Dubai vs Bali pro investici do nemovitostí v roce 2026: srovnání výnosů, daní, vlastnictví a víz

Dubai, nebo Bali — která je v roce 2026 lepší investicí do nemovitostí?

Pro většinu zahraničních kupujících je v roce 2026 Dubaj celkově silnější investicí, zatímco Bali těsně vítězí v uváděném výnosu a vstupní ceně. Dubaj spojuje vlastnictví typu freehold, nulové daně a hlubokou likviditu; Bali nabízí vyšší příjem z krátkodobých pronájmů, avšak jen práva typu leasehold, jejichž hodnota časem klesá.

Vyberte si trh podle cíle:

Zvolte Dubaj pro zachování kapitálu, bezdaňový příjmový tok a snadný, globální trh dalšího prodeje.
Zvolte Dubaj pro stabilní 10-year pobyt, zajištěný nemovitostí typu freehold od AED 2 million.
Zvolte Bali pro nejvyšší hotovostní výnos (zhruba 8-15% hrubého u dobře řízených krátkodobých pronájmů) a nejnižší vstupní cenu (od zhruba US$100,000).
Zvolte Bali pouze tehdy, pokud jste smířeni s úbytkem hodnoty leaseholdu, aktivní správou a 20% daní z příjmu z pronájmu pro nerezidenty.

Jednoduché pravidlo: Dubaj je hra na zachování bohatství a pobyt; Bali je hra na vysoký výnos a vyšší riziko peněžního toku.

Mohou cizinci skutečně vlastnit nemovitost v Dubai versus na Bali?

Cizinci mohou v Dubaji nabýt skutečné plné vlastnictví (freehold), ale na Bali nemohou nabýt žádné plné vlastnictví. To je jediný největší strukturální rozdíl mezi oběma trhy.

V Dubaji a v celých Spojených arabských emirátech mohou cizí státní příslušníci koupit nemovitost přímo do plného vlastnictví (freehold) ve vymezených freehold zónách a držet vlastnický titul na své jméno nebo na společnost. Titul je zapsán u Dubai Land Department, je zděditelný a nemá žádnou dobu platnosti.

Na Bali indonéské právo vyhrazuje plné vlastnictví (Hak Milik) indonéským občanům. Cizinci využívají jednu ze tří právních cest:

Dlouhodobý nájem (Hak Sewa): právo užívat nemovitost po pevně stanovenou dobu, obvykle 25-30 let, zpravidla s předem dohodnutou možností prodloužení. Otevřený každému cizinci bez požadavku na pobyt a je to nejběžnější první koupě.
Hak Pakai (právo užívání): registrovaný titul práva užívání, který však vyžaduje, aby cizinec držel indonéské povolení k pobytu (KITAS nebo KITAP).
PT PMA (společnost v zahraničním vlastnictví): struktura společnosti držící titul Hak Guna Bangunan (právo stavby), používaná především pro komerční nebo pronájmové podnikání.

Vyhněte se ujednáním s nastrčenou osobou (nominee), kdy Indonésan drží plné vlastnictví vaším jménem. Jsou podle indonéského práva zakázaná a mohou cizího kupujícího ponechat bez vymahatelného vlastnictví.

Které má vyšší výnosy — krátkodobé pronájmy na Bali, nebo ~7% v Dubai?

Bali dosahuje vyšších nominálních výnosů, ale Dubaj přináší předvídatelnější, daňově osvobozený čistý výnos. Na papíře vypadá Bali jako jasný vítěz; po zdanění, správě a riziku obsazenosti se rozdíl výrazně zužuje.

Dubaj:

Hrubé výnosy z pronájmu zhruba 6-8%, přičemž byty v roce 2026 dosahují v průměru kolem 7%.
Čisté výnosy obvykle kolem 4.5-5% po odečtení poplatků za služby a správu — a tento čistý údaj je osvobozen od daně.
Vstupní ceny: studia středního segmentu od zhruba AED 400,000-650,000 (zhruba US$110,000-175,000); realistický rozpočet na byt s jednou ložnicí je AED 800,000-1,200,000.

