The Boulevard

Oui, mais pas en pleine propriété (freehold). Les étrangers détiennent un bien à Bali par trois voies juridiques : un bail (Hak Sewa) allant jusqu'à environ 80 ans, un titre de droit d'usage Hak Pakai, ou une société à capitaux étrangers PT PMA détenant un titre HGB. Le bail convient aux villas uniques de villégiature ou de location ; une PT PMA convient aux investisseurs achetant plusieurs actifs ou exploitant une activité de location.

Achetez ou déposez au moins USD 130 000 (environ IDR 2 milliards) pour être éligible au Second Home Visa d'Indonésie, accordant 5 ans de résidence, renouvelable pour 5 années supplémentaires. Alternativement, un Investor KITAS via une participation dans une PT PMA (à partir d'environ IDR 1 milliard) offre une résidence renouvelable de 2 ans, ainsi que le droit de travailler et de détenir directement un titre Hak Pakai.

Les acheteurs paient un droit d'acquisition de 5 % (BPHTB) sur la valeur de la transaction, plus les frais de notaire et les frais juridiques. Il n'y a pas de taxe foncière annuelle significative sur les biens en bail. Lors de la vente, le vendeur paie 2,5 % sur le prix de vente brut. Prévoyez des frais d'acquisition totaux d'environ 5 à 8 % selon la structure et le montage juridique.

Bali offre des rendements locatifs bruts de 10 à 12 %, parmi les plus élevés de tous les marchés prime. Les villas bien gérées rapportent généralement un net de 7 à 12 %, tandis que les biens gérés par des resorts sous marque visent des rendements combinés d'environ 13 %+. La croissance du capital atteint 6 à 8 % par an, et la valeur des terrains à Canggu a augmenté d'environ 50 % depuis 2019, portée par une demande touristique incessante.

Les revenus locatifs sont imposés comme un impôt libératoire (final tax) : 10 % si vous détenez un permis de résidence KITAS, ou 20 % sans. Comme il s'agit d'un impôt libératoire, aucun impôt supplémentaire sur le revenu n'est dû sur ce loyer. Détenir un KITAS réduit donc de moitié votre imposition locative, tout en permettant l'ouverture d'un compte bancaire local et l'obtention d'un identifiant fiscal NPWP.

Les achats sur plan sont échelonnés : vous signez un acte de vente notarié, puis vous payez par versements liés à la construction jusqu'à la livraison. Les étrangers sécurisent généralement le terrain sous-jacent via un bail longue durée (jusqu'à environ 80 ans) ou une PT PMA détenant un titre HGB. Faites appel à un notaire indépendant (PPAT) pour vérifier le certificat foncier, le zonage et les antécédents du promoteur avant de vous engager.

Canggu se distingue pour les rendements locatifs et la croissance du capital, la valeur des terrains ayant augmenté d'environ 50 % depuis 2019, portée par une forte demande de nomades numériques et de touristes. Berawa, Pererenan et Uluwatu montent rapidement pour les villas sous marque et les biens de resort, tandis que Seminyak offre une demande de location courte durée établie et à fort taux d'occupation. La Villa Santai Sereno d'INOVO se situe au cœur de cette ceinture sud prime.