde liegende Grundstück üblicherweise über ein langfristiges Leasehold (bis zu ~80 Jahre) oder eine PT PMA, die einen HGB-Titel hält. Beauftragen Sie einen unabhängigen Notar (PPAT), um vor der Verpflichtung das Grundstückszertifikat, die Widmung und die Erfolgsbilanz des Entwicklers zu prüfen.

Canggu führt bei Mietrenditen und Wertsteigerung, mit Grundstückswerten, die seit 2019 aufgrund der starken Nachfrage von Digital Nomads und Touristen um rund 50% gestiegen sind. Berawa, Pererenan und Uluwatu steigen bei gebrandeten Villen und Resort-Objekten rasch auf, während Seminyak eine etablierte Kurzzeitvermietungsnachfrage mit hoher Auslastung bietet. INOVOs Villa Santai Sereno liegt in diesem erstklassigen südlichen Gürtel.