Bali:

Hrubé výnosy z krátkodobých pronájmů zhruba 8-15% u dobře umístěných a dobře spravovaných vil v oblastech Canggu, Seminyak, Uluwatu a Ubud.
Čisté výnosy se běžně uvádějí na 7-12%, ale před 20% daní z pronájmu pro nerezidenty a v závislosti na obsazenosti kolem 60-78%.
Vstupní ceny: vily s jednou ložnicí na leasehold v Canggu od zhruba US$100,000-250,000 podle zbývající doby nájmu.

Na výhradách záleží. Střední segment trhu na Bali je nyní přesycen — jen samotné Canggu má více než 4,000 nabídek krátkodobých pronájmů — takže rok 2026 přinesl otřes, při němž generické vily zaznamenávají klesající obsazenost, zatímco dobře řízené a dobře umístěné nemovitosti si drží hodnotu. Výnosy v Dubaji jsou nižší, ale opírají se o nemovitost ve freeholdu a mnohem větší okruh nájemců.

Dubai vs Bali z hlediska daní: kde vám z výnosu zůstane více?

Dubai je téměř bez daní; Bali zdaňuje příjem z pronájmu, nákupy i prodeje. Právě zde nižší hrubý výnos Dubai dohání velkou část rozdílu.

V UAE:

0% daň z příjmu fyzických osob.
0% daň z kapitálových výnosů pro fyzické osoby.
0% roční daň z nemovitosti.
0% daň z příjmu z pronájmu.
Hlavním nákladem je jednorázový 4% převodní poplatek Dubai Land Department při koupi. Obecní poplatek za bydlení ve výši přibližně 5% z ročního nájmu se vztahuje na nájemce, nikoli na vlastníky.

V Indonesia / na Bali:

20% konečná daň z hrubého příjmu z pronájmu pro zahraniční nerezidenty (10% pro indonéské daňové rezidenty), případně snížená podle smlouvy o zamezení dvojího zdanění.
VAT z novostavby koupené od developera: efektivních 11% u standardních domů (ze zákonné sazby 12% od roku 2025) a plných 12% u nemovitostí klasifikovaných jako luxusní nad prahovou hodnotou.
2.5% daň z příjmu prodávajícího (PPh) z hodnoty transakce při prodeji.

Pro rok 2026 nabízí Indonesia státem hrazenou pobídku na VAT z prvních IDR 2 billion způsobilých nových, k nastěhování připravených domů (v hodnotě až IDR 5 billion) předaných během roku 2026 — skutečnou, ale časově omezenou úsporu. I tak si investor na Bali z každého dolaru nájemného ponechá podstatně méně než investor v Dubai.

Jaké je riziko poklesu hodnoty leaseholdu na Bali — a týká se i Dubai?

Ano — hodnota balijského leaseholdu každým rokem klesá, zatímco hodnota dubajského freeholdu nikoli. Toto znehodnocování leaseholdu je nejvíce podceňovaným rizikem při rozhodování mezi Dubají a Bali.

Když si koupíte 25-30letý balijský leasehold, kupujete si postupně se znehodnocující aktivum. Jeho hodnota při dalším prodeji sleduje křivku ve tvaru písmene S: v prvním desetiletí se drží celkem dobře, zhruba v letech 11-25 klesá rychleji a v posledních několika letech se blíží nule, pokud jej neprodloužíte.

Praktické důsledky:

Nejsilnější okno pro další prodej u 30letého leaseholdu je obvykle prvních 5-12 let; poté se logika mění z kapitálového zisku na vytěžování výnosu ze zbývajících let.
Prodloužení leaseholdu je možné, ale ne zdarma — náklady na prodloužení se v roce 2026 běžně pohybují od IDR 500 milionů po více než IDR 2 miliardy v závislosti na hodnotě pozemku.
Kupující vašeho leaseholdu zdědí méně let, takže vaše výstupní cena je strukturálně omezena běžícími hodinami.

Dubajský freehold žádné takové hodiny nemá. Vlastnický titul nevyprší a nikdy jej není třeba prodlužovat, což odstraňuje leaseholdové hodiny — i když to není příslibem zisků. Dubajské cenové prognózy na rok 2026 se pohybují zhruba od 3-8% až po přibližně 10% v závislosti na konkrétním zpracovateli prognózy, přičemž prémiové nemovitosti u vody a vily si vedou nadprůměrně, zatímco některé přesyceně nabízené oblasti středního segmentu stagnují nebo korigují.

Golden Visa vs Second Home Visa: která cesta poskytuje pobyt?

