The Boulevard

Sí, aunque no en pleno dominio (freehold). Los extranjeros poseen propiedades en Bali a través de tres vías legales: un arrendamiento (Hak Sewa) de hasta unos 80 años, un título de derecho de uso Hak Pakai, o una sociedad de propiedad extranjera PT PMA que ostenta un título HGB. El arrendamiento es idóneo para villas individuales de estilo de vida o de alquiler; una PT PMA es idónea para inversores que compran varios activos o que explotan un negocio de alquiler.

Compre o deposite al menos USD 130.000 (unos IDR 2.000 millones) para optar al Second Home Visa de Indonesia, que otorga 5 años de residencia, renovables por otros 5. Alternativamente, un Investor KITAS mediante una participación en una PT PMA (desde aproximadamente IDR 1.000 millones) concede residencia renovable de 2 años más el derecho a trabajar y a ostentar directamente el título Hak Pakai.

Los compradores pagan un impuesto de adquisición (BPHTB) del 5% sobre el valor de la transacción, más honorarios notariales y legales. No existe un impuesto anual significativo sobre la propiedad en régimen de arrendamiento. Al vender, el vendedor paga el 2,5% sobre el precio bruto de venta. Presupueste una fricción total de adquisición de aproximadamente el 5-8% según la estructura y la configuración legal.

Bali ofrece rentabilidades brutas de alquiler del 10-12%, entre las más altas de cualquier mercado prime. Las villas bien gestionadas suelen rendir neto un 7-12%, mientras que el producto de marca gestionado por resorts apunta a rendimientos combinados de alrededor del 13%+. La revalorización del capital ronda el 6-8% anual, y el valor del suelo en Canggu ha subido aproximadamente un 50% desde 2019 por una demanda turística incesante.

Los ingresos por alquiler tributan como impuesto final: el 10% si posee un permiso de residencia KITAS, o el 20% sin él. Al tratarse de un impuesto final, no se adeuda ningún impuesto sobre la renta adicional por ese alquiler. Poseer un KITAS reduce por tanto a la mitad su impuesto sobre el alquiler, además de permitir una cuenta bancaria local y un NPWP (número de identificación fiscal).

Las compras sobre plano son escalonadas: usted firma un contrato notarial de compraventa y luego paga en cuotas vinculadas a la construcción hasta la entrega. Los extranjeros suelen asegurar el suelo subyacente mediante un arrendamiento de larga duración (hasta ~80 años) o una PT PMA que ostenta el título HGB. Recurra a un notario independiente (PPAT) para verificar el certificado de propiedad del suelo, la calificación urbanística y el historial del promotor antes de comprometerse.

Canggu lidera en rentabilidades de alquiler y revalorización del capital, con valores del suelo que han subido alrededor del 50% desde 2019 por la fuerte demanda de nómadas digitales y turismo. Berawa, Pererenan y Uluwatu están en rápido ascenso para villas de marca y producto de resort, mientras que Seminyak ofrece una demanda de alquiler de corta estancia consolidada y de alta ocupación. Villa Santai Sereno de INOVO se sitúa dentro de esta franja prime del sur.