Oba trhy nabízejí rezidenci pro investory, ale Golden Visa SAE je delší, přehlednější a krytá aktivem ve freeholdu. Cesty v Indonésii jsou levnější na vstup, ale váží kapitál nebo vyžadují velmi vysokou hodnotu nemovitosti.

Golden Visa SAE:

Obnovitelná 10letá rezidence pro nemovitost v hodnotě nejméně AED 2 million (přibližně US$545,000).
Od federálního oběžníku z 20 February 2026 nyní kvalifikuje i off-plan a hypotékou zatížená nemovitost, pokud hodnota stanovená úřadem DLD činí AED 2 million nebo více a banka vydá potvrzení o neexistenci námitek (NOC). Dřívější pravidlo 50% splaceného vlastního podílu (paid-equity) již neplatí.
Žádný požadavek na minimální dobu pobytu pro udržení víza.

Indonéské Second Home Visa:

5letá nebo 10letá rezidence prostřednictvím pevného vkladu ve výši přibližně IDR 2 billion (zhruba US$120,000-130,000) v indonéské státní bance, nebo vlastnictví indonéské nemovitosti v hodnotě kolem US$1 million.
Vklad musí zůstat na místě po celou dobu platnosti víza.

Indonéské Golden Visa (E28C):

Od US$350,000 (5 let) nebo US$700,000 (10 let) investovaných do dluhopisů, akcií nebo vkladu ve státní bance — nebo kvalifikované rezidenční nemovitosti v hodnotě US$1 million pro 10letou úroveň.

Pro kupujícího se středním rozpočtem přináší AED 2 million dubajského freeholdu jak produktivní, daňově osvobozené aktivum, tak 10letou rezidenci v jednom kroku — což Bali za stejnou cenu nedokáže nabídnout, aniž by uzamklo hotovost do nevýnosného vkladu.

Co se snáze prodává — Dubai, nebo Bali z hlediska výstupu a likvidity?

Z Dubai se vystupuje mnohem snáze a rychleji než z Bali. Nemovitost v úplném vlastnictví (freehold) v Dubai lze prodat prakticky komukoli na světě; nájem (leasehold) na Bali lze prodat pouze na zbývající roky, a to menšímu okruhu kupujících.

Dubai:

Jeden z nejlikvidnějších trhů s nemovitostmi na světě: v první polovině roku 2026 proběhlo přibližně 79,281 prodejů rezidenčních nemovitostí v hodnotě AED 221.4 billion (meziročně zhruba o 14% méně oproti výjimečnému roku 2025, ale stále historicky velmi vysoko).
Vlastnictví typu freehold se prostřednictvím DLD převádí bez komplikací a je otevřené kupujícím z celého světa.
Zavedený sekundární trh, dostupnost hypoték a transparentní údaje o cenách — to vše podporuje další prodej.

Bali:

Užší, více specializovaný okruh kupujících, převážně další zahraniční investoři a expatrioti.
Každý uplynulý rok zkracuje nájem a zužuje okno pro výstup, takže načasování je zásadní.
Nadměrná nabídka ve středním segmentu v Canggu a celoprovinční zákaz z roku 2026 zakazující výstavbu na zemědělské půdě v tzv. „zelených zónách“ zvyšují nejistotu při dalším prodeji u generických produktů.

Pokud vám záleží na čistém a rychlém výstupu, kombinace úplného vlastnictví (freehold) a likvidity v Dubai je jednoznačně silnější.

Dubai vs Bali v kostce (srovnání vedle sebe)

Zde je přímé srovnání faktorů, které o investici rozhodují.

Vlastnictví:

Dubai: plnohodnotné úplné vlastnictví (freehold) ve vyhrazených zónách, na vlastní jméno, bez vypršení platnosti.
Bali: pro cizince žádné úplné vlastnictví (freehold); pouze dlouhodobý nájem (leasehold, 25-30 let) nebo Hak Pakai.

Vstupní cena:

Dubai: studia střední třídy zhruba od AED 400,000-650,000 (US$110,000-175,000).
Bali: vily s jednou ložnicí v režimu dlouhodobého nájmu (leasehold) zhruba od US$100,000-250,000.

Hrubý výnos:

Dubai: zhruba 6-8% (byty kolem 7%).
Bali: zhruba 8-15% u dobře spravovaných krátkodobých pronájmů.

Daň z příjmu z pronájmu:

Dubai: 0%.
Bali: 20% pro cizince-nerezidenty (10% pro rezidenty).

Daň z kapitálových zisků a roční daň z nemovitosti:

Dubai: 0% a 0%.
Bali: 2.5% daň prodávajícího při prodeji; žádná roční daň, ale samotný nájem (leasehold) ztrácí na hodnotě.

Pobyt:

Dubai: 10leté Golden Visa při nemovitosti za AED 2 million.
Bali: 5/10leté Second Home Visa prostřednictvím vkladu asi IDR 2 billion nebo nemovitosti kolem US$1 million.

Likvidita a výstup:

Dubai: hluboký, globální trh s dalším prodejem v režimu úplného vlastnictví (freehold).
Bali: užší okruh kupujících; hodnota omezená zbývající dobou nájmu (leasehold).

Hlavní riziko:

Dubai: zmírnění cen tažené nabídkou v některých komunitách.
Bali: úbytek hodnoty dlouhodobého nájmu (leasehold), 20% daň z pronájmu a nadměrná nabídka ve střední třídě trhu.

Co se v roce 2026 změnilo pro investory v Dubai a na Bali?

Zásadní změnou roku 2026 je, že Golden Visa v Dubai nyní akceptuje nemovitosti kupované od plánu (off-plan) i nemovitosti zatížené hypotékou, zatímco Indonesia zavedla dočasnou úlevu na VAT a zpřísnila výstavbu na Bali.

UAE (20. února 2026): federální oběžník znamená, že nemovitost splňuje podmínky pro 10leté Golden Visa na základě své hodnoty stanovené DLD ve výši AED 2 million nebo více — nemovitosti kupované od plánu i zatížené hypotékou se nyní započítávají, s bankovním NOC. Dřívější požadavek uhradit v hotovosti AED 1 million nebo 50% hodnoty zanikl.
Indonesia (2026): pobídka v podobě VAT hrazené státem (PPN DTP) ruší VAT z prvních IDR 2 billion u způsobilých nových nemovitostí připravených k nastěhování (do hodnoty IDR 5 billion) předaných v průběhu roku 2026.
Bali (2026): moratorium na úrovni okresů na nová povolení k turistickému ubytování se zaměřuje na šest méně rozvinutých regentství (přeplněné hotspoty Badung/Canggu jsou vyňaty), zatímco samostatné pravidlo platné pro celou provincii omezuje výstavbu na zemědělské půdě v 'zelené zóně'; mezitím nadměrná nabídka vil ve střední třídě spustila viditelnou korekci — dobře řízené vily si drží obsazenost, zatímco generický fond nemovitostí ochabuje.
Dubai (2026): trh se zvolňuje z rekordních maxim. Objemy transakcí v první polovině roku 2026 klesly meziročně asi o 14%, zatímco cenové prognózy na rok 2026 se pohybují zhruba od 3-8% až po přibližně 10% podle konkrétního analytika — jde o dozrávající, nikoli klesající trh, kde prémiové lokality překonávají slabší fond střední třídy.

Poznámka k dalším trhům: INOVO pokrývá také Cyprus, Spain, Montenegro, Thailand, the UK, Switzerland a the Maldives. Pokud je vaší prioritou rezidenční status, pamatujte, že Spain ukončilo své Golden Visa 3. dubna 2025, takže již nepředstavuje cestu od nemovitosti k rezidenci.

Odpovědi

Vlastnictví & strukturování, vysvětleno

Je lepší investicí do nemovitosti v roce 2026 Dubaj, nebo Bali?

Pro většinu zahraničních investorů je Dubaj v roce 2026 celkově lepší volbou, protože nabízí vlastnictví typu freehold, 0% daň z příjmu z pronájmu a z kapitálových výnosů a hluboký, likvidní trh dalšího prodeje. Bali dokáže přinést vyšší hrubé výnosy zhruba 8-15% u vil pro krátkodobý pronájem a nižší vstupní cenu od zhruba US$100,000, ale cizinci získávají pouze práva typu leasehold, jejichž hodnota časem klesá, a platí 20% daň z příjmu z pronájmu. Zvolte Dubaj pro bezpečnost, daňovou efektivitu a pobyt; zvolte Bali pro maximální hotovostní výnos, pokud přijímáte riziko leaseholdu.

Mohou cizinci na Bali vlastnit nemovitost v plném vlastnictví (freehold)?

Ne. Indonéské právo vyhrazuje úplné vlastnictví (freehold, Hak Milik) indonéským občanům, takže cizinci nemohou na Bali získat freehold v žádné struktuře. Právními cestami jsou leasehold (Hak Sewa), obvykle na 25-30 let s možností prodloužení; Hak Pakai (právo užívání), které vyžaduje indonéské povolení k pobytu; nebo společnost PT PMA držící titul s právem stavby (build-right). Dubaj naproti tomu umožňuje cizincům plné úplné vlastnictví (freehold) ve vyhrazených zónách.

Jaký výnos z pronájmu mohu získat na Bali oproti Dubai?

Dobře spravované vily pro krátkodobý pronájem na Bali v oblastech jako Canggu a Uluwatu mohou dosahovat hrubých výnosů zhruba 8-15%, zatímco byty v Dubaji dosahují v průměru kolem 7% hrubého, tedy asi 4.5-5% čistého. Zásadní je, že čistý výnos v Dubaji je osvobozen od daně, kdežto Bali účtuje zahraničním nerezidentům 20% konečnou daň z hrubého příjmu z pronájmu a silně závisí na obsazenosti kolem 60-78%. Po zdanění a správě je skutečný rozdíl mezi oběma mnohem menší, než naznačují nominální výnosy.

Platíte v Dubaji nebo na Bali daň z příjmu z nemovitostí?

Dubaj neúčtuje žádnou daň z příjmu z pronájmu, žádnou daň z kapitálových výnosů ani žádnou roční daň z nemovitosti; hlavním nákladem je jednorázový 4% převodní poplatek Dubai Land Department. Bali a Indonésie zdaňují cizince-nerezidenty sazbou 20% z hrubého příjmu z pronájmu (10% pro daňové rezidenty), přidávají VAT na koupi novostaveb od developerů (efektivně 11%, nebo plných 12% u luxusních domů) a při prodeji vybírají 2.5% daň prodávajícího. Tento daňový rozdíl je hlavním důvodem, proč je nižší hrubý výnos Dubaje konkurenceschopnější, než se na první pohled zdá.

Kolik potřebuji na Golden Visa SAE oproti indonéskému Second Home Visa?

UAE Golden Visa vyžaduje nemovitost v hodnotě nejméně AED 2 million (přibližně US$545,000) a uděluje 10leté obnovitelné povolení k pobytu; od 20. února 2026 splňují podmínky i off-plan a hypotékou zatížené nemovitosti podle své hodnoty stanovené DLD, s NOC od banky. Indonéské Second Home Visa vyžaduje vklad ve výši přibližně IDR 2 billion (zhruba US$120,000-130,000) ve státní bance, nebo nemovitost v hodnotě kolem US$1 million, na 5 nebo 10 let. Varianta UAE promění produktivní aktivum v úplném vlastnictví (freehold) v pobyt, zatímco indonéská vkladová cesta zablokuje hotovost, která vynáší jen málo.

Co je pokles hodnoty leaseholdu a jak ovlivňuje další prodej na Bali?

Leasehold decay (úbytek hodnoty leaseholdu) je postupná ztráta hodnoty, jak se snižuje počet let zbývajících u nájmu na Bali. Nájem na 25-30 let se chová jako aktivum s omezenou životností: hodnota se drží v první dekádě, rychleji klesá zhruba od 11. do 25. roku a ke konci se blíží nule, pokud jej neprodloužíte, což může stát od IDR 500 million do více než IDR 2 billion. Nejsilnější okno pro přeprodej bývá obvykle prvních 5-12 let, takže načasování vašeho odchodu je zásadní — riziko, které u freeholdu v Dubaji neexistuje.

Co se prodává snáze, nemovitost v Dubai, nebo na Bali?

Z Dubai se vystupuje výrazně snáze. Jeho vlastnictví typu freehold lze prodat kupujícím po celém světě prostřednictvím jednoho z nejlikvidnějších trhů s nemovitostmi na světě, jen v první polovině roku 2026 proběhlo přibližně 79,281 prodejů rezidenčních nemovitostí. Nájem (leasehold) na Bali lze prodat pouze na zbývající roky menšímu okruhu převážně zahraničních kupujících a nadměrná nabídka ve středním segmentu v oblastech jako Canggu ztížila v roce 2026 další prodej generických vil.